（2016）皖0103民初06798号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-11-24

案件名称

王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王宏波,合肥阿拉宫电子有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书(2016)皖0103民初06798号原告（反诉被告）:王宏波,男,汉族,1970年7月17日出生,住浙江省,委托诉讼代理人：宋晓梦，安徽华皖律师事务所律师。被告（反诉原告）:合肥阿拉宫电子有限公司,住安徽省。法定代表人：钱智德，总经理。委托诉讼代理人：刘海洋，安徽安天行律师事务所律师。委托诉讼代理人：方阔，安徽安天行律师事务所律师。王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王宏波的委托诉讼代理人宋晓梦、合肥阿拉宫电子有限公司委托诉讼代理人刘海洋、方阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏波向本院提出诉讼请求：1.解除王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司于2013年3月1日签订的两份《神马房屋租赁合同》；2.判令合肥阿拉宫电子有限公司立即返还王宏波位于合肥市濉溪路2号合肥神马电工股份有限公司的建筑面积为490平方米（房产03××8383）、280平方米（房产00××1515）的房屋；3.判令合肥阿拉宫电子有限公司支付王宏波房租费1371990元（暂计至2016年11月30日，已扣除保证金10万元），并以1371990元为基数，自2016年8月1日起按月利率2%支付利息至款请之日止。4.判令合肥阿拉宫电子有限公司按每月49518元支付王宏波房屋占有使用费。自2016年12月1日起计至合肥阿拉宫电子有限公司实际返还房屋之日止；5.本案全部诉讼费用由合肥阿拉宫电子有限公司承担。事实与理由：2013年3月1日，王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司分别签订两份《神马房屋租赁合同》，约定合肥阿拉宫电子有限公司租赁王宏波位于合肥市濉溪路2号合肥神马电工股份有限公司的全部房屋，租赁面积分别为280平方米、490平方米，租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日。租金按季度付款，提前一个月支付；并约定利用房屋进行违法活动或者逾期未缴纳约定费用，王宏波有权解除合同。租赁合同签订后，合肥阿拉宫电子有限公司缴纳10万元保证金，王宏波依约交付房屋。2014年3月7日，合肥阿拉宫电子有限公司因承租房屋从事违法活动，被合肥市公安局庐阳分局处罚。合肥阿拉宫电子有限公司除支付第一季度房屋外，至今未缴纳房租。2016年5月19日，王宏波向合肥阿拉宫电子有限公司发出《催款通知》。2016年9月20日，王宏波向合肥阿拉宫电子有限公司发出书面《解除合同通知书》。王宏波认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，合肥阿拉宫电子有限公司违反合同约定，王宏波有权解除合同，并保留追究合肥阿拉宫电子有限公司的违约责任。王宏波为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。合肥阿拉宫电子有限公司辩称：1、根据两份《神马房屋租赁合同》中第二条有关租赁期限、用途可以得知，合肥阿拉宫电子有限公司租赁王宏波房屋是开展电玩中心使用，属于商业经营活动，而签订租赁合同时，王宏波并未告知合肥阿拉宫电子有限公司其房屋是工业建筑性质，王宏波对房屋的现状有所隐瞒。然而，租赁合同签订后，根据双方约定，由王宏波负责的消防工程改造、下水道及门面挡土墙工程施工，因施工中被政府相关部门叫停，原因是其出租房屋为工业建筑，其相关改造工程已改变了原使用性质，属于擅自变更未取得到主管部门的批准，届时，合肥阿拉宫电子有限公司才知晓承租房屋存在问题，消防工程改造、下水道及门面挡土墙工程施工也因此被迫停工。