（2016）陕0202民初617号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告吴淑华与被告陕西德诚居房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
铜川市王益区人民法院
所属地区
铜川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴淑华,陕西德诚居房地产开发有限责任公司,陕西铜川磊鑫商品混凝土有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十条第一款，第八十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
铜川市王益区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0202民初617号原告：吴淑华，女，1974年11月11日生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王**，陕西红河律师事务所律师。被告：陕西德诚居房地产开发有限责任公司，住所地铜川市王益区川口路1号。法定代表人：杨**，公司总经理。委托诉讼代理人：熊**，公司销售部经理。委托诉讼代理人：安*，陕西智冠律师事务所律师。第三人：陕西铜川磊鑫商品混凝土有限公司，住所地铜川市王益区。法定代表人：张**，公司董事长。原告吴淑华与被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司（以下简称德诚居公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月22日作出（2016）陕0202民初55号民事判决。原告不服判决，向铜川市中级人民法院提起上诉。铜川市中级人民法院于2016年7月12日作出（2016）陕02民终201号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭并依法追加第三人陕西铜川磊鑫商品混凝土有限公司参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人与被告委托诉讼代理人安*及第三人的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴淑华向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除原、被告双方签订的《金茂国际大厦认购协议书》；2、被告返还购房款365148元；3、被告赔偿原告经济损失730296元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由为：德诚居公司欠陕西铜川磊鑫商品混凝土有限公司（以下简称磊鑫公司）商品混凝土款，磊鑫公司欠原告水泥款，经三方协商同意，2015年4月16日磊鑫公司开具委托书，以抵账形式将德诚居公司开发建设的位于铜川市王益区川口路1号金茂国际大厦**商品房抵与原告，原、被告于2013年6月24日签订了《金茂国际大厦认购协议书》，约定总房价为365148元。原告在领取钥匙过程中，被告无理拒绝交房，经协商无果，诉至本院。吴淑华向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、2013年6月24日德诚居公司与张**签订的《金茂国际大厦认购协议书》复印件一份，证明张振民将金茂国际大厦办理房屋转给了吴淑华。2、2015年4月16日磊鑫公司向金茂国际大厦出具《委托书》复印件一份，委托吴淑华到金茂国际大厦办理**房屋购买事宜，证明吴淑华持委托书前去收房。3、2015年11月3日磊鑫公司出具《情况说明》复印件一份，证明磊鑫公司将德诚居公司欠其商砼款项中的365148元以金茂国际大厦**房屋抵账给吴淑华。4、市中院工作人员2016年6月28日与张**的谈话笔录复印件一份，证明原被告双方谈好后张**签的字，张**将全部的权利义务转让给吴淑华。德诚居公司辩称，1、原、被告之间没有商品房买卖合同关系，吴淑华不具备原告的主体资格。《金茂国际大厦认购协议书》是被告与张**签订以抵消欠磊鑫公司的混凝土款，从未与原告签订买卖合同。2、截至2015年11月，经过财务对账，被告已经超额支付磊鑫公司混凝土价款1237162元，并将此情况告知了原告，因此不能将认购书约定的商品房交付给原告，请法院驳回原告的诉讼请求。德诚居公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1、2011年6月1日德诚居公司与磊鑫公司签订的《预拌商品混凝土供需合同》复印件以及2011年8月31日抵房清单一份，证明双方的供需合同关系以及以房顶账清单中不包括原告的房屋。