（2017）桂01民终2178号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2018-02-28
案件名称
南宁铁西达房地产有限责任公司、董贝贝商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁铁西达房地产有限责任公司,董贝贝,叶咏涯
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终2178号上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁铁西达房地产有限责任公司。法定代表人：唐犹豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁军驰，广西辉隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈显南，南宁衡东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董贝贝。原审第三人：叶咏涯。被上诉人及原审第三人的共同委托诉讼代理人：邱志强，广西诺尔律师事务所律师。上诉人南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称铁西达公司）因与被上诉人董贝贝、原审第三人叶咏涯商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，并于2017年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人铁西达公司的委托诉讼代理人梁军驰、陈显南，被上诉人董贝贝、原审第三人叶咏涯的共同委托诉讼代理人邱志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人铁西达公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人反诉请求即解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人应搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给上诉人；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）支付给上诉人的款项并非叶永涯支付的购房款，一审认定事实错误，进而作出错误判决。一、银象公司支付给上诉人的款项，在转账凭证上载明的用途均为往来款，未注明是购房款。银象公司也不认为这是其代叶咏涯支付的款项，唯独有一张凭证载明的是购房款，倘若银象公司支付给上诉人的是购房款，其必然注明款项用途。二、对于银象公司支付给上诉人的款项，上诉人的原始记账凭证清楚的载明收到的是董朝阳的款项，由银象公司代转。上诉人的会计凭证严格按照会计法的规定制作，是真实有效的，且会计凭证是上诉人收到银象公司款项后随即作出的，能够真实的反映当时银象公司给上诉人支付的款项用途或者是为谁支付。因此，在各方对银象公司支付款项产生严重分歧的情况下，应当以当时记账凭证作为主要依据，从而认定银象公司支付款项的用途等情况。三、银象公司原股东为叶咏涯、叶林莎等人，其中叶林莎是上诉人的控股股东唐犹豪的妻子。银象公司主要是为了承接及开发五象岭项目。后叶咏涯、叶林莎将持有的银象公司股份转让他人，但叶咏涯仍留有部分股份，且其曾是银象公司的法定代表人，其要求参股公司为其出具说明，该说明又与现有证据存在部分冲突，还与上诉人的记账凭证载明的事项不符。因此，该说明不应采信。四、银象公司并非叶咏涯的一人有限责任公司，该公司财产并非叶咏涯的财产，如银象公司代叶咏涯支付购房款，该行为应是银象公司对叶咏涯的借款，根据会计法有关准则，银象公司内部记账应载明该款项为借款，叶咏涯是需要向银象公司还款的，但叶咏涯和银象公司均无法证明该事项，五、银象公司付款后，上诉人也曾将款项退回银象公司或董朝阳，该退款行为也能证明该款项并非银象公司受叶咏涯委托代转款。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人董贝贝、原审第三人叶咏涯共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人董贝贝向一审法院起诉请求：1、铁西达公司于判决生效后十日内为董贝贝办理房屋所有权登记手续，履行转移房屋所有权义务；2、本案诉讼费由铁西达公司承担。