（2017）豫01民终2861号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
路熙、王亚敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
路熙,王亚敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2861号上诉人（原审原告）：路熙，女，汉族，1963年12月14日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：朱峰（系路熙之夫），男，汉族，1964年12月2日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：郑振娟，河南怀惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王亚敏，女，汉族，1988年12月1日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：赵旭（系王亚敏之夫），男，汉族，1987年6月4日出生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：何瑞锋，金博大律师事务所律师。上诉人路熙因与被上诉人王亚敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初25627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路熙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。路熙与王亚敏于2016年7月13日签订《房屋买卖合同》第十六条约定合同签订后15日内日王亚敏以定金形式支付路熙人民币60万元整，路熙配合王亚敏办理过户手续，剩余房款在签订合同后50个工作日内付清。王亚敏未在签订合同后50个工作日内付清剩余购房款，原审法院认定由于国家政策的变更导致王亚敏未能按时取得银行贷款支付给路熙，而未认定王亚敏怠于履行合同义务，已经构成违约，违背公平原则。2.原审判决出现多处书写错误，应予以纠正。王亚敏辩称：原审判决认为王亚敏应在房屋过户手续办理完毕后向路熙支付剩余款项，符合签订合同时双方真实意思，也符合正常房产交易流程。由于国家政策的变更导致王亚敏未能按时取得银行贷款支付给路熙，王亚敏不存在怠于履行合同义务的违约行为。原审判决正确，应予维持。路熙向一审法院起诉请求：1、依法判令确认原告与被告于2016年7月13日签订的《房屋买卖合同》解除有效；2、依法判令被告王亚敏承担违约金120万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年7月13日，原告路熙、被告王亚敏与居间方郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司签订了《房屋买卖合同》一份，主要约定以下内容：原告拥有位于金水区××水路××楼××房产，被告自愿购买上述房产，建筑面积133.26平方米，成交价199万元，此价格包含地下车位一个，车位号为A139。被告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计60万元，其中40800元系佣金及代办费。双方约定付款方式系按揭贷款，根据政策要求，如需网签和资金监管，被告应在网签买卖合同当日将网签合同约定的首付房款存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构指定的监管账户，无需网签和资金监管的地区，被告应在立契时，将上述首付款交付原告，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。双方另约定合同签订后15日内，被告以定金形式支付原告人民币陆拾万元整，原告配合被告办理过户手续，剩余房款在签订合同后伍拾个工作日付清（办理完毕）。2016年7月22日，原、被告向中国建设银行股份有限公司河南省分行出具个人二手房贷款首付款证明，载明在贷款审批前将人民币60万元存于建行，作为购买该套住房的首付款，余款待房产抵押后划至卖方人账户。2016年8月10日，被告向原告支付首付款60万元，原告出具收条一份，载明收到被告支付的定金60万元，后期冲抵房款，若任何一方违约，则违约金为定金的双倍。2016年8月15日，被告向郑州市物业维修基金管理中心缴纳了物业维修基金10374.39元，缴纳房屋转让个人所得税15000元，2016年9月20日缴纳房屋转让费533元。原、被告签订了《郑州市存量房屋买卖合同》，显示房屋成交价格系150万元，2016年8月15日，以被告王亚敏名义开具了150万元的购房发票。郑州市住房保障和房地产管理局2016年9月18日出具的郑州市房屋交易和产权状况确认单显示，涉案房屋转让方系原告路熙，受让方系被告王亚敏，交易确认时间为2016年9月14日11时41分39秒，该确认单背面显示“2、本确认单是该房屋产权已转让的证明，是不动产登记机构办理登记的资料之一”。2016年10月8日，原告委托河南怀惠律师事务所向被告发出律师函一份，通知被告王亚敏，因其未向原告支付剩余购房款，构成违约，解除与其签订的《房屋买卖合同》，并要求被告支付原告违约金120万元。另，自2016年8月20日起郑州市开始实行不动产统一登记，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明，8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁布《不动产权证书》和《不动产登记证明》。一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同约定“被告以定金形式支付原告人民币陆拾万元整，原告配合被告办理过户手续，剩余房款在签订合同后伍拾个工作日付清（办理完毕）”，庭审中被告称该处约定的“伍拾个工作日”系原告要求书写的，并提交了证人证言，结合房屋买卖办理程序及合同约定的“办理完毕”，该院对被告陈述予以认可，认定此处约定本意系被告应在房屋过户手续办理完毕后支付被告剩余款项。且，原、被告在办理房屋买卖过程中，由于国家政策的变更导致被告未能在约定的时间内取得不动产产权证书，致使被告未能按时取得银行贷款支付给原告，并非系被告主观恶意违约所致，另根据被告提交的证据显示，被告一直积极履行义务，促成交易完成，故该院认为被告并无违约行为，不应向原告支付违约金。违约金系为了调整守约方的损失，保障守约方的合法利益，本案原告亦未向该院举证证明其存在实际损失，故原告诉请被告支付违约金该院不予支持。原告另诉请确认原告与被告于2016年7月13日签订的《房屋买卖合同》解除有效，该院认为原告提交的通知被告解除房屋买卖合同的律师函所陈述的理由不成立，原告要求解除房屋买卖合同的条件不成立，不符合《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的条件，故该院对原告该诉请不予支持。综合以上，依照《中华人民共和国合同法法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告路熙全部诉讼请求。一审案件受理费15600元，由原告路熙负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。路熙与王亚敏于2016年7月13日签订《房屋买卖合同》后，在办理房屋买卖过程中，由于国家政策的变更导致王亚敏未能在约定的时间内取得银行贷款支付给路熙，按照路熙与王亚敏签订《房屋买卖合同》第十六条约定的内容，结合房屋买卖办理程序，王亚敏应在房屋过户手续办理完毕后向路熙支付剩余款项。故此，在路熙未能配合王亚敏办理过户手续的情况下，路熙以王亚敏未能将剩余房款在签订合同后50个工作日付清，已经构成违约的主张，不符合合同的约定和法律的规定，原审判决驳回路熙的全部诉讼请求，并无不当。路熙上诉称原审判决出现多处书写错误，均系文字错误，一审法院已作出补正裁定予以纠正。综上所述，路熙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人路熙负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年六月十六日书 记 员 彭创新 微信公众号“”