（2017）苏0508民初3045号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-30
案件名称
3045庞韵菁与徐成功房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庞韵菁,徐成功
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初3045号原告：庞韵菁，女，1989年6月28日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区。被告：徐成功，男，1991年4月6日生，汉族，户籍地盐城市响水县,住苏州市姑苏区。原告庞韵菁与被告徐成功房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告庞韵菁、被告徐成功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞韵菁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将苏州市水韵新苑3幢901室腾空并返还；3、判令被告支付租金、房屋占有使用费（从2017年4月19日开始，按租赁合同约定的租金标准，计算至案涉房屋腾空并实际返还之日止）；4、判令被告支付水电费1751.4元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期从2015年8月30日至2018年8月29日止，月租金为2500元，每6个月支付一次。租赁期间，被告应按时支付租金、未经原告同意不得转租、拆改房屋结构，但被告违反前述约定并欠交水电费。经协商无果，原告起诉。被告徐成功辩称：1、合同约定的租赁期间未届满，不同意解除合同。如原告希望解除合同，应当向我赔偿装修损失。2、因原告停止了水电供应，水电供应停止之前的房租据实结算，水电供应停止之后的房租不同意支付。3、水电费据实结算。本院经审理认定事实如下：苏州市水韵新苑3幢901室为庞韵菁、潘恩荣按份共有，各占50%的份额。2015年8月10日，庞韵菁（甲方、出租方）与徐成功（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，由乙方向甲方出租位于苏州市水韵新苑3幢某室的房屋，租赁期间自2015年8月30日起至2018年8月29日止，月租金为2500元，每6个月支付一次，提前15天支付下一期租金。乙方承诺房屋仅做居住使用，租赁期间发生的水、电、煤气费用均由乙方承担。未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构；不得擅自将房屋的部分或全部转租他人。上述合同签订后，庞韵菁将案涉房屋交付徐成功承租使用。徐成功按约向庞韵菁支付租金。2017年2月28日，庞韵菁通知徐成功支付6个月的房租15000元，徐成功以经济困难为由仅支付4000元并要求延缓至2017年4月初支付剩余的11000元。因徐成功未按承诺的期间支付缓交的房租11000元，庞韵菁至水韵新苑3幢901室催交房租。庞韵菁在催交房租时发现徐成功结欠水、电费未交、未经准许擅自更改水韵新苑3幢某室的内部结构，并将案涉房屋转租给他人。庞韵菁以前述理由由要求徐成功归还房屋，徐成功以租赁合同未到期为由予以拒绝，庞韵菁故采取暂停水供应的方式要求徐成功归还房屋。后，徐成功联系自来水公司后恢复水供应。后，庞韵菁于2017年5月3日以案涉房屋的业主的身份联系自来水公司拆除水表，停止水供应。现案涉房屋无水供应。庞韵菁与徐成功因前述纠纷协商无果，庞韵菁提起本次诉讼。审理过程中，本院依庞韵菁的申请至现场勘验并对比案涉房屋房产证中附带的户型图，查明：案涉房屋原有三室一厅一厨一卫（含淋浴间）一阳台。徐成功在取得案涉房屋的承租权后在阳台的一角铺贴瓷砖并增加热水器及淋浴设备，将阳台一角改为淋浴间。在厨房处、客厅处分别增加隔墙，将厨房、客厅分隔成两间卧室。至此，原三室一厨一厅一卫（含淋浴间）一阳台更改为五室一厨一卫两淋浴间，并分别在五室中加装电表。勘验时，案涉房屋中已无人居住。另查明：案涉房屋中登记了案外人许某（暂住时间2.6个月）、顾某（暂住时间3.6个月）、刘某（暂住时间2.6个月）、王某（暂住时间2.6个月）的暂住信息。暂住信息中登记的房主为徐成功。再查明：徐成功在承租案涉房屋期间，拖欠2016年1月至2017年3月期间的水费1751.4元，已由庞韵菁代付。上述事实，由原告庞韵菁提交的房产证、房屋租赁合同、水费发票、被告提交的微信聊天记录、本院调取的暂住人员信息表四份、本院的勘验笔录及当事人的陈述予以证实。上述证据真实合法且与本案有关联，本院对上述证据予以确认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。一方当事人不履行合同义务，致使对方当事人无法实现合同目的的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效。原告庞韵菁向被告徐成功交付了房屋，已经履行了自己的合同义务。被告徐成功也应按照合同约定向原告庞韵菁支付房租并遵守双方在合同中的其他约定。被告徐成功拖欠应付租金及水电费、未经原告准许私自改变房屋结构，将原三个卧室改为五个卧室，在五个卧室中加装电表，并将阳台一角改建为淋浴间，之后未经原告同意将案涉房屋转租给他人群租使用的行为违反《房屋租赁合同》约定。被告的前述违约行为足以致使原告庞韵菁无法实现签订租赁合同的合同目的，现原告庞韵菁要求解除与被告徐成功签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告徐成功继续占有案涉房屋无法律依据，原告要求被告将案涉房屋腾空并返还并无不当，本院予以支持。因合同约定租赁期间产生的水电费由被告承担，原告代垫后要求被告返还水费损失并无不当，本院予以支持。因被告结欠租金未付，对于原告要求从欠付之日（2017年4月19日）起，按照合同约定的租金标准，计算欠付的房租或房屋占有使用费符合法律及合同约定，本院亦予以支持。对于被告提出的原告停止水供应故其不应支付水供应停止之后租金的抗辩意见，本院认为，对于一方当事人在履行合同的过程中的恶意违约行为，另一方当事人可以行使与违约方的违约程度相适应的抗辩。本案中，被告结欠2016年1月至2017年3月期间的水费及部分电费、拖欠房租、违反合同约定将房屋改建为五间并分别加装五个电表后出租给不特定的承租人，针对被告的前述诸多违约行为，原告采取停水的自力救济方式对被告的违约行为进行抗辩并及时向法院提起民事诉讼以寻求公力救济，原告的前述救济方式未超出必要的限度，无需承担违约责任。对于被告而言，当原告要求其纠正违约行为时，被告亦应善意的履行合同，积极纠正违约行为。基于此，本院对被告提出的拒付停水之后的房租的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告庞韵菁与被告徐成功签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告徐成功于本判决生效之日起十日内将苏州市水韵新苑3幢某室腾空并返还给原告庞韵菁。三、被告徐成功于本判决生效之日起十日内向原告庞韵菁支付房租或房屋占有使用费（自2017年4月19日开始，以2500元/月为标准，计算至案涉房屋腾空并实际返还之日止）、水费1751.4元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取36元，由被告徐成功承担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 张花锋二〇一七年六月十六日书记员 汪婷婷 微信公众号“”