（2017）闽01民终661号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福州融海物业管理有限公司、郑天成物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州融海物业管理有限公司,郑天成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终661号上诉人（原审原告）：福州融海物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区下渡街道工农路23号福园苑2号楼204单元。法定代表人：魏池柳。被上诉人（原审被告）：郑天成，男，1955年2月24日出生，汉族，身份证住址福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：郑依妹，女，1959年11月23日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人福州融海物业管理有限公司（以下简称融海物业）因与被上诉人郑天成物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。融海物业上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法改判；2.判令郑天成承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院在未细化核实福圆苑6#楼305物业类型的情况下，不支持融海物业关于对该单元按带电梯住宅标准缴纳物业服务费用的诉讼请求，继而仅按照非电梯房的标准责令郑天成承担物业服务费用，属对基本事实的错误认定最终作出的错判。1、福圆苑6#楼305单元是小高层带电梯住宅，依据融海物业一审提交的榕价房（2003）54号物价局《关于核定藤山佳园项目物业管理服务收费标准》的规定，福圆苑6#楼305单元的物业服务费应当按电梯住宅0.8/平方米*月的标准执行，电梯费用是电梯住宅物业服务费的一部分。榕价房（2003）54号物价局《关于核定藤山佳园项目物业管理服务收费标准的通知》虽然不是批给融海物业公司，但融海物业公司依法接管了该项目并为小区业主持续提供与之前物业服务公司同等质量的服务，藤山社区、福州市仓山区房管局物业科特此给予确认和证明。一审法院仅以融海物业未能举证证明该费用的具体分摊方式和经相关部门确定的计算依据为由，不予支持融海物业关于该单元按带电梯住宅物业费的诉请。融海物业公司未得到物价委的专门批文，这只是程序没有走完而已并不能说明事实本质，事实是融海物业十年来始终是为6#--305单元按电梯住宅三级标准提供服务。2、福圆苑小区其他98户带电梯住宅的业主，从2006年10月至今十年都是按照电梯房0.8/平方米/月的标准缴纳物业服务费，那么小区其他诚信受约已经按电梯房物业费标准0.8元/平方米/月交纳物业服务费的业主的权益就得不到保护。3、融海物业从2006年10月—2016年8月已为6#--3梯（305单元）电梯设备支付电梯设备年检费、电梯设备维修保养费、电梯设备电费三项共计56256.7元。4、参照国家标准、行业标准的规定：福州市物价局、福州市住房保障和房产管理局{榕价房（2013）8号}《通知》关于（榕价房{2010}17号）文件规定：执行福州市辖区物业企业收费标准实施细则，“小高层带电梯住宅（8层以下）收费标准：不超出最低0.90元/平方米*月”。因此，福圆苑小区带电梯住宅物业服务费0.8元/平方米/月是符合本市物业行业规定的。二、6#-305（6号楼第3梯）带电梯住宅的电梯设备有关证件：1、《电梯使用注册登记证》、2、《电梯年检报告单》、3、《电梯使用合格证》、4、《电梯日常维修保养合同》、“电梯运行使用电费”等等。事实说明福圆苑6#-305单元是带电梯住宅，应按电梯住宅物业服务费标准交费。郑天成答辩称，一、一审法院作出的不支持融海物业关于电梯费用的诉讼请求的判决是正确的。由于6#-305单元的电梯是在2015年5月后才开始使用；2010年4月14日郑天成已缴纳物业专项维修基金2519.52元；融海物业擅自将小屋绿化地该成停车场收费、小区电梯商业广告收费应作为全体业主所有抵扣电梯物业费。二、以魏池柳为法人的福州融海物业的物业费标准经过福州市物价局的批准，没有收费法律依据，只能参照周边同时回迁的同等小区的你同等物业收取费。三、以魏池柳为法人的福州融海物业是2011年3月才开始为福圆苑小区提供物业管理的物业费只能从2011年3月开始收取。2011年3月融海物业的企业法人才进行变更，且2011年3月之前的物业费已过诉讼时效。四、以魏池柳为法人的福州融海物业未能提供由其签订的《物业服务管理合同》，未能证明自身作为福圆苑合法物业服务企业，是“伪物业公司”，《前期物业服务合同》于2009年失效。五、融海物业只知道收费不知道管理小区、形同虚设，福圆苑小区业主反映强烈，融海物业存在物业管理不到位、卫生服务不合格等问题。