（2016）沪0105民初24655号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-01
案件名称
王吉英与于曼丽、董鸣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王吉英,于曼丽,董鸣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初24655号原告：王吉英，女，1963年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙建国，上海市尚实律师事务所律师。被告：于曼丽，女，1947年8月31日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：董鸣，男，1979年3月4日出生，满族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：于曼丽(系被告董鸣之母)，女，1947年8月31日出生，汉族，住上海市长宁区。原告王吉英与被告董国威、于曼丽、董鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院于同月28日裁定查封了董国威、于曼丽、董鸣名某上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋。因董国威于同年12月17日死亡，原告将所诉被告变更为于曼丽和董鸣。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王吉英及其委托诉讼代理人孙建国、被告于曼丽(同时作为被告董鸣的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王吉英向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告及董国威签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的协议及补充协议；2.两被告返还双倍定金400,000元；3.两被告赔偿因违约造成的原告损失850,000元；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原、被告于2015年11月24日通过中介居间签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定由原告以总房价2,200,000元向被告购买涉讼房屋，并约定居间协议签订106天内双方到中介处签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告按约定向被告支付了购房定金款200,000元整。2016年3月5日为原被告约定签订买卖合同的日期，可是被告却拒绝到场签订合同，原告当天即向被告发出催告函，要求被告尽快按双方签订的协议履行义务，但被告明确回答该房屋不卖了。根据居间协议约定，双方签订买卖合同当日，原告需向被告支付首期房款660,000元，为此原告于2016年2月2日先行将原居住的房屋卖出，用以支付首期房款。因被告拒绝交易，房价上涨，致原告无力再行购房只得借房居住。被告因房屋涨价拒绝与原告交易，造成原告巨大的损失，故望判决如所请。被告于曼丽、董鸣辩称，仅同意返还原告双倍定金，其余诉请均不同意。根据居间协议的约定，若被告未能与原告签订网签合同，则应向乙方双倍返还定金。原告另主张损失赔偿没有依据，故被告仅同意返还原告双倍定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，《房地产买卖居间协议》、补充协议、收款收据两份、催告书、民事判决书、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、居民死亡医学证明书、房地产估价报告等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：涉讼房屋登记在董国威、于曼丽、董鸣名某。董国威、于曼丽原系夫妻关系，董鸣系俩人儿子。2016年12月17日，董国威因病去世。庭审中。两被告表示，董国威父母已先于其去世，其生前未有遗嘱、遗赠，两被告系其法定继承人。2015年11月24日，(乙方)王吉英、(甲方)董国威、于曼丽、董鸣与(丙方)德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，居间协议约定，乙方购买甲方的涉讼房屋，总房价款为2,200,000元。乙方为表示购买诚意，于2015年11月15日前向丙方支付意向金5,000元。如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后7日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至200,000元，甲方授权丙方代为收取并保管。甲、乙双方同意在本协议签订后106日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计660,000元(含已支付的全部定金；不含尾款，由丙方代为保管)。剩余房价款(除尾款外)：乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款(除尾款)计1,490,000元。支付期限：该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日。