2、2015年3月1日德诚居公司对磊鑫公司及张振民《通知书》复印件一份，证明通知磊鑫公司及张振民对顶账房源在2015年3月1日至2015年5月31日期间进行交易，如在一个月内未能缴纳各项费用，视为自动放弃顶账房源。3、2012年4月3日磊鑫公司向德诚居公司发出的《业务往来对账催款函（通知联）》，证明磊鑫公司催促结账。4、磊鑫公司收款收据及委托书复印件二十份，证明发出通知后已有二十户来接收房屋。5、刘**、孙*认购书及收款收据复印件，证明刘**、孙*都是商混顶账。6、2015年8月20日磊鑫公司出具下欠德诚居公司材料款200万元的欠条，证明磊鑫公司下欠其材料款。7、2017年5月17日诉讼费票据及传票，证明因磊鑫公司欠德城居公司款项，德城居公司已经起诉至法院。磊鑫公司辩称，认购协议书是三方相互顶账的债权转让合同，房子就是吴淑华的，同意原告的诉讼请求。磊鑫公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：1、2015年8月20日磊鑫公司出具下欠德诚居公司材料款200万元的欠条以及2015年8月26日磊鑫公司对8月20日欠条的说明。证明德城居公司仅向法院提供了欠条，没有提供说明。2、2016年3月1日有熊**和张**签字的对账单，证明德城居公司欠磊鑫公司17739125元。3、2016年3月1日有熊**和张**签字的磊鑫公司顶房款情况，证明德城居公司用商品房顶磊鑫公司的商品混凝土款。上述原、被告及第三人的证据，本院当庭组织当事人进行了质证，对争议的证据和事实认定如下：原告证据1，被告认可其真实性，不认可其证明目的，认为协议并非商品房买卖合同，和张**签订认购协议书是为顶磊鑫公司的帐，也为了留住房源。本院认为，认购协议书虽是张**签署，买受人栏名称为吴淑华，但不能证明张**将金茂国际大厦办理**房屋转给了吴淑华。原告证据2，被告认为8月份已经将磊鑫公司的帐顶完，原告10月份来收房，所以没有交房。本院认为，磊鑫公司委托吴淑华持委托书前去收房的事实不能证明磊鑫公司对德诚居公司的债权转让给了吴淑华。原告证据3，被告认可其真实性，不认可其证明目的，认为只能说明磊鑫公司欠吴淑华的款项，不能证明德诚居公司还欠磊鑫公司的款项。本院认为，情况说明不能证明债权转让已经通知了德诚居公司并发生法律效力。原告证据4，被告认为与其无关，是吴淑华和张**签订的。本院认为，谈话笔录系张**单方陈述，不能证明原、被告双方协商或通知债权转让的事实，也不能证明张**将全部的权利义务转让给了吴淑华。综合原告证据，第三人对原告的证据及证明目的不持异议。被告证据1，原告对供需合同的真实性不持异议，但不认可证明目的。本院认为，供需合同能证明磊鑫公司与德诚居公司的存在商品混凝土供需合同关系。被告证据2，原告不认可通知书，认为被告没有证据证明向磊鑫公司发出了通知书。本院认为，通知书没有明确收房人吴淑华的名字和房源，德诚居公司也没有其他证据证明向磊鑫公司送达了通知书，不能证明德诚居公司通知了吴淑华来收房的事实。被告证据3，原告不认可对账催款函。本院认为，对账催款函能证明磊鑫公司催促德诚居公司对账的事实。被告证据4，原告不认可收款收据及委托书，认为债权债务的转移不以收款收据为准。本院认为，债权债务是否转移应以当事人的约定和我国合同法的规定进行判断。被告证据5，原告认为认购书及收款收据是复印件且与本案没有关系。本院认为，认购书及收款收据能证明刘**、孙*认购的房屋是商混顶账的事实。被告证据6，原告认为欠条与本案无关。本院认为，欠条能证明双方之间的债权债务关系。被告证据7，原告认为不属于证据，与本案无关，顶房子时德诚居公司是欠磊鑫公司款的。本院认为，此证据证明双方纠纷已经形成诉讼。综合被告证据，第三人认为，给吴淑华顶房子是在2013年，截止2016年3月1日德诚居公司还欠磊鑫公司1700多万元。综合第三人证据，原告对第三人的证据及证明目的不持异议。综合第三人证据，被告对第三人的证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可，200万元的欠款正在诉讼中。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月1日，德诚居公司与磊鑫公司签订了一份《预拌商品混凝土供需合同》，约定磊鑫公司向德诚居公司开发的金茂国际大厦项目工程供应商品混凝土，双方形成商品混凝土供需关系。2013年6月24日，出卖人德诚居公司（甲方）与买受人张振民签订一份《金茂国际大厦认购协议书》（以下简称认购协议书），协议约定：“一、乙方自愿交纳20000元（大写：贰万元整）定金认购甲方开发的位于陕西省铜川市王益区川口路1号金茂国际大厦商品房壹套。二、乙方认购的商品房为**号房，建筑面积约为101.43平方米。三、乙方按照一次性付款方式付款。