融海物业向一审法院提出诉讼请求：1.郑天成交纳2006年10月至2016年7月拖欠的物业服务费8708.4元（36.9元／月×118个月×2）、电梯费用8968元（38元／月×118个月×2）、公摊水电费468元并支付滞纳金（以欠缴的物业管理服务费、电梯费用及公摊水电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年8月19日至实际还款之日止）；2.本案诉讼费用由郑天成承担。一审法院查明事实：2006年11月15日，福州市仓山南台岛建设发展总公司与福州融汇物业管理有限公司签订《藤山佳园物业服务管理合同》，福州市仓山南台岛建设发展总公司将藤山佳园福圆苑（不含福圆苑8#9#10#）、福美苑、福藤苑、福锦苑、福盛苑住宅小区委托福州融汇物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限从2006年11月15日至2009年11月14日，物业管理服务标准为三级。福州融汇物业管理有限公司于2007年10月16日名称变更为福州融海物业管理有限公司。物业服务管理合同到期后，因福圆苑小区一直未成立业主委员会，小区的物业管理仍由福州融海物业管理有限公司管理。被告系福圆苑小区6#305单元业主，房屋面积105平方米。一审法院认为，原告与福州市仓山南台岛建设发展总公司签订的物业服务管理合同虽于2009年11月14日届满，但因福圆苑小区未成立业主委员会，仍由原告持续提供物业管理，被告作为小区业主在原告提供物业服务期间亦未提出异议，应履行缴纳物业费的义务。被告对于其交房后未入住，直至2015年5月才入住，不应缴纳之前的物业费的抗辩，一审法院不予支持。若原告在提供物业服务的过程中，有存在未能履行物业服务职责或履行职责不到位的情况，被告作为业主可要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能拒绝缴纳物业费。关于被告抗辩的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，及《中华人民共和国合同法》第六十二条，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告与福州市仓山南台岛建设发展总公司签订的物业服务管理合同并未对物业管理服务费的缴纳时间进行约定，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。关于物业费标准，因物业服务管理合同未对具体金额作出约定，原告主张参照福州市物价局对福州藤山物业管理有限公司核定的藤山佳园物业管理服务收费标准每月每平方米0.35元，一审法院认为，该收费标准未超过福州市区普通住宅前期物业服务三级标准的指导性收费标准，故一审法院对原告主张的收费标准予以准许。因物业服务管理合同的委托管理期限从2006年11月15日起开始，故被告拖欠的福圆苑小区6#305单元的物业费应从2006年11月15日起计算至2016年7月，共计4281.3元（105平方米×0.35元/月·平方米×116.5个月）。关于原告主张的福圆苑小区6#605单元的物业费，因原告经查询后确认该单元业主确非被告，故一审法院对该部分主张不予支持。原告诉请按2元/月的标准计算公摊水电费，没有依据，一审法院不予支持。关于电梯费用，因原告未能举证证明该费用的具体分摊方式经相关部门确定的计算依据，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。原告诉请按银行同期同类贷款利率标准计算滞纳金，没有依据，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，《最高院关于适用的解释》第九十条，判决：一、被告郑天成于本判决生效之日起十日内向原告福州融海物业管理有限公司支付物业服务费4281.3元；二、驳回原告福州融海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州融海物业管理有限公司负担20元，被告郑天成负担5元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第六条第二款第（八）项的规定：“……业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……”，因此福圆苑业主对包括电梯在内的共用设施设备使用情况享有知情权和监督权，福州融海物业管理有限公司不能举证证明其所主张的电梯费用、水电公摊的计算依据业经福圆苑业主大会或主管部门的核准，一审法院据此驳回其要求郑天成支付电梯使用费及水电公摊费用的诉请正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元由上诉人福州融海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年六月十六日法官助理 陈 奇书 记 员 林 舒 关注微信公众号“”