上诉人铁西达公司向一审法院反诉请求：1、解除铁西达公司与董贝贝、叶咏涯签订的关于南宁市友爱南路8号金之岛城市的《商品房买卖合同》；2、董贝贝、叶咏涯搬离南宁市友爱南路8号金之岛城市，并将该房屋归还铁西达公司；3、反诉诉讼费由董贝贝承担。一审法院认定事实：南宁市友爱南路8号金之岛城市广场系铁西达公司开发建设，铁西达公司已取得该楼盘的商品房预售许可证。于2010年9月17日取得《商品房现售备案证明》[南房商备字(20l0)第xxxxxx号]。2006年，叶咏涯在担任南宁银象房地产开发有限责任公司法定代表人期间，与铁西达公司达成口头协议，由其向铁西达公司购买了金之岛城市商业广场A座第五、六、七、八、九层写字楼及部分住宅。之后，叶咏涯又将金之岛城市商业广场A座第六层楼整体退回了铁西达公司，本案涉案房屋位于金之岛城市广场A座第八层写字楼范围内。之后，叶咏涯与董贝贝就买卖上述房屋中的A座x层x号房事宜达成口头协议，约定由叶咏涯将x号房转卖给董贝贝，董贝贝直接将首付款支付给叶咏涯。由于叶咏涯与铁西达公司之间未签订书面的商品房买卖合同，于是，董贝贝（买受人）与铁西达公司（出卖人）于2006年12月12日就前述房屋的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市，建筑面积共906.73平方米，套内建筑面积606.25平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3200元，总金额2901536元；买受人以银行按揭方式付款，买受人在签署本合同时交纳首期款，共占房价的30%计870536元，剩余房款占全部价款的70%，此款由买受人向银行申请按揭，共计2031000元；出卖人应当在2006年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第2、3项处理，即2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关材料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。此外，合同还就其他事项进行了约定。董贝贝、铁西达公司均在该合同上签字盖章。合同签订后，铁西达公司将上述房屋交付给董贝贝使用至今。该合同于2006年12月22日办理了备案登记，合同备案编号为Bxxxxxx。董贝贝（借款人）于2007年2月17日与中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行（贷款人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人同意向借款人发放以下个人购置住房贷款，金额为2031000元，贷款用于购买坐落于友爱南路8号金之岛城市广场A座x层x号房，房屋建筑面积906.73平方米，贷款期限为25年；借款人授权贷款人将贷款一次划入户名为“陈勇坚”的账户（账号：95×××23，开户行：工行朝阳）。铁西达公司作为保证人在该合同上加盖了公章。当天，中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行将2031000元发放至陈勇坚账户，该账户为叶咏涯所指定的银行账户。合同签订后，董贝贝为涉案房屋办理了按揭登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行。此后，董贝贝依约偿还了银行贷款，至今尚未偿还完毕。2011年8月12日，铁西达公司向董贝贝出具了一份《支付房款凭据》，载明：“出卖人南宁铁西达房地产有限责任公司与买受人董贝贝于2006年12月12日签订《商品房买卖合同》（合同备案编号Bxxxxxx），该合同买受人已付清房款，同意予以办理房产证。”2011年8月22日，叶咏涯（乙方）与铁西达公司（甲方）为确认其购买前述房屋的相关事宜，双方共同签署了一份《备忘录》，载明：乙方以陈勇坚等16户自然人名义向甲方购买金之岛城市商业广场A座第五、七、八、九层写字楼及部分住宅，实际成交价款共为19506348元；乙方为了办理按揭贷款需要，要求甲方签订《商品房屋买卖合同》总价款为26689260元，合同价款与实际成交价款差额为7182912元；乙方同意支付前述合同价款差额部分应缴的税款861949元；乙方整体购买上述四层楼后，对外出售或办理房产证时，应支付给甲方500000元手续费。