（2017）苏01民终4053号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-03
案件名称
梁厚明与庆亚运房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庆亚运,梁厚明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4053号上诉人（原审被告）：庆亚运，男，1990年8月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：颜立铭（系庆亚运表祖父），系南京市浦口区人民政府桥林街道办事处周营村村民委员会推荐，住南京市浦口区。委托诉讼代理人:王玲(系庆亚运妻子)，户籍所在地南京市浦口区，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：梁厚明，男，1943年10月28日生，汉族，户籍所在地南京市浦口区,住南京市浦口区。委托诉讼代理人：唐国兵，南京市浦口区珠江法律服务所法律工作者。上诉人庆亚运因与被上诉人梁厚明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庆亚运上诉请求：撤销一审判决，并改判被上诉人梁厚明与庆超进签订的《房屋租赁合同》无效，责令被上诉人归还上诉人自建的36平方米房屋。事实和理由如下：1.梁厚明委托其儿子梁俊波签订《房屋租赁合同》时没有委托书；2.租赁合同第一联是假合同，由于合同的主要内容在第一联，第一联有假故该合同无效，且该合同无签约日期，因而无生效时间;3.梁俊波作为梁厚明的儿子，明知其父主张把庆亚运自建的40平方米房屋算入其父所有，反而于2016年7月4日出具庆亚运自建的40平方米房屋归庆亚运所有的证明，该证明足以表明原先租赁面积只有70平方米，而非110平方米，恳请法院采纳梁俊波亲笔书写的证明。同日，梁俊波代表其父梁厚明接受庆亚运将讼争36平方米房屋50%的拆迁款酬谢，现被上诉人梁厚明借拆迁误将庆亚运自建的36平方米房屋量入其名下之际试图独占该部分房屋，于法于理无据。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人梁厚明辩称：1.被上诉人并不是房屋租赁合同的相关主体，也并非具有独立请求权的第三人，其主张房屋租赁合同无效的上诉请求无事实和法律依据。房屋租赁合同中已经明确约定房屋的权属；2.本案是租赁合同纠纷，并非物权纠纷。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。梁厚明向一审法院提出诉讼请求：判令庆亚运立即搬出梁厚明位于浦口区江浦街道××大街××号房屋（简称讼争房屋）并归还房屋。一审法院认定事实：梁俊波（甲方）与庆超进（乙方）曾订立《房屋租赁合同》一份，合同署明：第一条房产状况：1、甲方拥有位于公园南路的房产，房屋的原建筑面积为70平方米，后经乙方帮助甲方增盖后，建筑面积为110平方米，乙方经过勘查和了解，自愿承租甲方上述房屋。2、乙方在原有基础上帮助甲方增盖了一间约40平方米。增盖的房产归甲方所有。3、乙方增盖房屋连人工和材料共花费人民币约/元，在此之前，甲方曾付给乙方人民币5000元整用于帮助甲方增盖房屋之用，并约定如费用不够可在以后的房租费中扣除。4、此房屋于2009年1月1日起至今一直由乙方承租，近四年甲方从未以任何形式向乙方收取房租（原因是乙方承诺帮助甲方增盖房屋，完工后再核算）。5、乙方2014年1月1日起向甲方支付房租。第二条、租赁期限、用途：1、该房屋的租赁期共12个月。自2014年1月1日起至2014年12月31日止。乙方如需续租，则应在租赁期满前15日内书面通知甲方，经甲方同意，重新签定租赁合同。2、该协议一年一签，甲方均优先租给乙方，房屋租金根据市场行情并经双方协商酌情增减。……第五条、违约责任：2、如遇国家、政府及其他商业性质的拆迁、土地征收及一些不可抗拒因素等需要终止合同时，不能视为甲乙某一方违约，但甲方须根据乙方实际租住的时间退回余下的租金，并和乙方协商因以上因素给乙方带来的损失给予适当的补偿。2015年11月，庆亚运父亲（庆超进）因车祸意外死亡。2016年7月4日，梁俊波出具《证明》一份，上书：“烈士塔社区北门大街219-4房屋系梁厚明所有，因当时调查不知道是拆迁相关事宜，误将庆亚运自建的约36平方米的房屋一并量入梁厚明处。”