2013年5月15日，应王宏波的请求，双方就履行租赁合同中所存在的问题及相关工程的施工签订《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》，王宏波向合肥阿拉宫电子有限公司保证房屋能顺利出租，并能施工，另外因其资金紧张，提出工程由合肥阿拉宫电子有限公司施工，经协商达成如下共识：1、上述消防等工程式交由被告施工；2、施工费用由合肥阿拉宫电子有限公司代付，从租金中抵扣，另外，如王宏波未能就出租与政府达成共识也就是政府主管部门不批准改变使用性质禁止对外商业出租，王宏波无法履行租赁合同，应对合肥阿拉宫电子有限公司进行赔偿；3、也是最为重要的一点，双方租赁期限从王宏波与政府就房屋租赁达成共识时开始计算，也就是政府批准对外出租合肥阿拉宫电子有限公司可以商业经营时，租赁期限才开始计算。根据合肥市规划局2013年12月30日出具给合肥市庐阳区城市管理行政执法局《关于合肥神马电工股份有限公司厂房使用性质的复函》可知，首先，王宏波出租的房屋使用性质被明确为工业建筑；其次，根据《合肥市城乡规划条例》，不得擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋使用性质，确需改变的，需要报城乡规划主管部门批准，否则，限期恢复并进行查处；第三，王宏波改变性质未获批准，属于擅自违法改变其使用性质，应依法查处，责令整改。从合肥市规划局的复函，再回到双方签订的租赁合同及后来补签的合同书，从而得出：1、出租房屋的使用性质改变始终未获得主管部门批准，王宏波先是隐瞒出租房屋工业建筑用房性质，在问题暴露后，也未能兑现合同书中有关房屋能顺利出租的保证，致使合肥阿拉宫电子有限公司无法办理开业所需的证照及相关许可证，无法正常营业，构成违约，应承担违约责任，支付合肥阿拉宫电子有限公司违约金；2、合肥阿拉宫电子有限公司为此进行的投入，应全部由王宏波赔偿；3、租赁期限未开始计算，合肥阿拉宫电子有限公司不应支付任何租金，不存在拖欠租金一说，前期支付的预付租金及保证金应全部返还合肥阿拉宫电子有限公司。综上所述，请求法院驳回王宏波的全部诉讼请求，因王宏波违约造成被告的损失、返还已支付的费用及承担违约金等合肥阿拉宫电子有限公司在反诉中进行主张。合肥阿拉宫电子有限公司反诉称：2013年3月1日，王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司签订两份《神马房屋租赁合同》，约定合肥阿拉宫电子有限公司租赁被告位于合肥市濉溪路2号合肥神马电工股份有限公司的部分厂房，用于开展电玩中心使用，租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日，双方还就租赁的面积、租金、及违约责任进行了约定。因王宏波出租的房屋属于工业办公用房，根据《租赁合同》有关用途的约定，应由王宏波负责与相关部门协商经其批准改为商业用途后供合肥阿拉宫电子有限公司使用。另，王宏波出租的房屋室外泵房消防、下水道等毁坏无法使用，王宏波无钱改造加之政府阻止无法施工。为此，2013年5月15日甲方（即合肥阿拉宫电子有限公司、合肥神马电工股份有限公司）与乙方（即何爱平、孙俊武，孙俊武为我司代表）签订《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》（以下简称“合同书”），该合同书主要内容为：（1）室外泵房消防，下水道及门面挡土墙工程交由乙方施工，工程费用由乙方代付并从房租费中扣除；（2）因王宏波无法完成商业用途改造，原租赁合同的起租期作相应变更，以甲方与政府就房屋的租赁协调达成共识时开始计算，如甲方无法与政府就房屋租赁达成共识，需要对乙方的投入进行赔偿。合同书签订后，合肥阿拉宫电子有限公司积极施工并对厂房进行了装修，共花费940000元(其中工程施工费用155000元，装修费用785000元），并采购电玩设备，一切准备就绪，但王宏波一直未能就厂房租赁与政府相关部门达成共识，导致合肥阿拉宫电子有限公司不能正常营业，造成各项损失200万元（包括采购电玩设备及停业损失）。另合肥阿拉宫电子有限公司在签订上述两份租赁合同时已支付租金、保证金246420元（102900+23520+120000）。由于王宏波提供的租赁厂房未能按《租赁合同》约定完成商业用途改造，也未能按《合同书》的约定与政府就租赁事宜达成共识,王宏波对此构成违约，王宏波承担因违约给合肥阿拉宫电子有限公司造成的所有损失，包括返还租金、保证金，赔偿施工费、装修费、设备采购费、停业损失及违约金等。故此依法提起反诉，要求判令：1.王宏波返还合肥阿拉宫电子有限公司已支付的租金及保证金246420元；2.王宏波赔偿合肥阿拉宫电子有限公司装修费用785000元、工程施工费用155000元；3.王宏波赔偿合肥阿拉宫电子有限公司损失200万元（损失包括购买电玩设备及停业损失等）；4.