叶咏涯委托案外人陈勇坚在该合同上签字捺印，铁西达公司在该合同上加盖了公章，案外人南宁市xx工贸有限公司作为叶咏涯的担保人在该合同上加盖了公章。2011年9月22日，叶咏涯将现金860000元交付给铁西达公司的法定代表人唐犹豪，唐犹豪向叶咏涯出具了收款凭据。董贝贝主张至今仍未取得涉案房屋的相关产权证，遂起诉，诉请如前。铁西达公司认可涉案房屋现已具备了办理房屋产权证的条件，但其主张董贝贝和叶咏涯未支付购房款，遂提出反诉，反诉诉请如前。在诉讼过程中，经向有关部门查询，未发现本案标的物存在一房二卖的情形。一审法院另查明，关于购房款支付问题。董贝贝在诉讼中提交了银象公司于2006年8月28日至11月15日期间分七次转账23579210元给铁西达公司的支付凭证，以及银象公司出具的关于该公司转账给铁西达公司的钱款属于叶咏涯自有资金的情况说明，并主张该款是用于支付涉案房屋的购房款，叶咏涯予以确认。铁西达公司主张该款属其他经济往来，但未提供双方存在其他经济往来的证据。至于贷款转入“陈勇坚”账户的去向问题，叶咏涯认可其收到了该笔款项。一审法院还查明，银象公司于2005年11月24日注册成立，原法定代表人是叶咏涯，后于2007年12月3日变更其法定代表人为石磊；于2010年5月6日变更其股东、发起人为恒大地产集团南宁有限公司。银象公司于2013年1月15日向一审法院出具《关于向铁西达公司转账的情况说明》，载明：“我公司曾在2006年下半年受叶咏涯先生的委托，代为向南宁铁西达房地产有限责任公司转账，共有8笔转账交易，金额共计26779210元。以上资金均为叶咏涯先生自己筹集用于支付向铁西达公司购买房产的购房款，本公司只是代其支付。”一审法院认为：关于合同主体及合同效力问题。本案中，叶咏涯先从铁西达公司处购买了涉案房屋，之后又将该房屋转卖给董贝贝，由于叶咏涯与铁西达公司之间未签订正式的商品房买卖合同，故董贝贝从叶咏涯处购买该房屋时便直接与铁西达公司签订了《商品房买卖合同》，铁西达公司明知该情形并予以认可。结合董贝贝办理银行按揭贷款时，放款对象为叶咏涯指定的银行账户，且铁西达公司作为保证人在董贝贝与银行签订的《个人购房借款/担保合同》上加盖了公章，亦说明了铁西达公司知悉并同意叶咏涯将涉案房屋转卖给董贝贝的事实。经向中国银行监督管理委员会广西监管局了解了银行按揭贷款审批的相关流程，在《个人贷款管理暂行办法》(银监会令2010年第2号)施行以前，相关规定中没有对贷款支付管理作出明确规定，贷款支付方式由贷款银行与借款人在贷款合同中约定，或由贷款银行根据风险控制的要求来确定。因此，银行按照贷款合同约定将贷款支付给借款人的交易对象，符合法律规定，且董贝贝在办理了按揭贷款手续之后亦按时偿还银行贷款至今，不存在涉嫌经济犯罪的情形。由此可见，叶咏涯从铁西达公司购买涉案房屋后再转卖给董贝贝，后董贝贝与铁西达公司签订《商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，故该合同直接约束董贝贝和铁西达公司，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。铁西达公司作为房屋出卖人，应负有向买受人交付合同标的物所有权的合同义务；相应的，董贝贝作为商品房买卖合同的当事人，则享有请求铁西达公司交付房屋所有权的合同权利。关于涉案房屋的购房款是否已经付清的问题。本案中，虽然董贝贝未能提交铁西达公司出具的正式发票，但其提交了铁西达公司于2011年8月12日出具的支付房款凭据，该凭据上写明董贝贝已经付清房款，并同意办理房产证。此外，董贝贝还提交了《备忘录》、铁西达公司法定代表人出具的收款凭据以及银象公司转账给铁西达公司的支付凭证，且银象公司亦出具了情况说明证实该公司转账给铁西达公司的钱款属于叶咏涯的自有资金，这一系列证据形成了完整的证据链，足以证实铁西达公司已经收到了涉案房款的事实。假设铁西达公司真的未收到房款，但铁西达公司认可其已在合同签订后不久便已交付房屋给董贝贝使用，铁西达公司作为卖房人，其在买房人未交购房款的情况下便交付房屋，显然不符合常理。并且，在铁西达公司未提交证据证明其只是开具凭据未实际收到款项的情况下，应认定叶咏涯已经向铁西达公司履行了支付房款的义务。铁西达公司辩称其收到银象公司的转账款项并非本案购房款，但在铁西达公司未提交证据证明银象公司与其之间有另外的资金往来关系存在的情况下，应对铁西达公司的该项辩称不予采信。结合叶咏涯认可其已收到董贝贝支付的房屋首付款，且董贝贝办理了银行按揭贷款之后，叶咏涯亦收到了银行放款的事实，本院认定董贝贝已向叶咏涯履行了支付房款的义务。