（2017）沪0117民初2636号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-19
案件名称
陈秀章、顾金妹与朱翔、杨玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈秀章,顾金妹,朱翔,杨玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十二条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2636号原告(反诉被告)：陈秀章，男，1959年8月22日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：顾金妹，女，1957年10月6日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同的委托诉讼代理人：陈丰，男。两原告共同的委托诉讼代理人：陈金波，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱翔，男，1979年11月13日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：杨玲，女，1982年12月8日生，汉族，住上海市杨浦区。两被告共同的委托诉讼代理人：桂维康，上海友禾律师事务所律师。原告陈秀章、顾金妹与被告朱翔、杨玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告朱翔、杨玲于2017年3月17日向本院提出反诉，本院受理后合并于2017年5月8日、2017年6月2日两次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈丰,两原告的原共同委托诉讼代理人顾琴琴到庭参加了第一次庭审。两原告的共同委托诉讼代理人陈金波到庭参加了第二次庭审。两被告的共同委托诉讼代理人桂维康两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀章、顾金妹向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付两原告逾期办理过户违约金22,950元(以1,700,000元为本金，自2016年9月15日起至2016年10月13日止，按照每日0.05%的标准计算)；2、判令两被告支付两原告逾期交房违约金(其中，以1,700,000元为本金，自2016年10月20日起至2016年11月11日止；以3,300,000元为本金，自2016年11月12日起2017年3月17日止，均按照每日0.05%的标准计算)；3、判令两被告将坐落于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)内的空调、按摩椅、电视台、床、饮水机、缝纫机、桌椅等附属设施恢复原状，并且承担一倍违约金68,000元。事实与理由：两原告于2016年8月1日经案外人上海嘉立房地产经纪事务所(以下简称“居间方”)居间，与两被告签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，合同签订后，两原告分别于2016年8月1日、8月5日、8月20日向被告朱翔支付了170万元购房款，然两原告于2016年8月25日收到两被告的通知书，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。后经两原告多次催促及法院调解，两被告直到2016年10月13日才配合两原告办理系争房屋过户手续。而根据合同约定，两被告应于2016年10月20日腾空系争房屋并办理交接验收，但两被告却未按约办理交接。后经两原告催告，直至2016年11月13日方才收到两被告的交房《通知函》。待两原告的委托人至系争房屋内查看时，未见到两被告本人，也无人办理交房验收手续，且系争房屋内的空调、按摩椅、电视台、床��饮水机、缝纫机、桌椅等全部拆除以及搬走，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告朱翔、杨玲辩称：不同意两原告的诉讼请求。双方在签订系争房屋买卖合同签订时，两被告已明确告知两原告的委托人陈丰，系争房屋内的物品能带走的均要带走。双方签订买卖合同及补充协议的次日，两被告立即前往银行办理申请还贷手续，银行告知被告需申请后30日后方能扣款。期间，两被告虽发出过解除合同通知书，并愿意给予两原告补偿，但鉴于两原告不同意，其也同意继续履约，并于2016年8月29日将银行贷款还清，银行于2016年9月15日通知两被告可以办理解除抵押手续，由于中途遇到中秋假期，故两被告于2016年9月20日办理了注销抵押手续，并于2016年10月13日将系争房屋过户手续办理完毕。合同履行中，双方协商将交房时间改为2016年12月，且两被告在2016年11月12日���通知两原告收房，但两原告却未按通知时间办理交付手续，也未向被告支付剩余34万元房款。故两原告以各种理由阻碍办理交房手续，以达到其不支付剩余购房款的目的。被告朱翔、杨玲向本院提出反诉请求：1、判令两原告支付两被告剩余购房款14万元；2、判令两原告支付两被告逾期付款违约金(以34万元为本金，自2016年11月15日起至判决生效之日止，按照每日0.05%的标准计算)。事实和理由：原、被告就系争房屋签订买卖合同后，两被告已按约办理了过户手续，其后两被告于2016年11月12日发出通知，要求两原告在2016年11月15日下午两点交接房屋，但两原告明知其要在下午3时30分接孩子，却提出下午4时30分才能到松江，当日也未支付剩余购房款34万元。其后，两被告又于2016年12月23日通过居间方通知两原告于2016年12月24日交接房屋，但两原告再次推诿。故请���法院判如诉请。原告陈秀章、顾金妹针对被告朱翔、杨玲辩称：由于两被告未按合同履行义务，已经构成了违约，故不同意两被告的反诉请求。经审理查明：2016年8月1日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将系争房屋出售给被告，建筑面积为133平方米，总价款为2,290,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年10月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年9月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下��第(三)款内容处理。……(三)乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应当向甲方支付逾期未付的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。……。