（2017）桂13民终246号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2018-07-11
案件名称
覃立登、广西来宾新世纪投资有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
覃立登,广西来宾市新世纪投资有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终246号上诉人（一审原告）：覃立登。委托代理人：梁慧芳，北京市中银律师事务所广西分所律师。被上诉人（一审被告）：广西来宾市新世纪投资有限责任公司。法定代表人：蒋海明，该公司总经理。委托代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。上诉人覃立登因与被上诉人广西来宾市新世纪投资有限责任公司（以下简称新世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人覃立登上诉请求：判决撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人赔偿违约金损失44687元，并依法增加判决被上诉人赔偿上诉人利息损失102838元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。依据来宾市建设工程质量安全监督站的回复，涉案楼房尚未经验收合格，尚未办理竣工备案，一审仅凭被上诉人提供的竣工验收申请表复印件就认定涉案楼房经过竣工验收是错误的。在计算本案违约金时应按照合同第九条第2点的约定计算违约金损失。上诉人为付房款产生的利息就是实际损失，依法应当由被上诉人赔偿，一审不支持上诉人的利息损失赔偿请求，明显是适用法律错误。被上诉人新世纪公司答辩称，1.事实方面，涉案的楼房已经通过竣工验收，完全符合交房要求。涉案楼房早在2012年就已经办得产权大证，现在90%已经收房的住户已办好自己的房产证。因此，上诉人认为没有备案就是没有经过验收合格，不具备交房条件视为未交房，这个观点是错误的。上诉人在起诉前要求过解除合同，认为房屋有质量问题漏水了要求被上诉人维修，双方真正的纠纷是房屋质量问题。2.违约金问题。上诉人主张按照合同第九条第2款要求赔偿违约金是对合同理解错误。该条款是在买受人要房，而出卖人延期交房的情况下适用的条款。本案中作为买受人的上诉人已经明确要求解除合同退房，就不应该适用合同第九条第2款，而是应当适用第九条第1款第（2）项。3.利息问题。上诉人在2008年签订合同之前交纳的30000元和15000元是根据认购书交的，其性质应属于预付款。在签订合同后该两笔款才算是购房款。第三笔15468元是签订合同时交的，应为购房款。根据最高法院关于商品房买卖的司法解释，购房款在合同解除后应当返还购房者，但并没有规定要赔偿利息。在没有法律规定，也没有双方约定的情况下，上诉人要求利息赔偿没有依据。被上诉人不是金融机构，没有权利要求利息，更没有权利要求贷款利息。解除合同是双方自愿的行为，不存在上诉人主张的被上诉人楼房不经验收不具备交房条件的过错情形。因此，主张利息赔偿没有依据。对解除合同的损失，双方已经约定有违约金条款，如果上诉人认为违约金赔偿不足以弥补其损失，完全可以主张增加违约金，而不是在没有法律依据、合同依据的情况下要求利息赔偿。综上，请求二审法院依法维持一审判决。上诉人覃立登向一审法院起诉请求：1.判令解除覃立登与新世纪公司于2008年6月18日签订的《商品房买卖合同》；2.判令新世纪公司退还覃立登已付购房款161468元、支付利息156455.25元、支付违约金448687.05元、律师费5000元，共计367610.3元（利息、违约金算至2016年7月31日，此后另算至完全履行义务时止）。一审法院查明，2008年6月18日，覃立登（即买受人）与新世纪公司（即出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定新世纪公司将位于来宾市兴南路西侧来宾市教育住宅小区第五栋三单元6-2号房售给覃立登，房屋建筑面积182.38平方米，房价885.34元/㎡，总价款161468元；按揭付款：买受人在签订合同时付清首付款60468元，余房款101000元，向银行申请按揭贷方式付清；借款期限为10年，自2008年9月2日至2018年9月2日止；款交房时间为2008年12月25日前，如出卖人逾期超过180日未交房的，买受人有权解除合同，解除通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金；合同明确了双方的权利义务等。合同签订前后，覃立登共向新世纪公司支付首期购房款60468元。2008年9月2日，覃立登作为借款人与广西来宾桂中农村合作银行城中支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定贷款金额为101000元。贷款人将贷款资金划入新世纪公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。新世纪公司为本合同项下覃立登的全部债务提供连带保证担保。借款合同签订后，2008年9月底，广西来宾桂中农村合作银行城中支行发放贷款101000元划入新世纪公司名下账户。