（2017）苏03民终3136号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-06-21
案件名称
杨金祥与铜山县振业建筑工程公司、董伟等商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨金祥,铜山县振业建筑工程公司,董伟,董文道,张丽萍,徐州天翔华裕商贸有限公司,丁维桂,徐州中国淮海食品城投资集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终3136号上诉人（原审原告）：杨金祥，男，1969年9月12日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：马西军，江苏忠清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜山县振业建筑工程公司，住所地徐州市铜山伊庄镇。法定代表人：卢辉，该公司经理。被上诉人（原审被告）：董伟，男，1976年12月25日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：董文道（曾用名董维道），男，1943年3月13日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：张丽萍，女，1962年10月6日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈传华，系张丽萍丈夫。被上诉人（原审被告）：徐州天翔华裕商贸有限公司，住所地徐州市淮海食品城恒源仓储中心二楼2号。法定代表人：张丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：满启春，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁维桂，男，1952年8月6日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审被告）：徐州中国淮海食品城投资集团有限公司，住所地徐州市淮海食品城国际会展中心。法定代表人：冷长春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪，江苏义行律师事务所律师。上诉人杨金祥因与被上诉人铜山县振业建筑工程公司（以下简称振业公司）、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂、徐州天翔华裕商贸有限公司（以下简称天翔公司）、徐州中国淮海食品城投资集团有限公司（以下简称食品城投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2529号裁定，向本院提起上诉。本案立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人杨金祥委托的诉讼代理人马西军、被上诉人张丽萍委托的诉讼代理人满启春、陈传华，天翔公司委托的诉讼代理人满启春，食品城投资公司委托的诉讼代理人刘雪到庭参加诉讼，被上诉人董伟、董文道、丁维桂、振业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金祥的上诉请求：撤销原裁定，依法改判或者发回重审。事实及理由：1、本案属于一审法院受理民事诉讼的范围，被上诉人应当赔偿上诉人损失。2、一审法院认定涉案房屋没有办理土地手续是错误的，涉案土地权属证书已经办在被上诉人天翔公司名下。振业公司与市经房中心签订的合同明确约定由市经房中心办理立项、规划、征地、及产权证、土地证等有关手续、食品城投资公司承继了市经房中心的全部权利和义务，应按照合同履行。张丽萍、天翔公司辩称：上诉人与振业公司签订的商品房买卖合同是无效的，上诉人主张的赔偿损失是基于该合同有效，不应支持。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。食品城投资公司辩称：本案不属于人民法院受案范围，我公司从未与上诉人建立过门面摊位房买卖关系，故不存在应当由卖方承担的办证义务，上诉人突破合同相对性的基本原则向我方主张协助办证系主体错误，故一审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉或者维持原裁定。董伟未到庭亦未向法庭提交书面答辩意见。董文道未到庭亦未向法庭提交书面答辩意见。丁维桂未到庭亦未向法庭提交书面答辩意见。振业公司未到庭亦未向法庭提交书面答辩意见。