四、认购时该商品房优惠后单价为3600元/m2，总房价为365148元人民币。五、（4）本认购书自双方签章生效后不得进行更名、转让。（6）本认购书与甲方盖章签字乙方签字后生效”。协议还约定了其他事项。庭审中，德诚居公司承认认购协议书中买受人一栏中吴淑华的名字等信息由德诚居公司工作人员填写，认购协议书中买受人（签章）处由张**本人签字，出卖人（签章）处注明的“商混顶账”不知是谁加上的。该认购协议书出卖人（签章）处仅有德诚居公司的公章没有人员签字。认购协议书签订后，张**未缴纳20000元定金、未与德诚居公司签订《商品房买卖合同》，也未缴纳全部购房款。2015年3月至2015年8月，德诚居公司将开发的金茂国际大厦部分商品房顶账给磊鑫公司，磊鑫公司又将商品房顶账给渠**等人，磊鑫公司向渠**等人出具了收到德诚居公司金茂国际大厦商混款的收款收据和委托渠**等人前往金茂国际大厦办理房产购买的委托书。渠**等人持收款收据和委托书及个人身份证到德诚居公司办理了商品房的认购。2015年4月16日，磊鑫公司向吴淑华出具《委托书》，载明：“金茂国际大厦：我公司特委托吴淑华，身份证号610202197411111223，前往贵处办理房号为**房产购买事宜，请予以接洽为盼。特此委托”。张**在《委托书》手写“同意办理张振民”，委托书加盖磊鑫公司合同专用章。2015年11月3日，磊鑫公司出具《情况说明》，载明：“兹证明我公司欠铜川骊山建材水泥有限公司吴淑华水泥款，陕西德诚居房地产开发有限公司欠我单位商砼款，2015年4月16日，我公司开具委托书，将德诚居欠我公司款项中的365148元以房产抵账形式抵与吴淑华，房号：**；我单位已下财务帐。特此说明”。张**在《情况说明》上手写签名，《情况说明》加盖磊鑫公司公章。在此期间，吴淑华持《委托书》等资料前往金茂国际大厦办理购房手续时被拒绝。2017年5月11日，德诚居公司以磊鑫公司拖欠其200万元货款为由，向本院提起诉讼，目前该案正在审理当中。本院认为，我国合同法第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”。第八十条规定，“债权人转让权力的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。第八十二条规定，“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。依照上述规定，债权转让合同是合同债权人与第三人之间订立的债权人将合同的权利全部或者部分转让给第三人的协议。债权转让合同自债权人通知债务人时发生效力。债权转让后债务人对让与人的抗辩权仍然可以对抗受让人。本案中，认购协议书是张**与德诚居公司之间订立的商品房认购协议，虽然认购协议书中买受人栏由德诚居公司工作人员填写了吴淑华的名字和信息，但买受人（签章）处的签名是张**，没有吴淑华的本人签字，且认购协议书约定的条款内容没有张**对德诚居公司的债权转让给吴淑华、三方账务相互抵消的意思表示。对于磊鑫公司于2015年11月3日出具的《情况说明》，磊鑫公司与吴淑华均予以认可不持异议，应视为磊鑫公司将对德诚居公司365148元的债权转让给吴淑华，双方意思表示真实，债权转让行为成立。德诚居公司不认可《情况说明》，认为磊鑫公司转让权利没有通知德诚居公司，该转让对德诚居公司不发生效力。对此，虽然磊鑫公司与吴淑华没有提供证据证明将《情况说明》的内容通知了德诚居公司，但在本案诉讼中，德诚居公司针对《情况说明》进行了答辩质证，显然已经知道债权转让的事实，应视为磊鑫公司转让权利通知了德诚居公司，债权转让行为对德诚居公司发生效力。磊鑫公司向吴淑华转让债权后，德诚居公司对磊鑫公司的抗辩，可以向吴淑华主张。磊鑫公司应向吴淑华保证其所转让的债权成立且合法有效、金额确定，没有瑕疵。庭审中，德诚居公司提供了磊鑫公司2015年8月20日欠其公司款项的欠条并抗辩截至2015年11月，已经超额支付磊鑫公司混凝土价款，双方的债务纠纷法院正在审理中，证明其公司与磊鑫公司之间的债权债务关系不明确。对此，吴淑华与磊鑫公司提供的证据不能证明作为转让标的债权有效存在和成立，应驳回吴淑华的诉讼请求。另外，吴淑华不是认购协议书的缔约人，没有约定或者依照法律规定取得认购协议书中的权利。吴淑华主张认购协议书中的权利，请求判令解除认购协议书、返还购房款、赔偿损失，不符合我国合同法的规定，于法无据，不予支持。被告抗辩的与原告之间没有商品房买卖合同关系的意见，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴淑华的诉讼请求。本案案件受理费14659元，由原告吴淑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长 王遂成人民陪审员 秦爱云人民陪审员 贾粉粉二〇一七年六月十六日书 记 员 戚 寅 关注微信公众号“”