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应当向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行。……。合同附件二，随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理处，设备：“按现状”、装饰：“按现状”。合同附件三，付款协议：1、乙方于2016年8月1日向甲方支付房款500,000元。注：该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意；2、乙方于2016年8月8日前向甲方支付房款190,000元整；3、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款1,600,000元。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，两原告(甲方)与两被告(乙方)签订《补充协议》一份，约定系争房屋实际成交总价为甲方净到手价364万元。乙方应于2016年8月20日前向甲方支付101万元，乙方于交房当提向甲方支付34万元整。同日，原告陈秀章以银行转账方式向被告朱翔支付购房款50万元。2016年8月5日，原告陈秀章以银行转账方式向被告朱翔支付购房款19万元。2016年8月20日，原告陈秀章以银行转账方式向被告朱翔支付购房款101万元。2016年8月24日，被告朱翔向原告陈秀章发出《解除商品房买卖合同通知书》，载明其与两原告就系争房屋签订的买卖合同因故无法履行。另查明，2016年9月18日，两原告以两被告拒不履行系争房屋买卖合同为由，向本院提起(2016)沪0117民初18197号房屋买卖合同纠纷诉讼，其后，两原告于2016年10月10日以其与两被告协商一致，两被告愿意配合过户为由，申请撤诉，本院于2016年10月14日口头裁定准许两原告撤回该案起诉。2016年10月13日，原、被告共同前往松江区不动产登记事务中心办理系争房屋过户手续，同时双方签订了《承诺书》一份，载明：双方签订的转让手续的期限是2016年9月15日之前，由于当时抵押未注销(银行预约时间未到)原因，双方未能在约定时间前来办理，过了合同保护期，以上情况均属实，双方知晓并同意继续办理。系争房屋已于2016年10月25日登记转移至两原告名下。本案审理过程中，两原告将尾款34万交至本院账户，并同意将其中的20万元支付给两被告，剩余14万元作为争议部分暂时保留，两被告对此予以认可。对此，两被告将第一项反诉请求为要求两原告支付其剩余房款14万元。审理中，两被告已于2017年3月17日将系争房屋交付两原告。庭审中，两原告称其与两被告口头约定，两被告将系争房屋内的家具等物品留给两原告，由于合同是中介提供的格式文本，故未能在合同附件二中列明清单，并提供系争房屋现场照片一组及摄像一份。对此两被告对两原告所称口头约定，不予认可。被告补充提供如下证据材料：1、其与中国邮政储蓄银行的录音、存折等证据材料，证明按照银行规定，其无法在合同约定的过户时间前还贷；2、其与居间方工作人员周婷婷于2016年9月12日的录音、短信，证明原告自身贷款也出现了问题，延误了过户时间；3、其与居间方工作人员周婷婷2016年9月27日的录音以及其与原告代理人陈丰的微信记录，证明经协商一致，交房时间改到了2016年12月；4、其与居间方工作人员周婷婷于2016年10月8日、10月12日的录音，证明2016年10月13日过户系双方协商一致。原告对证据1，不予认可；对证据2、3、4予以认可，但其并未同意于2016年12月过户，不能证明被告的证明内容。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、转账凭证、《解除商品房买卖合同通知书》、(2016)沪0117民初18197号案件撤诉申请书、撤诉笔录、《承诺书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，双方应在2016年9月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。因被告朱翔曾于2016年8月24日向两原告发出了《解除商品房买卖合同通知书》，故两原告向本院提起过诉讼，后双方协商一致，原告向本院撤回了起诉。根据原、被告于2016年10月13日签订《承诺书》，并共同前往松江区不动产登记事务中心办理系争房屋过户手续的情况来看，双方均以自己的行为表示继续履行合同，双方于2016年10月13日办理系争房屋过户手续，应当系双方当事人协商一致的结果。现两原告仍按原约定的过户时间，主张要求两被告支付逾期过户违约金，显然缺乏依据，本院不予支持。关于两原告主张的逾期交房违约金，既然，原、被告就系争房屋过户时间又达成了新的合意，根据日常生活经验就系争房屋交付时间应当进行相应的调整，由于双方就系争房屋交付时间未达成一致意见，故两被告可以随时履行，两原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时��，因此，现两原告仍按原约定的交付时间，主张要求两被告支付逾期交房违约金，同样缺乏依据，本院亦不予支持。关于两原告主张系争房屋内的物品，由于双方在《上海市房地产买卖合同》附件二中未对系争房屋内设备、装饰情况及处理未作明确约定，两原告亦没有证据证明就系争房屋内的物品处理双方达成一致意见，且两被告否认其亦将系争房屋内物品一并出售给了两原告，故两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于两被告反诉主张要求两原告支付剩余购房款14万元，因在本案审理中两被告已于2017年3月17日将系争房屋交付两原告，故本院予以支持。鉴于两被告于本案诉讼中才将系争房屋实际交付两原告，故对于两被告反诉主张的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第(四)项、第一百零九条��《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)陈秀章、顾金妹的全部诉讼请求；二、原告(反诉被告)陈秀章、顾金妹于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱翔、杨玲剩余购房款140,000元；三、驳回被告(反诉原告)朱翔、杨玲的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,823元，减半收取1,411.50元，反诉案件受理费1,550元，合计诉讼费用2,961.50元，由原告(反诉被告)陈秀章、顾金妹负担(已付2,823元，余款138.50元于本判决生效之日起七日内交至本���)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱金彪二〇一七年六月十六日书记员 黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华��民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：