交房及尾款：双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后3日内，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款50,000元……违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05％的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的1％向丙方支付违约金。当日，原、被告另签订补充协议，对乙方不能及时付款将承担的责任、甲方户口迁出时间及不按时迁出将承担违约责任、乙方支付剩余房价款时须有甲方购买房屋的买卖双方已签字的合同等约定。2015年11月28日，董国威、于曼丽、董鸣出具收款收据，确认收到居间方转付的定金5,000元。同月30日，仨人再次出具收款收据，确认收到原告本人支付的定金195,000元。2016年3月5日，原告向董国威、于曼丽、董鸣发催告函，表示2016年3月5日系双方约定签订房屋买卖合同的时间，因贵方拒绝到场已成违约，现再次通知贵方在协议约定期限内与原告签订房屋买卖合同，否则将行使各类损失的追诉权。因董国威、于曼丽、董鸣拒绝继续交易，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。庭审中，两被告自认，确有约对方于2016年3月5日签订合同，但董国威因病重，不愿再出售涉讼房屋，已于同月1日告知中介工作人员，并表示愿意返还双倍定金，原告不同意，当时涉讼房屋的市场价约为3,000,000元。原告表示，其系在2016年3月5日当日对方未到场签订合同时方才知晓，不接受双倍返还定金的处理方案，故发催告函要求履行协议的约定。审理中，原告申请对涉讼房屋2016年3月15日的市场价进行评估。经本院委托评估，上海市城市房地产估价有限公司估价结果：该日涉讼房屋价值总价为3,050,000元。另查明，2015年2月2日，原告与案外人签订上海市房地产买卖合同，将登记在自己名某上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋以2,070,000元出售，现该房屋已登记在案外人名某。又查，2016年3月9日，原告来院起诉董国威、于曼丽、董鸣，要求判令董国威、于曼丽、董鸣继续履行合同，与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并支付违约金。本院于2016年9月1日判决驳回原告所有的诉讼请求。双方未提出上诉，该判决也已发生法律效力。本院认为，原告与董国威、于曼丽、董鸣之间的房地产买卖居间协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。居间协议签署后，原告依约支付了定金，并将自己名某房屋出售，欲在签订上海市房地产买卖合同时向对方支付首期房价款660,000元(含定金)。董国威、于曼丽、董鸣因自身原因，拒绝签订合同终止交易，应属违约。原告要求继续履行协议的诉请，被本院判决驳回，目前两被告仍然拒绝交易。鉴于居间协议既包含德佑公司作为居间方为原、被告双方提供居间服务的相关内容，也包含原、被告之间就交易涉讼房屋的主要条款，现原告要求解除双方就《房地产买卖居间协议》中关于买卖涉讼房屋的协议及补充协议，本院予以准许。因两被告违约，原告要求两被告返还双倍定金400,000元，本院认为，依法有据，予以准许。关于原告认为返还双倍定金仍不能弥补其实际损失，另主张损失赔偿的问题。本院认为，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方居间协议并未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，就违约责任有所约定，违约方应按照总房价款的百分之二十向守约方支付违约金，故可确认被告对违约成本能够预见。经评估，涉讼房屋2016年3月15日的市场价值为3,050,000元，被告明确拒绝交易时间系在2016年3月，该评估价应基本能体现2016年3月份涉讼房屋的市场价值。原告主张评估价与协议约定房价之间的差额850,000元为其实际损失。本案中，原告诚意履行合同，没有违约也无过错，因被告的违约行为，导致其无法顺利购得涉讼房屋并获得房屋上涨的利益，同时原告为筹措房款将自己名某房屋进行出售，为解决本案纠纷支出律师费；但本案居间协议的性质系预约合同，双方并未能最终签订《上海市房地产买卖合同》实现交易，且定金罚责兼具补偿性和惩罚性，对原告损失进行了一定补偿，综合上述各种因素，本院对被告应支付的赔偿金酌定为225,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王吉英与董国威、被告于曼丽、董鸣签署的《房地产买卖居间协议》中关于买卖上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋的协议及补充协议；二、被告于曼丽、董鸣应于本判决生效之日起十日内共同返还原告王吉英双倍定金400,000元；三、被告于曼丽、董鸣应于本判决生效之日起十日内共同支付原告王吉英赔偿金225,000元；四、驳回原告王吉英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告于曼丽、董鸣共同负担。案件评估费9,110元，由原告王吉英负担4,555元，被告于曼丽、董鸣共同负担4,555元。案件受理费16,050元，由原告王吉英负担8,025元，由被告于曼丽、董鸣共同负担8,025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 马浩波审 判 员 史 捷人民陪审员 牟世荣二〇一七年六月十六日书 记 员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…… 关注公众号“”