综上，根据合同约定，买受人向铁西达公司付清了涉案房款，铁西达公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，董贝贝和铁西达公司双方均认可涉案房屋已在合同签订后完成了交付，现铁西达公司至今未能将办理权属登记需由其提供的相关办证资料提交产权登记机关备案，其行为已构成违约。经向有关部门核实，涉案房屋未发现有一房二卖的情况，且房屋已具备办理房产证的条件，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，铁西达公司应按合同的约定完成相关的权属登记备案手续，以便董贝贝能够取得房屋所有权证。因合同中并未约定由铁西达公司为董贝贝办理房屋所有权证，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，铁西达公司负有协助董贝贝办理房屋所有权证及提供必要的证明文件的义务，应依法判令铁西达公司协助董贝贝办理房屋所有权证及提供必要的证明文件。铁西达以董贝贝、叶咏涯未支付购房款为由反诉要求解除合同并返还房屋，无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、铁西达公司将董贝贝购买的位于南宁市友爱南路8号金之岛城市办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并协助董贝贝办理该房屋的所有权证，提供必要的证明文件；二、驳回铁西达公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉案件受理费50元，共计150元，由铁西达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为：叶咏涯从铁西达公司处购买了涉案房屋后，又将该房屋转卖给被上诉人，并由被上诉人与铁西达公司直接签订《商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，各方应恪守履行。关于涉案房屋的购房款是否已经付清的问题。首先，虽然被上诉人未能提交铁西达公司出具的正式发票，但其提交了铁西达公司于2011年8月12日出具的支付房款凭据，该凭据上写明被上诉人已经付清房款，并同意办理房产证；其次，铁西达公司在合同签订后不久便已将涉案房屋交付被上诉人使用，铁西达公司作为卖房人，并未提供证据证实其只是开具凭据而未实际收到购房款项；最后，叶咏涯认可其已收到被上诉人支付的房屋首付款，且被上诉人办理了银行按揭贷款之后，叶咏涯亦收到了银行发放的款项，说明被上诉人已向叶咏涯履行了支付房款的义务。叶咏涯与铁西达公司签订的《备忘录》、铁西达公司法定代表人出具的收款凭据、银象公司转账给铁西达公司的支付凭证，以及银象公司出具的该公司转账给铁西达公司的钱款属于叶咏涯的自有资金的情况说明，这一系列证据形成了完整的证据链，足以证实叶咏涯已向铁西达公司付清涉案购房款的事实。铁西达公司上诉主张其收到银象公司的转账款项并非本案购房款，但未能提交充足证据证明银象公司与其之间存在其他资金往来关系，故对其主张本院不予采信。综上所述，被上诉人已向铁西达公司付清涉案购房款。根据合同约定，铁西达公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。铁西达公司虽然已办理涉案房屋所在楼栋的《商品房现售备案证明》，但办理不动产所有权登记证需双方相互配合提供相关办证所需资料至不动产登记机关，因此，被上诉人要求铁西达公司应按合同的约定及不动产登记机关的要求完成相关的权属登记备案手续，并协助被上诉人办理不动产权登记证及提供必要的证明文件，合法有据，本院予以支持。铁西达公司以被上诉人未付清房款为由要求解除合同并返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。另，铁西达公司主张本案遗漏南宁市xx工贸有限公司参加诉讼，本院认为，该公司不是涉案商品房买卖合同相对方，并非本案必要共同诉讼人，故铁西达公司的上述主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人铁西达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元（上诉人铁西达公司已预交），由上诉人铁西达公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪梅审 判 员 赵 东代理审判员 兰 帅二〇一七年六月十六日书 记 员 王熙伟 来自