杨金祥向一审法院提出诉讼请求：1、振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂交付杨金祥符合合同约定的商品房；2、振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂、天翔公司、食品城投资公司协助杨金祥办理商品房所有权证；3、振业公司、董伟、董文道、张丽萍、丁维桂赔偿杨金祥损失34058元（暂计算至起诉之日，损失顺延计算至办齐两证和交付符合营业使用门面摊位房（如通水、通电等）为止）；4、本案诉讼费用由董伟、董文道、丁维桂、振业公司、张丽萍、天翔公司和食品城投资公司承担。事实和理由：1999年10月26日，振业公司与徐州市经济实用住房发展中心签订土地使用权有偿转让预约合同，转让土地26.241亩，转让金为472.338万元，土地使用年限为40年。徐州市经济实用住房发展中心统一办理立项、规划、征地以及产权证、土地证等有关手续。合同签订后，振业公司投资兴建天翔肉食水产市场。2002年10月30日，杨金祥与振业公司签订中国淮海食品城肉食水产市场门面摊位房预售合同书，杨金祥购买由该公司投资兴建的中国淮海食品城肉食水产市场内加工类区第10号门面摊位房，建筑面积80平方米。振业公司保证于2002年10月30日前提供经质检合格的门面摊位房。2000年12月18日，杨金祥交付振业公司购房款40625元。2000年12月18日振业公司与杨金祥签订的购房协议乙类号房协商中止原合同，振业公司愿将加工类区第10号房调换给杨金祥，2000年12月18日支付的40625元作为支付该房的钱款（赔偿损失在内），双方房款两清。土地证、房产证由振业公司统一办理。但杨金祥多次要求振业公司履行合同未果。后杨金祥得知：振业公司与实际出资人董伟、董文道、张丽萍、丁维桂是挂靠关系，由于四实际出资人各人自行售房导致天翔肉食水产市场一直处于失控状态。振业公司因未参与工商年检已于2004年11月30日被徐州市铜山工商行政管理局吊销营业执照。徐州市经济实用住房发展中心整建制归城南经济技术开发区，其中食品城的资产和土地等由食品城投资公司运营管理。张丽萍、丁维桂于2008年4月成立了天翔公司，食品城投资公司将天翔肉食水产市场的土地使用权证办到了天翔公司的名下。现天翔肉食水产市场的房子既没有通水，也未通电，且张丽萍霸占对外出租收取租金。为维护杨金祥的合法权益，故诉至法院。一审法院查明：1999年11月5日，董伟、董文道、张丽萍、丁维桂借用振业公司的相关执照，以振业公司的名义与徐州市经济实用住房发展中心签订淮海食品城市场土地转让协议书，取得了相关土地的使用权，四人合伙投资兴建天翔肉食水产市场。2002年10月30日，杨金祥（乙方）与振业公司（甲方）签订《中国淮海食品城肉食、水产市场门面摊位房预售合同书》一份，约定乙方认订购买由甲方投资兴建的中国淮海食品城肉食、水产市场内加工类区第10号门面摊位房，建筑面积80平方米，甲方保证于2002年10月30日前提供经质检合格的门面摊位房，按照甲方的通知日期，携带合同书、收款凭证、身份证等有关手续办理入房手续。双方不得违约，否则按有关合同法规定处罚。手写注明：土地、房产证由甲方统一办理。合同另有手写载明：原2000年12月18日与杨金祥签订的购房协议乙类261号房经协商中止原合同，甲方愿意将该合同房屋调换给杨金祥，杨金祥2000年12月18日支付40625元人民币作为支付该房的房款（赔偿损失在内），双方房款两清，任何一方不得提出异议。2000年12月18日，杨金祥缴纳购房款40625元，陈静收取该款并向杨金祥出具盖有振业公司财务专用章的收据一张。董文道陈述由于存在一房二卖，所以董伟、董文道、张丽萍、丁维桂将涉案10号门面房调换给杨金祥，但杨金祥又不要该房屋，所以已将房款退给杨金祥。杨金祥认可收到丁维桂退给其的22000元，但认为该款系办证押金。杨金祥亦认可其接收了其购买的10号门面房。因该市场门面房的建设至今未取得规划、土地、建设等相关行政审批，故不能办理产权证。一审法院认为：涉案门面房的建设至今未取得规划、土地、建设等国家有关主管部门的批准，在这种情况下，杨金祥的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，遂裁定：驳回杨金祥的起诉。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据最高人民法院法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第七条规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事判决变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理；已经受理的，应驳回起诉”。本案中，涉案门面房建设尚未取得合法批准手续，在批准手续补办前，人民法院不应对双方当事人之间达成的预售合同书效力作出评判，当事人可以要求行政主管部门处理。故一审裁定驳回上诉人的起诉并无不当。综上，上诉人杨金祥的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 潘全民审 判 员 陈 颖代理审判员 张 璟二〇一七年六月十六日书 记 员 葛文伟 来自：