（2017）冀0591民初687号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-08-07
案件名称
石家庄市雅兴物业管理有限公司与河北双鸿房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书
法院
邢台经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石家庄市雅兴物业管理有限公司,河北双鸿房地产开发有限公司
案由
破产债权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百六十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0591民初687号原告：石家庄市雅兴物业管理有限公司，住所地石家庄裕华区槐北路408号71-2-403，统一社会信用代码91130108799564332U。法定代表人刘璇，系该公司经理。委托诉讼代理人郑非，男，1983年10月15日出生，汉族，住石家庄桥西区，系该公司员工。被告：河北双鸿房地产开发有限公司，住所地邢台经济开发区江东四路创智园A座901室，统一社会信用代码9113050179415692XD。诉讼代表人李娜，系河北双鸿房地产开发有限公司管理人负责人。原告石家庄市雅兴物业管理有限公司(以下简称雅兴物业公司)与被告河北双鸿房地产开发有限公司（以下简称双鸿房地产公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法由审判员武涵伟独任审判，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告雅兴物业公司的委托诉讼代理人郑非、被告双鸿房地产公司诉讼代表人李娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告雅兴物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求将其对双鸿房地产公司因房屋差价、交房滞纳金产生的550937.7元债权确认为消费购房债权；二、请求将对双鸿房地产公司因盛世春天小区内配套设施建设及房屋质量的返修等产生的262200元债权确认为建设工程价款债权。事实和理由：原告于2016年4月25日和被告双鸿房地产公司签订《物业管理委托协议》，约定由原告对被告开发的盛世春天小区提供物业服务。根据协议该小区缺失的配套设施设备建设费用62900元由被告负担；被告委托原告负责已交付房屋、设施、设备维修费用49300元也应当由被告给付；被告收取原告的保证金15万元应当返还。上述合计26.22万元。另根据协议在协议生效前发生的管理遗留问题由被告双鸿房地产公司负责解决，后原告在经营中发现，因被告双鸿房地产公司多收业主物业费、装修押金、多收的暖气初装费等，其单方向业主承诺抵顶物业费，导致原告少收物业费550937.7元，被告应当向原告支付该费用。现被告双鸿房地产公司已经被宣告破产，由管理人接管，已向管理人申报债权。但管理人将上述债权认定为一般债权。原告认为上述26.22万元是围绕该小区建设施工、施工质量保证期内的维修而产生，该费用应当列入建设工程类债权；上述550937.7元债权因是发生在购房户与被告之间，后转嫁给原告，故该债权应当为消费购房债权人债权。被告双鸿房地产公司辩称，对原告债权金额认可，但对债权性质不予认可，主张是普通债权。经审理查明，2016年4月25日原告雅兴物业公司和被告双鸿房地产公司签订《物业管理委托协议》，约定由原告对被告开发的盛世春天小区提供物业服务。该协议第七条第8项规定委托原告管理的房屋、设施和设备应达到国家验收标准要求，如在保质期内存在质量问题，委托原告返修的，被告应当支付费用。该条第10项约定物业公司入驻盛世春天小区的前期投资费用，由被告核实检验合格后按实际发生金额承担。第八条第8项约定原告向被告交付履约保证金15万元，满三年后全额退还。协议签订后，原告向被告公司支付保证金15万元，并进驻该小区。原告进驻该小区后，受被告委托对该小区缺失的配套设施设备含监控设备、道路、照明、绿化等项出资进行建设，支付费用62900元，原告还因维修管道、道路、设备、墙体等支付维修费42300元，被告公司管理人员王华于2016年9月26日在工作确认单上签字确认。另据原告核实，该小区共发生各种抵扣物业费事项费用合计423592.5元，前任物业公司已经提前收取物业费127345.2元，合计550937.7元，该费用应当由被告支付给原告。另查明，被告双鸿房地产公司申请破产，本院已于2016年12月26日裁定受理其破产申请，并指定河北辰生律师事务所担任该公司管理人。原告向该公司管理人申报了债权，管理人经核查，对债权金额无异议，但债权性质认定为一般债权。本院认为，在破产程序中管理人对债权性质的认定须根据债权发生的基础事实进行认定。对该小区发生的因被告原因导致业主抵扣的物业费和前任物业公司已经提前收取应当退还的物业费两项合计550937.7元，该两项费用虽起因于商品房买卖，但不是原告公司作为购房人向被告作为开发公司交付的购房款，故不符合消费购房人债权的特征。对原告主张的保证金15万元是基于原被告之间存在物业管理委托合同关系；对该小区缺失的配套设施设备建设支付的费用62900元，原告不是施工方，应当是发包方，是受被告委托将特定工程发包给其他单位或个人完成，并垫付了资金；对因维修管道、道路、设备、墙体等支付维修费42300元，也是原告也是基于委托管理协议代被告履行质量保证义务而垫付的资金。综上，在上述法律关系中，被告公司不是发包方，原告公司不是施工方，不符合建设工程合同法律关系的特征。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告石家庄市雅兴物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取130元，由原告石家庄市雅兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 武涵伟二〇一七年六月十六日书记员 梁傲雪 来源：