（2016）豫0105民初29114号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-11-17

案件名称

牛某与史某、田某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

牛某,史某,田某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州市金水区人民法院民事判决书（2016）豫0105民初29114号原告牛某，男，汉族，1981年，住郑州市。委托代理人史玉靖、冯信元（实习），河南光法律师事务所律师。被告史某，男，汉族，1981年，住郑州市金水区。委托代理人马慧君，河南国基律师事务所律师。被告田某，女，汉族，1981年，住河南省鹿邑县。委托代理人刘英杰，河南九格律师事务所律师。原告牛某与被告田某、史某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告牛某及委托代理人史玉靖，被告史某委托代理人马慧君，被告田某及委托代理人刘英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2015年11月13日，原告与被告签订房屋买卖合同，双方约定被告石广庆、田某将其位于郑州市路交叉口东100米的室，建筑面积平方米的房产，以总房价970190元的价格卖给原告牛某。原告提前支付全部房款，被告于当天出具房款收据。现被告拒不履行购房协议。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令原告返还购房款970190元及利息（以同期人民银行贷款利率自2015年11月13日计算至支付之日止）。2、本案的诉讼费由被告全部承担。被告史某辩称，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同，且原被告之间不存在直接的债权债务关系，被告之所以与原告签订房屋买卖合同并非是被告意欲出售房屋给原告，而是基于对案外人韩文超的要求出具的担保，其次原被告之间签订的该合同并未被实际履行，原告从未向被告支付过任何购房款，因此不存在返还之说，且原告也明知房屋不具备交易条件，在其情况下原告不可能向被告支付全额购房款，更不符合常人之行为逻辑及房屋交易规则及习惯，再次房屋系夫妻共同财产，在被告与原告签订合同时并未通知及征得房屋权属田某的同意，完全系被告的单方行为，且原告对此是明知的，在次情况下作为正常的房屋买受人，是不会同意仅有夫妻一方签字的合同，更不会一次性支付高达上百万的购房款，且还是以现金形式支付，种种细节均证明房屋买卖合同的性质，并非是实质意义上的商品房买卖合同，综上原告与被告之间不存在真实的房屋买卖关系，该房屋买卖合同从未被履行，从未支付过任何购房款，其性质是债的担保，故原告起诉与事实不符，根据最高院关于审理民间借贷适用法律若干规定第24条，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的起诉。被告田某辩称，一、原告牛某与被告史某签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的，不得转让。对史某签订房屋买卖合同，出售房屋一事，被告田某不知情，完全不知道有这回事，被告田某从来没有同意史某出售房屋，更不用说书面同意了。史某未经共有人同意擅自处分房屋，其处分行为无效。本案中涉案房屋尚未依法登记领取权属证书。本案中涉案房屋的性质是经济适用房：法律、行政法规规定经济适用房的转让必须符合一定条件，涉案房屋是法律、行政法规规定禁止转让的。史某是在被牛某胁迫的情况下签订的房屋买卖合同。被告田某后来得知，实际情况是史某借了牛某的“高利贷”，是非法债务，史某到期没能归还牛某的“高利贷”，牛某便强迫史某签订房屋买卖协议，以房抵债，牛某并没有实际支付购房款，不存在真实的交易。牛某不具有丝毫的善意，完全是采用违法手段强占民宅。牛某并没有实际支付购房款，更不要说以合理的价格转让了。涉案房屋尚未登记，原始的“经济适用房认购协议”一直保存在我的手中。牛某经常对答辩人予以人身威胁。牛某与史某签订的房屋买卖合同纯属二人恶意串通而为之。因为就该房屋与开发商之．间签订的原始合同及交款凭证均在答辩人手中、二人签订房屋买卖合同，史某没有既没有给付叫牛某原始的购房合同、交款凭证，也没有交付房屋，违反一般的常理，只是二人之间签，订了份所谓的“房屋买卖合同”，纯属二人恶意串通。牛某与史某签订的房屋买卖合同是二人恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、既违反一般常理又违反法律、行政法规强制性规定的合同，于法于理均应无效。牛某与史某所签房屋买卖合同，被告田某不知情，开发商也不知情，纯属二人之间的恶意串通，损害被告田某利益的行为。二人签订房屋买卖合同，纯粹是以合同形式掩盖其“高利贷”这一非法行为的。且该合同违反法律、行政法规强制性规定。根据《合同法》第五十二条之规定，该房屋买卖合同为无效合同。二、史某的个人债务应由其个人承担。被告田某人与史某于2016年1月4日办理协议离婚。在此之前，史某从来没有给被告田某说过卖房子的事，答辩人也从不知道他与牛某签订房屋买卖合同的事，因为原始的“经济适用房认购协议”一直由被告田某保存。史某是否从牛某处得到钱，得到多少钱，被告田某从不知晓：史某也没给过家里钱，用于家庭共同生活，他不顾家，这也是我和他离婚的主要原因之一。史某与牛某之间的债务是在被告田某毫不知情的情况下，二人恶意串通，虚构的债务。而且该债务是史某借牛某的“高利贷”所产生的非法债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)的补充规定》：夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三入主张权利的，人民法院不予支持；夫妻—方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。也就是说，史某与牛某之间的虚假非法债务不应受到法律保护。史某的个人非法债务理应有其个人承担。三、牛某非法侵占答辩人的房屋。被告田某与史某协议离婚后，根据离婚协议，涉案房屋归被告田某和儿子所有，被告田某和儿子在涉案房屋内正常居住。2016年2月28日晚1：0时许：牛某带人非法侵入被告田某的住宅，把被告田某及儿子赶出房屋，被告田某报警求助，民警过来后：说有经济纠纷，让双方协商处理。在没经协商的情况下，牛某便强行将被告田某娘俩赶出房屋，更换了房门，非法侵占了房屋。被告田某只好在外租房暂住，每月支付房租2500．00元。史某与牛某之间签订的是虚假房屋买卖合同，是无效合同，牛某对涉案房屋不具有任何权利，其侵占被告田某的房屋是非法侵占，恳请法院依法判决牛某对被告田某的房屋停止侵害、排除妨害、返还原物、恢复原状、损害赔偿。被告田某在外租房l3个月，房租共32500.00元，是由牛某非法侵占被告田某房屋所致，该损失理当有其给予赔偿。经审理查明:1、2015年11月13日，卖方石某（简称甲方）与买方牛某（简称乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方同意以970190元购买甲方拥有的坐落在河南省郑州市东100米自购住宅室建筑面积平方米三室两厅的房产。乙方于2015年10月30日已将全部全额购房款人民币玖拾柒万壹佰玖拾元整给甲方。上述房屋尚未取得产权证。2、庭审中，原告陈述，其与史某存在债权债务关系，上述合同中约定的已支付的房款970190元系原告通过案外人韩文超向被告史某支付的借款。本院认为，房屋买卖合同纠纷审理的基础是是否有房屋买卖事实且双方是否按照合同约定履行各自的义务。本案涉案房屋未取得相关产权登记，所有权无法确认，不具备房屋交易条件。原告以双方无法达成有效房屋交付，而要求被告返还房款，但经过法庭调查，原告自述该房款是双方在签订房屋买卖合同前，原告向被告出借的借款，故原告以房屋买卖合同纠纷要求被告返还购房款，依据不足，本院不予支持。若存在民间借贷纠纷，双方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告牛某的诉讼请求。案件受理费13502元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　张　倩人民陪审员　　陈静霞人民陪审员　　李秀珍二〇一七年六月十六日书　记　员　　李彦彬来源：百度“”