王宏波向合肥阿拉宫电子有限公司支付违约金988379.8元[违约金按合同总租金4941899（931139+4010760）的20%计数]；5.被告承担本案全部诉讼费用。王宏波反诉辩称：1.合肥阿拉宫电子有限公司一直在占有、使用房屋，未退还房屋，应支付房屋租金，无权要求退还已支付的租金和保证金。王宏波出租的房屋虽是工业办公用房，但该房产证复印件作为合同附件，合肥阿拉宫电子有限公司对此知情，并自愿承租工业办公用房性质房屋。王宏波从未承诺将房屋批改为商业用途，合肥阿拉宫电子有限公司应当知道改变房屋规划用处是不可能的。即使退一步说，房屋不符合阿拉宫使用用途，合肥阿拉宫电子有限公司应当立即解除合同、退还房屋，否则就扩大的损失应当承担赔偿责任，支付房屋占有使用费；或者因合同条款违反法律规定导致合同无效，合肥阿拉宫电子有限公司使用占用房屋也应支付占有使用费，霸占房屋并不支付费用的行为明显属于恶意，应当受到法律的惩治。2.合肥阿拉宫电子有限公司擅自装修，应当恢复原状，无权要求赔偿。租赁合同第五条第2项约定，乙方装修须事先征得甲方书面同意后方可施工，而合肥阿拉宫电子有限公司未经王宏波书面同意，擅自装修，依据该条约定，必须恢复原状。合肥阿拉宫电子有限公司擅自装修没有正规发票，不能证明损失金额。3.合肥阿拉宫电子有限公司主张的赔偿损失和违约金缺乏事实依据，且重复、明显过高。合肥阿拉宫电子有限公司主张的购买电玩设备损失，不能证明其损失，合肥阿拉宫电子有限公司已经将电玩设备移为他用。且主张的电玩设备损失没有客观证据证明。合肥阿拉宫电子有限公司主张的停业损失更无证明证明，合肥阿拉宫电子有限公司未取得合法经营的手续，依法不得开业经营，且合肥阿拉宫电子有限公司从事违法活动被查处。停业损失是建立在合法基础上，合肥阿拉宫电子有限公司主张的停业损失不仅没有事实依据，且不具有合法性。合肥阿拉宫电子有限公司主张的违约金，没有任何依据。合肥阿拉宫电子有限公司知房屋产权性质，仍然租赁该房屋，即使因此不能经营，也不是出租人违约。退一步说，如果因合同条款违反法律规定，那也是合同无效，合同如果无效，合肥阿拉宫电子有限公司也无权主张违约金。综上所述，合肥阿拉宫电子有限公司的反诉请求无事实依据，背离基本的诚实信用原则和商业道德,因此，请求法庭依法驳回反诉人阿拉宫的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，合肥神马电工股份有限公司出具授权确认书，载明：“我司授权并同意王宏波以王宏波个人名义出租我司名下位于合肥市濉溪路2号合肥神马电工股份有限公司（产权证号03××83、00××15号）房屋，王宏波享有出租人的所有权利和收益。”2013年3月1日，王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司就上述两房屋分别签订两份《神马房屋租赁合同》，双方就产权证号为03××83的房屋签订的租赁合同约定：甲方（即王宏波）出租给乙方（即合肥阿拉宫电子有限公司）的房屋位于合肥市阜阳北路合肥神马电工股份有限公司，房屋产权证号为03××83号的部分房屋，出租房屋面积共490平方米，该房屋房地产权证中载明房屋产别为股份制企业房产，设计用途为办公。甲方保证合法拥有租赁标的所有权（房屋产权证复印件、甲方身份证复印件，委托书等相关文件或证件）。租赁期限共8年。自2013年9月1日至2021年8月31日止。其中2013年4月15日至2013年9月1日为免租期。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为电玩中心使用。租金及支付方式：自2013年9月1日至2013年11月31日期间租金为102900元，于本合同签订之日一次性支付给甲方，以后按季度支付房租，每季度提前一个月支付下季度房租。出租房屋租金从第二年起每年按年租金6%递增。2013年9月1日至2014年8月31日期间季度租金102900元，年租金411600元；2014年9月1日至2015年8月31日期间季度租金108780元，年租金435120元；2015年9月1日至2016年8月31日期间季度租金114660元，年租金458640元；2016年9月1日至2017年8月31日期间季度租金120540元，年租金482160元；2017年9月1日至2018年8月31日期间季度租金127890元，年租金511560元；2018年9月1日至2019年8月31日期间季度租金135240元，年租金540960元；2019年9月1日至2020年8月31日期间季度租金142590元，年租金570960元；2020年9月1日至2021年8月31日期间季度租金149940元，年租金599760元。