（2017）皖13民终771号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-01
案件名称
郑娜、朱文君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑娜,朱文君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终771号上诉人（原审原告）：郑娜，女，1991年9月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：秦飞,安徽云飞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱文君，女，1967年3月5日出生，汉族，住安徽省灵璧县。委托诉讼代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。上诉人郑娜与上诉人朱文君因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初6680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑娜上诉请求：撤销原判，改判支持郑娜一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定郑娜应损失承担责任错误。开设宾馆需经企业名称预先核准、装潢、消防验收等环节，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证导致无法办理消防验收，故装潢费用应全部由朱文君负担；2、一审法院适用法律错误。评估报告是郑娜损失的客观反映，郑娜主张的评估损失中包括空调、电视机等未形成附和的物品，一审法院未将其与形成附和的装饰装修物进行区分，酌定由朱文君赔偿郑娜损失50000元依据不足，显失公平。朱文君辩称，1、案涉房屋经建设主管部门批准同意建设，双方签订的合同有效。2、双方在合同中仅约定郑娜应合法经营，并未约定租赁物的用途，郑娜称签订合同时告知朱文君租赁房屋用于经营宾馆无事实依据，故损失应由其自行承担。3、评估报告的内容与本案不具有关联性，报告中记载的物品床等不属于装饰物，故该报告不能作为郑娜主张损失的依据。综上，应驳回其上诉。朱文君上诉请求：撤销原判，驳回郑娜的诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋有建设工程规划许可证，双方签订的合同合法有效。2、朱文君将案涉房屋交付郑娜，郑娜将一楼转租给他人正常使用。郑娜是否利用该房屋开设宾馆及开设宾馆需要办理的相关手续能否完成，并非朱文君的合同义务。郑娜在装修房屋前未向有关部门咨询能否办理相关证照，故装修损失应由其自行承担。其他同对郑娜上诉的答辩意见。郑娜辩称，建设工程施工许可与规划许可批准主管单位及许可用途均不同，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，为无效合同。其他同郑娜上诉意见。郑娜向一审法院起诉请求：1、确认郑娜、朱文君于2014年5月8日签订的房屋租赁合同无效；2、判令朱文君赔偿郑娜损失及评估费等144950元。一审判决认定事实：2014年5月8日，郑娜与朱文君签订房屋租赁合同,约定朱文君将位于新都市华庭小区一处毛坯房屋(该房在宿州市房地产管理局登记备案)租赁给郑娜商用,租金每年45000元。租赁期限为2014年5月8日至2019年5月8日。郑娜于2014年4月7日支付朱文君当年租金45000元并开始装潢。该房屋装修完毕后,郑娜申请办理个体工商户名称预先核准，核准内容为经营者郑娜出资，经营场所为案涉房屋，名称为简爱主题宾馆。郑娜在办理消防许可证过程中，因租赁房屋未取得规划许可未能办理相关证件。2015年5月5日，郑娜委托鉴定机构对简爱主题宾馆的资产进行评估，经安徽淮海资产评估事务所出资产评估报告，郑娜经营该宾馆的装修费用为143950元。郑娜支付评估费2000元。一审法院另查明：宿州市新都市华庭C3#楼,暂无建设工程规划许可证。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷一案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效合同，故郑娜、朱文君签订的房屋租赁合同为无效合同。合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。由于郑娜、朱文君签订的合同为无效,朱文君收取郑娜的租金没有依据,朱文君应当返还租金45000元。由于郑娜在签订租赁房屋时,未能事先将开设宾馆所需的消防合格证等手续办齐的情况下,对租赁的房屋进行装潢，后因各种证照无法办理而无法正常营业，致使郑娜造成一定的损失,郑娜自身应承担一定责任;朱文君对外租赁房屋理应对出租房屋保证各种证件齐全,朱文君将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给郑娜，造成郑娜装修损失，其对郑娜的损失有一定的过错,按照双方过错程度，酌定朱文君赔偿郑娜50000元。一审法院依照《中华人民共和国民合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、郑娜与朱文君签订的房屋租赁合为无效合同；二、朱文君于判决书生效后十日内赔偿郑娜损失50000元；三、驳回郑娜的其他诉讼请求。案件受理费3199元，由郑娜承担2000元,由朱文君承担1199元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，郑娜在一审中认可其将案涉房屋中的35平方米租赁给案外人马奔使用。对双方争议的装饰装修费用问题，根据郑娜提供的评估报告，郑娜装饰装修费用中，空调、热水器等未附合装饰装修费用为29610元，已附合装饰装修费用为117010元。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、案涉租赁合同是否有效；2、郑娜、朱文君是否存在过错，朱文君应否赔偿郑娜装修损失。（一）关于案涉租赁合同是否有效的问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，案涉房产系未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，出租人朱文君将该房产出租给郑娜，双方之间签订的租赁合同应为无效合同。一审认定租赁合同无效正确。因建设工程规划许可证与施工许可证在颁证单位、核发依据及颁证目的等方面均不同，二者不能相互取代，故，朱文君关于该房屋所在工程已取得施工许可，案涉房屋合同不存在无效情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于郑娜、朱文君是否存在过错，朱文君应否赔偿郑娜装修损失的问题郑娜、朱文君签订的租赁合同中虽没有约定房屋租赁用途，但朱文君明知该房屋无法办理产权登记及其具体原因，仍将该房屋出租给郑娜，对导致合同无效存在过错；郑娜租赁该房屋用于经营宾馆，其在签订租赁合同时，应严格审查该房屋是否具备经营宾馆所需各种手续，再进行装饰装修等投资行为，而郑娜在未尽到谨慎注意义务的情况下，即对该房屋进行装修，对合同无效及装修损失的产生亦存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据上述规定，本案未形成附合的装饰装修物价值为29610元，朱文君未表示同意利用，应由郑娜拆除；形成附合的装饰装修物价值为117010元，该损失应由郑娜、朱文君分担。根据双方的过错程度，并结合郑娜将案涉房屋中的35平方米转租他人并取得收益的事实，一审法院酌定由朱文君承担50000元装修损失并无不当。综上所述，郑娜、朱文君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3199元，由郑娜负担2379元，由朱文君负担820元。本判决为终审判决。审判长 李德道审判员 杨俊举审判员 赵 路二〇一七年六月十六日书记员 王珊珊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”