（2017）吉24民终642号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-14
案件名称
珲春市世代实业有限公司与庞磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珲春市世代实业有限公司,庞磊,中国银行股份有限公司珲春支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终642号上诉人（原审被告）：珲春市世代实业有限公司，住所地吉林省珲春市东关路1788号。法定代表人：朱开红，该公司经理。委托诉讼代理人：王军有。被上诉人（原审原告）：庞磊，个体工商户，住吉林省珲春市。原审第三人：中国银行股份有限公司珲春支行,住所地吉林省珲春市文化路1900号。负责人：金铭，该行行长。委托诉讼代理人：崔一。上诉人珲春市世代实业有限公司（以下简称“世代公司”）因与被上诉人庞磊及原审第三人中国银行股份有限公司珲春支行（以下简称“中行珲春支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世代公司的委托诉讼代理人王军有，被上诉人庞磊，原审第三人中行珲春支行的委托诉讼代理人崔一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世代公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审判决认定庞磊“未予接受房屋的行为视为解除合同的意思表示”认定事实错误.根据相关法律规定，解除合同应明确通知对方。2.一审判决仅以三位证人的证言认定庞磊口头通知世代公司解除合同，依据不足。三位证人与庞磊存在利害关系，证人证言为孤证，且存在矛盾之处，不能成为认定事实的依据。3.庞磊主张解除诉争合同已过法定的除斥期间，一审法院判决解除争议合同没有事实和法律依据。庞磊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中行珲春支行述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庞磊向一审法院起诉请求：1.解除庞磊与世代公司签订的《商品房买卖合同》；2.世代公司退还给庞磊购房首付款103125元，该款利息按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月1日起计算至实际给付之日止；3.世代公司支付给庞磊解除合同的违约金6265元及未解除《商品房买卖合同》期间庞磊的经济损失（房屋租赁费）1.05万元。事实和理由：2011年11月23日和2013年4月22日，庞磊向世代公司支付购房意向金10万元和购房首付款103185元中的尾款3185元。2013年5月11日，庞磊与世代公司签订《商品房买卖合同》，约定庞磊以按揭贷款的方式，购买世代公司建设的世代第一城二期2栋1单元1402号住宅，面积为93.47平方米；首付款103185元，按揭贷款21万元，世代公司在2013年11月30日将验收合格的商品房交付给庞磊使用，如世代公司逾期交房超过60日，庞磊有权解除该合同并要求世代公司按已付购房款2%支付违约金。庞磊已按约定向世代公司支付购房首付款，并按时交付按揭贷款，但世代公司未在2013年11月30日将验收合格的商品房交付给庞磊，且逾期交房的时间已超过60日。庞磊在世代公司逾期交房后，明确告知世代公司解除双方签订的《商品房买卖合同》，但世代公司拒绝解除，该行为已给庞磊造成严重损失。一审法院认定事实：2013年4月25日，庞磊（借款人）与中行珲春支行（贷款人）及世代公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：中行珲春支行为庞磊购房（房屋地址：世代第一城12-1-5-1402；购房总价：313125元）提供贷款21万元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，贷款利率采用浮动利率，每12个月以中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应当次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，还款方式采取等额本息方式。庞磊以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，世代公司提供连带责任保证。2013年5月11日，庞磊（买受人）与世代公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：庞磊购买世代公司建设的世代第一城小区二期2幢1单元1402号房屋（房产图号：12-1-5），建筑面积为93.47平方米，单价为每平方米3350元，总金额为313125元，付款方式为首付103125元，贷款210000元；出卖人应当在2013年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。2013年5月14日，珲春市房产管理办公室对涉案房屋进行预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行珲春支行，预告登记义务人为庞磊，房屋丘地号为12-1-5-1402。2013年5月15日，中行珲春支行在《个人一手住房贷款合同》上盖章确认。同日，中行珲春支行将21万元划入世代公司账户。世代公司认可庞磊已将313125元购房款全部付清，其中21万元系抵押贷款，103125元系现金支付。合同签订后，世代公司未按合同约定的期限内交付房屋。2014年5月份，庞磊向世代公司提出退房要求，世代公司要求庞磊进行登记。