自2008年10月11日至2016年10月27日止，覃立登共向广西来宾桂中农村合作银行城中支行归还贷款本金77020.80元，利息30465.32元，本息共计107486.12元，尚有贷款本金余额23979.20元未付清。新世纪公司没能按合同约定的时间交房。2012年10月22日，涉案楼房经过了竣工验收。2012年11月2日，涉楼房办理了竣工验收备案手续。2012年11月23日，新世纪公司才通知覃立登交房，覃立登则认为新世纪公司所交付的房屋未通水、电，房子到处开裂渗水，未达到居住条件。2015年12月26日，覃立登向来宾市建设工程质量安全监督站投诉，投诉后新世纪公司知覃立登所购的房子确实存在一定的质量问题。为此，覃立登多次要求与新世纪公司解除合同退房未果，2016年8月3日，覃立登诉至法院，请求判决解除双方于2008年6月18日签订的《商品房买卖合同》，新世纪公司退还覃立登已付购房款161468元、支付利息156455.25元、支付违约金44687.05元、律师费5000元，共计367610.3元（利息、违约金算至2016年7月31日，此后另算至新世纪公司完全履行义务时止）。一审法院认为，覃立登、新世纪公司签订的《商品房买卖合同》及覃立登与广西来宾桂中农村合作银行城中支行签订的《个人购房借款合同》，系各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性和禁止性规定，合法有效，对合同各方均具法律约束力，合同各方的合法权益应该受到法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，新世纪公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定新世纪公司应当在2008年12月25日前向覃立登交付房屋，逾期超过180天，覃立登有权单方面解除本合同。现新世纪公司逾期交房已超过180日，交房后，房子确实存在一定的质量问题，显已违约，覃立登据此行使合同解除权，符合约定，新世纪公司也同意解除合同，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房合同解除后，新世纪公司应按约将覃立登支付的房款返还覃立登，并赔偿覃立登因此所产生的损失，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。因此覃立登要求新世纪公司返还已付购房首付款及已向广西来宾桂中农村合作银行贷款本金及已付利息的诉讼请求，于法有据，应予以支持。因本《商品房买卖合同》中未有违约方既承担违约金又支付利息的约定，故本案除覃立登向银行支付的利息应予支付外，其他合同未约定的利息，不应予以支持，只能支持约定的违约金。关于律师费问题，因双方在合同中并没有约定律师费的支付问题，覃立登亦不能提供已实际支付律师费的合法票据，故覃立登诉请律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：1.解除覃立登与广西来宾市新世纪投资有限责任公司于2008年6月18日签订的《商品房买卖合同》；2.广西来宾市新世纪投资有限责任公司返还覃立登的首付购房款60468元；3.广西来宾市新世纪投资有限责任公司偿还覃立登已向广西来宾桂中农村合作银行城中支行归还的贷款本金77020.80元、利息30465.32元及尚未归还的贷款本金23979.20元，共计131465.32元；4.广西来宾市新世纪投资有限责任公司支付覃立登的违约金8073.40元（全部购房款161468元×5%）；5.驳回覃立登的其他诉讼请求。本案受理费6739元，由覃立登负担3072元，由广西来宾市新世纪投资有限责任公司负担3667元。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人覃立登的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？二审期间，上诉人覃立登提交了两份证据材料：1.来宾市城市建设档案馆于2017年1月16日出具的《查档证明》，2.来宾市住房和城乡建设委员会于2017年2月6日出具的《关于申请政府信息公开的复函》，共同证明一审中被上诉人提供的《竣工验收备案表》（复印件）并不存在，涉案楼房尚未经验收合格，尚未办理竣工备案。被上诉人新世纪公司质证认为，对上述证据没有异议，但认为涉案楼房已经竣工验收，并已办理房屋产权。本院认证认为，这两份证据具有真实性、合法性、关联性，可以认定涉案楼房尚未办理竣工验收备案。二审期间，被上诉人新世纪公司提交了以下证据：1.清华苑各栋《房屋所有权证》领取签收名单、2.广西来宾市新世纪投资有限责任公司对兴宾南路823号教育住宅小区5号楼的来房权证来字第××号大房权证、3.蒋明对兴宾南路823号教育住宅小区5号楼一单元4-1号的房屋所有权证、4.涉案楼房的建设工程质量竣工验收意见书，上述证据的证明目的是涉案房屋已经竣工验收合格，并且也已经有业主办理房权证。上诉人覃立登质证认为，对证据4，这个和一审提交的不一样，不是竣工备案表，这个工程验收合格后，会有一个验收合格证给被上诉人的。对证据1是清华苑小区的，跟本案没有关联。对证据2、3，真实性不清楚，即便办理房产证，也不一定是合格，因为整栋楼都没有消防设施。本院认证认为，被上诉人提供的证据与本案无直接关联，不能证明涉案房屋是否竣工验收备案，不予采信。