（2017）黔0302民初3582号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-21
案件名称
马义林、刘云连等与遵义聚鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马义林,刘云连,遵义聚鑫房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0302民初3582号原告：马义林，男，1987年2月4日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区，原告：刘云连，女，1988年8月9日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区，共同委托诉讼代理人：陈波，遵义市汇川区中心法律服务所法律工作者。被告：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司。住所地遵义市红花岗区南关镇南岭村办公*楼。法定代表人：马宇，总经理。委托诉讼代理人：袁河，贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐铭，贵州名城律师事务所实习律师。原告马义林、刘云连与被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马义林、刘云连委托诉讼代理人陈波、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人袁河、唐铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马义林、刘云连向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即返还原告购房款256879元以及燃气开户费2500元、维修基金7625元，合计：267004元；二、请求依法判令被告按照合同第十三条约定立即支付违约金162603元，超过的时间继续计算至全部款项返还时止（从2015年8月1日起至2017年4月30日止计算，即267元/日×21个月×29天/月=162603元）；三、请求依法判令被告为原告办理相关按揭手续的善后事项；四、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年1月17日，原告购买被告修建的房屋一套，并交纳了首付款77879.00元、燃气开户费2500.00元和该房屋的维修基金7625.00元，同时办理了房屋按揭贷款。至今，被告未按合同约定将房屋交付给原告。为此，原告多次找被告要求退还购房款及其他款项，均遭到被告拒绝。2017年3月8日，原告再次按照合同约定递交退房申请，被告仍无理拒签。被告的行为严重侵害原告的合法权利，遂诉至法院。同时增加诉请，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。遵义聚鑫房地产开发有限责任公司辩称，一、原告主张解除合同理由不成立。被告逾期交房是事实，但按约可据实延期，不能解除合同退还房屋。根据《商品房买卖合同》约定，被告不能按期交房是因该项目10KV市政供电线路配套工程建设滞后问题影响施工所致，被告在此情况下不承担任何违约和赔偿责任。另被告已采取补救措施设法临时供电让客户可以接房装修入住，且市住建局正在牵头完善解决该项目10KV市政供电线路配套工程建设问题，目前“南秀家园”已有300余户接房装修，有的已经装修入住，但原告不予接受交房；二、原告主张违约金的具体数额不符合合同约定。即使原告主张退房的请求成立，根据合同约定，被告应按照原告已付款的0.1%支付违约金，即已付款267004.00元的0.1%是267.00元，而非162603.00元，故原告的该项主张，没有合同依据；三、原告主张解除合同，退还房屋返还购房款的诉求也不符合本案实际。本案系因按揭贷款购买经适房引起，涉及买受人、出卖人、按揭银行三方主体权益，房屋已抵押给银行，即使被告存在根本性违约情形，也难于实现退房，否则将损害贷款银行的合法权益。综上，原告的诉讼请求及其事实理由无事实法律依据，被告亦不存在根本性违约的情形，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年1月17日，原告马义林、刘云连与被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南秀家园经济适用房X栋X号房屋一套，于2015年8月1日前交付房屋。合同第十三条约定了逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，其中明确逾期60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。同时，合同附件十二的补充协议关于逾期交房责任第一条第一项（对第十三条的补充）约定：1、如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方同意解除合同以及补充协议外，出卖人可据实延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。（1）因国家、地方政策影响或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的。原告于2014年8月19日向被告交纳购买房屋的首付款77879.00元。2015年1月21日，原告作为借款人，被告作为保证人，就交易房屋向贵阳银行股份有限公司遵义分行办理了按揭贷款179000.00元，贷款期限至2030年1月20日止。期间原告交纳房屋维修基金7625.00元、天然气开户费2500.00元。同年3月20日，遵义市住房和城乡建设局为该房屋颁发了《房屋预告登记证明》。2017年3月8日，原告以被告未按合同约定于2015年8月1日前交房为由申请退房，被告未予同意。另查，至2017年3月8日，被告逾期交房确系该片区市政供电容量不足，无法满足用电需求，导致南秀家园经济适用房项目不能如期交房。为此，遵义市人民政府已于2017年1月召开专题会议纪要，明确由相关部门抓紧落实南秀家园经济房项目10KV市政供电配套工程建设。本院认为，原告马义林、刘云连与被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。现原告马义林、刘云连以被告未按约交房为由请求解除合同，被告认可尚未交房的事实，但认为该义务因市政设施不完善未能履行，属合同约定的因特殊原因无法施工的情形，并就此提供了相关依据，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，由于本案被告逾期交房的情形为双方在补充协议中约定的特殊情形，该条款系双方当事人意思自治原则的体现，系法定解除权的除外情形，非双方合意，原告不享有单方行使解除权的权利。鉴于被告明确表示不同意解除合同，小区的供电问题也正在解决落实中，不存在原告合同目的无法实现的障碍，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告马义林、刘云连的诉讼请求。案件受理费7740元，减半收取计3870元，由原告马义林、刘云连负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 莫红梅二〇一七年六月十六日书记员 吴乾平 来源：