2014年7月1日，世代公司通知庞磊交付房屋，庞磊未予接受。截至2016年12月5日，庞磊向中行珲春支行支付贷款本金58891.13元及利息39804.34元。一审法院认为：关于庞磊主张解除与世代公司签订的《商品房买卖合同》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第九十六条第二款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，庞磊与世代公司签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人应当在2013年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。双方在履行该合同过程中，世代公司逾期超过60日未向庞磊交付房屋。根据合同约定庞磊解除合同的条件已成就，有权解除合同。庞磊于2014年5月向世代公司提出退房要求，而世代公司于2014年7月1日通知庞磊交付房屋，但庞磊未予接受。据此，认定庞磊未予接受房屋行为视为解除合同的意思表示。根据上述法律规定，确认双方的合同于2014年7月1日予以解除。世代公司提出抗辩庞磊主张解除合同已过法定的除斥期间，但双方在合同中明确约定一方解除合同的条件，且该条件已成就，故世代公司的抗辩理由依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，庞磊与世代公司签订的《商品房买卖合同》明确约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。庞磊在签订合同后向世代公司支付首付款103125元和贷款21万元，现该合同已确认解除，故世代公司应返还给庞磊首付款103125元，并按合同约定支付违约金6262.50元（313125×2%）。关于庞磊要求世代公司支付未解除《商品房买卖合同》期间原告的经济损失1.05万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，庞磊与世代公司约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。世代公司应当按照约定将庞磊支付的购房款予以退还，并按已付购房款的2%向庞磊支付违约金。庞磊与世代公司已明确约定违约金的计算方法，如庞磊认为约定的违约金低于实际造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但在本案审理过程中，庞磊明确表示不要求增加上述双方约定的违约金，故庞磊要求世代公司支付经济损失1.05万元的主张于法无据，不予支持。关于应否解除庞磊与中行珲春支行及世代公司签订的《个人一手住房贷款合同》的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，中行珲春支行明确提出如法院确认庞磊与世代公司签订的《商品房买卖合同》予以解除，就主张世代公司返还按揭贷款本金21万元及相应利息及罚息。因世代公司的逾期交房导致《商品房买卖合同》解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故中行珲春支行解除合同的主张于法有据，本院予以支持。世代公司抗辩称，逾期交付房屋并非其自身过错导致，是因珲春市政府相关部门进行的房屋拆迁及供水、供电设施、采暖工程未按期完成施工导致，但世代公司对此未提供证据予以证实，对世代公司的该项抗辩意不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、确认庞磊与被告珲春市世代实业有限公司于2013年5月15日签订的《商品房买卖合同》于2014年7月1日解除；二、珲春市世代实业有限公司于本判决发生法律效力之日返还给庞磊购房首付款103125元，并支付解除合同违约金6262.50元，共计109387.50元；三、解除庞磊与中国银行股份有限公司珲春支行及珲春市世代实业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；四、珲春市世代实业有限公司于本判决发生法律效力之日返还给庞磊98695.47元（截至2016年12月5日，庞磊已还购司于本判决发生法律效力之日返还给中国银行股份有限公司珲春支行购房贷款本金151108.87元，并支付利息（自2016年12月6日起至实际给付之日止，按合同约定的中国人民银行公布施行的相应当次的贷款基准利率计算）；六、驳回庞磊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6854元，其他诉讼费100元，合计6954元，由庞磊负担62.50元，由珲春市世代实业有限公司负担6891.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据庞磊与世代公司之间的合同约定结合本案事实，庞磊有权行使合同解除权的期限为2014年1月30日至2015年1月30日。庞磊在享有解除权的2014年7月1日有权拒绝接受房屋,其拒绝接受履行合同的意思表示应视为解除合同的通知已到达世代公司。据此，一审法院认定庞磊拒绝接受房屋交付的行为时已作出解除合同的意思表示并确认争议合同于2014年7月1日解除并无不当。至于2014年5月庞磊是否曾要求退房，已无审查的必要。综上所述，珲春市世代实业有限公司的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6854元，由珲春市世代实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 全智光审判员 朴美兰审判员 刘晓娟二〇一七年六月十六日书记员 段崇鹏 百度搜索“”