合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元，在合同履行终止，乙方将房屋搬空并缴清所拖欠的水电费并将房屋恢复原状后交还给甲方后次日返还保证金。乙方逾期支付租金，除应补交欠租外，并按欠交租金的月息2分以天数计算向甲方交付违约金。乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先经甲方的书面同意后方可施工。但租赁期满后乙方必须恢复原状，不能恢复原状的需向甲方支付恢复原状的工程费用，并从房屋租赁保证金中扣除，不足部分由乙方另行支付。甲方于合同签订后在2013年4月15日将租赁房屋交给乙方。房屋租赁期间，如乙方未经甲方同意，拆改变动房屋结构、未经甲方书面同意，改变房屋租赁用途、利用承租房屋进行违法活动、逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用、未按约定支付房租，甲方有权解除合同，收回出租房屋。如甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，如违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至弥补乙方全部损失为止。租赁期间，如乙方未经甲方书面同意，转租承租房屋或拆改变动房屋结构、改变房屋租赁用途，利用承租房屋进行违法活动的，甲方有权终止合同，收回出租房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补甲方全部损失为止。合同另对其他相关事宜进行了约定。双方就产权证号为00××15房屋签订的租赁合同约定：甲方（即王宏波）出租给乙方（即合肥阿拉宫电子有限公司）的房屋位于合肥市阜阳北路合肥神马电工股份有限公司，房屋产权证号为00××15号的部分房屋。出租房屋面积共280平方米，该房屋房地产权证中载明房屋产别为股份制企业房产，设计用途为工业。甲方保证合法拥有租赁标的所有权（房屋产权证复印件、甲方身份证复印件，委托书等相关文件或证件）。租赁期限共8年。自2013年9月1日至2021年8月31日止。其中2013年4月15日至2013年9月1日为免租期。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为电玩中心使用。租金及支付方式：自2013年9月1日至2013年11月31日期间租金为23520元，于本合同签订之日一次性支付给甲方，以后按季度支付房租，每季度提前一个月支付下季度房租。出租房屋从第二年起每年按年租金6%递增。2013年9月1日至2014年8月31日期间季度租金23520元，年租金94080元；2014年9月1日至2015年8月31日期间季度租金24930元，年租金99720元；2015年9月1日至2016年8月31日期间季度租金26424元，年租金105696元；2016年9月1日至2017年8月31日期间季度租金28014元，年租金112056元；2017年9月1日至2018年8月31日期间季度租金29694元，年租金118776元；2018年9月1日至2019年8月31日期间季度租金31474元，年租金125896元；2019年9月1日至2020年8月31日期间季度租金33464元，年租金133459元；2020年9月1日至2021年8月31日期间季度租金353641元，年租金141456元。合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金2万元，在合同履行终止，乙方将房屋搬空并缴清所拖欠的水电费并将房屋恢复原状后交还给甲方后次日返还保证金。乙方逾期支付租金，除应补交欠租外，并按欠交租金的月息2分以天数计算向甲方交付违约金。乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先经甲方的书面同意后方可施工。但租赁期满后乙方必须恢复原状，不能恢复原状的需向甲方支付恢复原状的工程费用。并从房屋租赁保证金中扣除，不足部分由乙方另行支付。甲方于合同签订后在2013年4月15日将租赁房屋交给乙方。房屋租赁期间，如乙方未经甲方同意，拆改变动房屋结构、未经甲方书面同意，改变房屋租赁用途、利用承租房屋进行违法活动、逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用、未按约定支付房租，甲方有权解除合同，收回出租房屋。如甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，如违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至弥补乙方全部损失为止。租赁期间，如乙方未经甲方书面同意，转租承租房屋或拆改变动房屋结构、改变房屋租赁用途，利用承租房屋进行违法活动的，甲方有权终止合同，收回出租房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补甲方全部损失为止。合同另对其他相关事宜进行了约定。两份租赁合同签订后，王宏波依约交付房屋。合肥阿拉宫电子有限公司于2013年3月1日支付产权证号为03××83房屋2013年9月1日至2013年11月30日期间租金102900元及房屋租赁保证金10万元；支付产权证号为00××15房屋2013年9月1日至2013年11月30日期间租金23520元。之后合肥阿拉宫电子有限公司未再支付其他款项，亦未将涉案房屋返还王宏波。2013年5月15日，王宏波与孙俊武（合肥阿拉宫电子有限公司公关部经理）、何爱平（租赁原告房屋的另一承租户）签订《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》，载明：“鉴于合肥市濉溪路2号神马电工股份有限公司合产字第03号房屋的室外泵房消防、下水道及挡土墙工程因政府阻止而甲方（即王宏波）无法施工，为保证出租房屋的顺利施工和出租，经甲、乙（即孙俊武、何爱平）双方协商一致，就室外泵房消防下水道及挡土墙工程的施工和费用达成以下共识：1、甲方将合肥市濉溪路2号神马电工股份有限公司合产字第××号房屋的室外泵房消防下水道及挡土墙工程交由乙方施工。2、工程的费用由甲方审核后由乙方代付。在房屋租赁期间，费用由房租费中进行抵扣。如甲方无法与政府就房屋的租赁达成共识，需要对乙方的投入进行赔偿时，此费用作为乙方的投入进行赔偿。3、乙方的租赁期以甲方与政府就房屋的租赁协调达成共识时开始计算。”经双方确认：该合同约定的工程于2013年6月中旬施工完毕，合肥阿拉宫电子有限公司为此支付施工费155000元。2014年3月7日，合肥市公安局庐阳分局出具合庐公（双）行罚决字（2014）0307号行政处罚决定书，载明：违法行为单位：金沙电玩城，地址：安徽省合肥市北一环神马电工集团出租房，法人代表：孙飞。现查明：2014年3月7日下午15时30分许，合肥市公安局双岗派出所民警在金沙电玩城发现有大量赌博机，以上事实有证据证言、现场照片等证据证实。根据《娱乐场所管理条例》第四十四条第二项之规定，决定金沙电玩城停业整顿三个月，停业整顿执行期限从2014年3月7日至2014年6月6日。2017年2月5日，合肥祥源物业管理有限公司出具证明一份，载明：“位于合肥市××与阜阳××交口东北角（原合肥神马电动股份有限公司），门头为金沙城-动漫电玩体验中心的房屋，现我公司为其提供物业服务，金沙城-动漫电玩体验中心使用的房屋，原权证字号为：房地权合产字第××号、房地权合产字第××号。”庭审中，合肥阿拉宫电子有限公司亦认可金沙城-动漫电玩体验中心使用的房屋为涉案房屋。合肥阿拉宫电子有限公司认为涉案房屋未能按照房屋租赁合同的约定完成商业用途改造，王宏波也未能按《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》的约定与政府就租赁事宜达成共识，构成违约，故应承担因违约给合肥阿拉宫电子有限公司造成的损失，包括返还租金126420元（102900元＋23520元）、保证金12万元（10万元＋2万元），赔偿施工费155000元、装修费785000元、设备采购费及1464360元、停业损失535640元、违约金违约金988379.8元（按合同总租金（931139+4010760）的20%计算），并据此提起反诉，要求判如所请。本院认为：王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司于2013年3月1日就合肥神马电工股份有限公司所有的位于合肥市××××号，房屋产权证号为03××83号的490平方米房屋及房屋产权证号为00××15号的280平方米房屋分别签订两份的《神马房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对合同的法律效力，本院予以确认。合同签订后，因合肥阿拉宫电子有限公司未依约支付房屋租金，故王宏波依约要求解除合同并收回房屋的诉讼请求于法有据，应于支持。