二审查明，双方在《商品房买卖合同》第九条第2款约定“逾期超过180日的，如遇第八条所述特殊原因时，交房期顺延；如确因出卖人责任造成延期交房的，出卖人按日向买受人支付已付房款金额万分之一的逾期。”二审查明，上诉人覃立登于2005年4月19日向被上诉人交款30000元，注明为“购房款”；于2007年10月25日向被上诉人交款15000元，注明系“购房款”；于2008年6月16日向被上诉人交款15000元，注明系“购房款”；于2008年6月18日向被上诉人交款468元，注明系“购房款”。2008年9月17日，上诉人101000元银行贷款交给被上诉人。二审另查明，被上诉人即本案被告的全称应为“广西来宾市新世纪投资有限责任公司”。对一审查明的其他事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人覃立登的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？本院认为，关于上诉人覃立登的上诉请求是否有事实和法律依据的问题，首先，对上诉人主张的被上诉人赔偿截止2016年7月31日利息损失102838元的上诉请求，上诉人说明该利息损失的计算过程为30000元×6.12%（按照2005年3月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×4064天（自2005年4月19日起算）÷365天＋15000元×7.83%（按照2007年9月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×3158天（自2007年10月25日起算）÷365天＋15468元×7.83%（按照2007年12月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×2922天（自2008年6月18日起算）÷365天＋101000元×7.83%（按照2007年12月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×2887天（自2008年9月3日起算）÷365天＝102838元，根据已查明的案件事实，上诉人与被上诉人在签订本案合同时已经先后分四次支付了60468元，解除本案合同时，该款项产生的利息损失属于上诉人因被上诉人违约请求解除合同产生的实际损失，上诉人主张该60468元的利息损失分别按照交款当时银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案起诉前即2016年7月31日，尽管双方对此没有事先约定，但该主张符合合同法及其司法解释的规定，不违反诚实信用和公平原则，结合本案具体情况，应当予以支持，一审对该部分利息请求没有认定，存在错误，应当予以纠正。上诉人所称的101000元系银行贷款，根据一审查明的事实，对该部分银行贷款，上诉人实际已经支付的利息为30465.32元，一审依法判决被上诉人向上诉人支付该利息，上诉人再上诉请求该部分利息，没有事实和法律依据，故对该部分利息不予支持。因此，对上诉人的首付购房款60468元，截止2016年7月31日被上诉人应当支付的相应利息为40300.10元【30000元×6.12%（按照2005年3月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×4064天（自2005年4月19日起算）÷365天＋15000元×7.83%（按照2007年9月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×3158天（自2007年10月25日起算）÷365天＋15468元×7.83%（按照2007年12月公布的中国人民银行五年以上贷款基准利率）×2922天（自2008年6月18日起算）÷365天＝40300.10元】。其次，对上诉人主张的被上诉人赔偿违约金损失44687元的上诉请求，上诉人称应当按照合同第九条第2款的约定计算违约金损失，但从该款项的内容来看，其约定针对的是继续履行合同顺延交房如何处理，而非解除合同后违约金的计算，故上诉人请求按照该条款计算违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审对该部分的处理正确，应当予以维持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，应予支持，一审判决部分事实认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2923号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2923号民事判决第二项为广西来宾市新世纪投资有限责任公司返还覃立登的首付购房款60468元，并支付利息40300.10元。本案一审诉讼费按照一审判决书执行，二审诉讼费2480元，由上诉人覃立登负担917元，由被上诉人广西来宾市新世纪投资有限责任公司负担1563元。本判决为终审判决。审判长 石晓志审判员 侯永魁审判员 黄月秀二〇一七年六月十六日书记员 谭康朗附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 来自：