（2017）赣09民终440号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-01
案件名称
宜春农村商业银行股份有限公司、宜春市博能宾馆有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜春农村商业银行股份有限公司,宜春市博能宾馆有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终440号上诉人（原审原告、反诉被告）：宜春农村商业银行股份有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区中山东路***号。法定代表人：杨样才，该公司董事长。委托诉讼代理人：易新涛，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：易舢，江西利元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜春市博能宾馆有限责任公司。住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道**号。法定代表人：莫海圣，该公司董事长。上诉人宜春农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）为与被上诉人宜春市博能宾馆有限责任公司（以下简称博能宾馆）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初4346号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员罗武平、黄泰文参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农商行的上诉请求：1、撤销原判第一、三项，改判支持农商行第二、三项诉讼请求或增加诉讼请求申请书中的第二项诉请或发回重审；2、一、二审案件受理费由博能宾馆负担。理由是：1、双方签订的合同合法有效，应当履行，宜房字（2012）27号文件不能在本案中适用；2、一审认定博能宾馆不存在违约行为错误；3、一审驳回农商行要求赔偿损失的诉请，明显缺乏法律依据；4、博能宾馆将涉案房屋用于抵押借款，一审未通知抵押权人参加诉讼，程序不当。二审中，被上诉人博能宾馆未作书面答辩。农商行一审中的诉讼请求：1、判令位于宜春市××大道××号房屋归农商行所有，并立即办理产权变更手续；2、在不能判决位于宜春市××大道××号房屋归农商行的情况下，判令博能宾馆立即返还已付购房款2312000元及其利息损失，并赔偿经济损失4480000元；3、案件受理费由博能宾馆负担。博能宾馆一审反诉请求撤销双方签订的合同，并由农商行负担案件受理费。原审认定的事实和判决要点：农商行的前身为宜春市袁州区农村信用合作联社。2009年11月9日，宜春市袁州区农村信用合作联社与博能宾馆签订房屋租赁合同，承租博能宾馆坐落于宜春市××大道××号，建筑面积400平方米，店面编号为A16号的店铺，约定租期5年，月租28000元，保证金300000元。同时合同第十一条商定承租人有权按6800元/平方米的价格优先购买商铺，如在2010年5月1日前购买商铺，所有房屋保证金和租赁费改为房款。考虑到长久经营，宜春市袁州区农村信用合作联社（乙方）于2010年4月22日与博能宾馆（甲方）签订《商铺买卖合同》，以2720000元的价格购买上述店铺。合同第四条约定首付款为总价款的85%即2312000元，15%的余款即408000元在办好产权证、土地证后一次性付清。合同第七条约定，博能宾馆应于2012年12月前办妥《房屋所有权证》和《土地使用权证》，并将取得的房地产权属证书过户给宜春市袁州区农村信用合作联社。第十一条免责条件约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担损失赔偿责任。宜春市袁州区农村信用合作联社在合同签订后支付了首付款2312000元。2013年2月6日，博能宾馆取得了宜春市××大道××号的《房屋所有权证》（宜房权证宜春字第××号）。2013年3月8日，博能宾馆取得了宜春市高士路1090号的土地使用权证【宜春国用（2013）第00000925号】（土地用途为商务金融用地）。另查，中国银行业监督管理委员会江西监管局于2012年5月2日作出赣银监复[2012]204号批复，同意宜春农村商业银行股份有限公司开业，同时宜春市袁州区农村信用合作联社自行终止。《商铺买卖合同》签订后，农商行与博能宾馆曾前往房管部门办理产权登记手续，欲将涉案店铺的权属证书办理在农商行名下，但因故未能办理。2012年5月29日，宜春市房地产管理局、宜春市城乡规划建设局联合下发宜房字[2012]27号《关于加强商业和办公用房等权属分割转让行为管理的实施意见》的文件，其中第五条规定“下列已取得房屋权属证书的房屋不得分割转让…2、以幢为权属单位的酒店”，按照该文件的规定，本案中的争议商铺不得分割转让。博能宾馆在取得房屋所有权证和土地使用权证后又与农商行向房管部门申请办理过户登记手续，但仍旧不能办理。农商行遂提起诉讼。原审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。关于农商行与博能宾馆签订的《商铺买卖合同》的合同效力。博能宾馆认为，双方签订的商铺买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，属无效合同。