关于房屋租金，虽《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》约定“乙方的租赁期以甲方与政府就房屋的租赁协调达成共识时开始计算”，但根据合肥市公安局庐阳分局于2014年3月7日出具的行政处罚决定书可认定合肥阿拉宫电子有限公司在此之前已实际使用该房屋。对此，合肥阿拉宫电子有限公司辩称：虽金沙电玩城所在的房屋系涉案房屋，但金沙电玩城与合肥阿拉宫电子有限公司非同一主体，合肥阿拉宫电子有限公司并未使用涉案房屋经营电玩城。本院认为，基于合肥阿拉宫电子有限公司作为涉案房屋的承租人，对涉案房屋具有管理义务，在其明确涉案房屋未对外转租的情形下，其对金沙电玩城的经营主体以及金沙电玩城为何占用涉案房屋经营负有具有举证义务，但合肥阿拉宫电子有限公司对此未能提供证据加以证明，故应由其承担举证不能的法律后果。另，合肥阿拉宫电子有限公司辩称于2013年3月1日支付产权证号为00××15房屋保证金2万元，但对此未提供证据加以证明且王宏波不认可，故对合肥阿拉宫电子有限公司该主张依法不予采信。庭审中，双方确认于2013年5月15日签订的《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》约定的工程于2013年6月中旬施工完毕，根据公平原则，该施工工期应在双方租赁合同中约定的免租期届满后顺延，据此，根据两份房屋租赁合同的约定，产权证号为03××83号房屋租金应自2013年10月1日起算，产权证号为00××15房屋租金自2013年9月1日起算。经核算，截至2016年11月30日，房屋租金为1719110元。扣除合肥阿拉宫电子有限公司已支付的房屋租金126420元（102900元＋23520元）、保证金10万元以及双方确认的合肥阿拉宫电子有限公司依据《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》支付施工费155000元，合肥阿拉宫电子有限公司尚欠房租1337690元。根据合同约定，王宏波主张合肥阿拉宫电子有限公司自2016年8月1日起按照月利率2%支付违约金至款清之日止，并应自2016年12月1日起按照每月49518元（9338元＋40180元）支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止的诉讼请求于法有据，应于支持。合肥阿拉宫电子有限公司认为涉案房屋未能按照房屋租赁合同的约定完成商业用途改造，王宏波也未能按《室外泵房消防下水道及挡土墙拆除项目合同书》的约定与政府就租赁事宜达成共识，构成违约，故反诉要求王宏波承担因违约给合肥阿拉宫电子有限公司造成的各项损失，对此，本院认为，虽涉案房屋房地产权证中载明房屋设计用途分别为工业、办公，但该情形并不必然影响合肥阿拉宫电子有限公司对涉案房屋的使用。房屋租赁合同签订后，如合肥阿拉宫电子有限公司认为涉案房屋不符合租赁条件，应及时退租，但本案无证据显示合肥阿拉宫电子有限公司向王宏波主张过退租房屋。据此，因现无证据证明王宏波违约，故对合肥阿拉宫电子有限公司的反诉诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除王宏波与合肥阿拉宫电子有限公司于2013年3月1日签订的两份《神马房屋租赁合同》；二、合肥阿拉宫电子有限公司于本判决生效之日起二十日内返还王宏波位于合肥市濉溪路2号、登记在合肥神马电工股份有限公司名下的建筑面积为490平方米（产权证号：合产字第××）及280平方米（产权证号：合产字第××）房屋；三、合肥阿拉宫电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付王宏波房屋租金1337690元（该房屋租金暂计算至2016年11月30日，之后按照每月49518元支付王宏波房屋占有使用费至实际返还房屋之日止）并以1337690元为基数自2016年8月1日起按照月利率2%支付违约金至款清之日止；四、驳回王宏波的其他诉讼请求；五、驳回合肥阿拉宫电子有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21028元，反诉费20099元，公告费400元，合计41527元，由王宏波负担800元，合肥阿拉宫电子有限公司负担40727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市市中级人民法院。审　判　长　　刘　洋人民审判员　　阮俊凤人民陪审员　　杨书珍二０一七年六月十六日书　记　员　　方　针附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”