同日，梁俊波与庆亚运还签订了《协议》一份，内容为：庆亚运于北门大街216-4处有36平方米的自建房与梁厚明房产共同是一上墙，经双方友好协商，庆亚运同意将拆迁房款的一半给予梁厚明作为酬谢，再另支付两万元房租给梁厚明。另查明，产权证上及房屋租赁合同上的70平方米房屋经增建为110平方米房屋由庆亚运在居住。上述事实，有梁厚明、庆亚运庭审陈述及《房屋租赁合同》一份，房屋所有权证一份，证明一份、协议一份等证据在卷，予以证实。一审法院认为，梁厚明委托其子梁俊波与庆超进双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面加以履行。双方的租赁合同实际已到期，同时因庆超进去世，房屋被庆亚运实际承租，而梁厚明系涉案房屋的所有权人对该房屋享有权利，故对于梁厚明要求庆亚运搬出浦口区江浦街道××大街××号房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。至于梁厚明之子梁俊波与庆亚运签订的协议以及梁俊波出具的证明，涉及相关不动产所有权，不属于本案处理范围，故对庆亚运辩称，一审法院不予审理判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条之规定，一审法院判决：庆亚运于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出浦口区江浦街道××大街××号。案件受理费80元减半收取40元，由庆亚运负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，双方确认，梁厚明持有的江房字第××号房屋所有权证中所对应的地号为158-9-1、房屋坐落为“珠江镇烈士塔”的房屋即为讼争房屋。2016年7月4日梁俊波书写的《证明》中，“219-4房屋”系笔误，实为讼争的“216-4号房屋”。讼争房屋业已经过拆迁测量，上诉人主张的36平方米自建房屋并未办理相关建设审批手续。以上事实，有双方当事人陈述、谈话笔录等予以证实。本院认为，公民可以通过代理人实施法律行为。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。本案中，被上诉人梁厚明之子梁俊波基于其与被上诉人的父子关系，系受梁厚明的口头委托与上诉人的父亲庆超进签订《房屋租赁合同》，双方虽未签订书面的委托代理合同，但被上诉人梁厚明对梁俊波的代理行为并无异议，上诉人以梁俊波没有委托书为由主张合同无效缺乏法律依据。涉案《房屋租赁合同》系上诉人父亲庆超进与被上诉人之子梁俊波所签，上诉人主张该合同第一联造假，该合同为假合同，但并未提供充分的证据证明自身的观点，且在其父亲交通事故保险理赔过程中自行向保险公司出示该份合同，本院对上诉人认为该合同为造假、合同应属无效的主张不予采信。该合同内容系双方真实意思表示，对双方当事人均有拘束力。《房屋租赁合同》中约定，房屋租期共12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日，但该合同到期后，合同双方当事人均未续签租赁合同，庆超进2015年11月去世后，涉案房屋由上诉人庆亚运居住，被上诉人亦未提出异议，应视为双方形成不定期租赁关系，被上诉人作为本市浦口区江浦街道××大街××号房屋所有权人，有权随时要求上诉人迁出，但应给予必要的准备时间，原审经审查，判决上诉人三十日内腾空并迁出涉案房屋并无不当。讼争的36平方米自建房屋上诉人自认无建设规划审批手续，上诉人要求确认该部分房屋所有权归其所有的主张因涉及相关不动产所有权，原审未予理涉并无不当。讼争的36平方米房屋的性质应当属于租赁过程中形成的添附物，上诉人要求被上诉人归还的主张缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。但被上诉人之子梁俊波此后与上诉人签订《证明》、《协议》的行为构成表见代理，该行为的后果应由被上诉人承担，双方关于拆迁收益的分配可另行主张，本案不予理涉。综上所述，上诉人庆亚运的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人庆亚运负担。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年六月十六日书记员 王 慧