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的立法目的是限制房屋所有权不明确情况下的房地产权属转让行为，这并不影响转让合同的效力，且该条是管理性规范而非效力性规范，博能宾馆据此主张合同无效，理由不能成立。双方签订的商铺买卖合同是其双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于农商行与博能宾馆签订的《商铺买卖合同》是否应继续履行。由于依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应依照诚实信用原则履行合同义务，博能宾馆作为出让方本应为争议商铺办理产权过户登记手续。但是，根据宜春市房地产管理局、宜春市城乡规划建设局联合下发的《关于加强商业和办公用房等权属分割转让行为管理的实施意见》文件，以幢为权属单位的酒店不得分割转让，本案争议商铺在房管部门无法办理变更登记手续，双方签订的《商铺买卖合同》不具备继续履行的条件，应予解除，故对农商行要求博能宾馆继续履行合同、为争议商铺办理过户登记手续的诉请不予支持，对博能宾馆解除合同的诉请予以支持。关于《商铺买卖合同》解除后，合同双方当事人的权利与义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签订合同后，农商行向博能宾馆支付了购房款2312000元，此款及相应利息博能宾馆应在合同解除后予以返还。在本案合同履行过程中，博能宾馆愿协助农商行办理产权过户登记手续，并多次向房管部门申请办理过户登记手续，但因客观原因不能办理，致使本案合同无法继续履行，该结果不能归咎于一方当事人，博能宾馆不存在违约行为，因此农商行要求博能宾馆赔偿损失4480000元没有事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）宜春农村商业银行股份有限公司与被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司于2010年4月22日签订的《商铺买卖合同》；二、被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司应于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）宜春农村商业银行股份有限公司已支付的购房款2312000元及利息（自2010年4月22日起至返还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）宜春农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42640元，由原告（反诉被告）宜春农村商业银行股份有限公司负担21320元，由被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司负担21320元；反诉费100元，由被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司负担。二审中，上诉人农商行、被上诉人博能宾馆均未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：一、博能宾馆的经营范围是餐饮、住宿、娱乐等宾招服务，涉案房屋是博能宾馆建造用于餐饮、住宿、娱乐及办公的高层建筑附属房，而非商品房。博能宾馆与农商行2010年4月22日签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未依法登记取得权属证书，双方签订的合同虽是双方真实意思表示，但与《城市房地产管理法》、《城市房地产转让规定》关于“未依法登记取得权属证书的”不得转让的规定不符，应当认定该合同无效；二、宜春市房地产管理局、宜春市城乡规划建设局2012年5月29日联合下发的文件规定“以幢为权属单元的酒店”不得分割转让，该文件虽属地方性规定，但该规定客观上使得涉案房屋不能办理产权转让变更登记，农商行的合同目的不能实现；三、本案双方均明知涉案房屋尚未依法登记取得权属证书，仍然签订房屋买卖合同，对造成本案合同无效，农商行的合同目的无法实现，双方均存在过错。农商行要求博能宾馆赔偿其可得利益损失4480000元，明显与其在本案中的过错责任不相称，于法不符。由博能宾馆返还已付购房款同时，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，向农商行支付占用该购房款期间的利息，更为公平。综上，上诉人农商行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初4346号民事判决第二、三、四项；二、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初4346号民事判决中第一项“解除原告（反诉被告）宜春农村商业银行股份有限公司与被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司于2010年4月22日签订的《商铺买卖合同》”为“撤销原告（反诉被告）宜春农村商业银行股份有限公司与被告（反诉原告）宜春市博能宾馆有限责任公司于2010年4月22日签订的《商铺买卖合同》”。二审案件受理费42640元，由上诉人宜春农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄若凡代理审判员 罗武平代理审判员 黄泰文二〇一七年六月十六日书 记 员 高 强 微信公众号“”