（2015）江开法民一初字第207号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-11
案件名称
黄立权、张润平等与曾池佳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄立权,张润平,曾池佳,张啟新,王正,麦东民,开平市港汇流行前线投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条，第二百五十三条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2015）江开法民一初字第207号原告：黄立权，男，1972年8月21日出生，住广东省台山市。原告：张润平，女，1976年9月4日出生，住广东省台山市。被告：曾池佳，男，1953年10月9日出生，住广东省佛山市南海区。被告：张啟新，男，1954年8月7日出生，住广东省佛山市顺德区。被告：王正，男，1982年3月18日出生，住广东省广州市越秀区。以上三被告的委托诉讼代理人：黄曦、陈嘉伟，是广东金信方正律师事务所律师。被告：麦东民，男，1981年3月7日出生，汉族，住台山市。被告：开平市港汇流行前线投资管理有限公司。住所地：开平市三埠区新港路兴耀花园**号*幢首层**号铺位。法定代表人：麦东民。原告黄立权、张润平诉被告曾池佳、张啟新、王正、麦东民、开平市港汇流行前线投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月6日公开开庭进行审理。两原告及被告曾池佳、张啟新、王正的委托诉讼代理人黄曦、陈嘉伟到庭参加诉讼。被告麦东民、开平市港汇流行前线投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告黄立权、张润平向本院提出诉讼请求：1、请求返还购铺位房款242500元及利息；2、赔偿原告经济损失48500元、精神损失费4000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月，原告通过短信的方式得知开平市港汇八八投资管理有限公司有铺位出售，在长沙华润附近原千惠超市的铺位每间18万元不等，认为可以投资。在不了解该公司的情况下，于2014年1月3日在该公司签订合同，分别于2013年12月22日交付定金5万元，2014年1月3日交付190743元，合共240000元交给该公司麦冬民收。在购买该铺位时，该公司承诺在2014年12月开业，到12月负责人又话2015年5月开业。现该商铺位仍未开业，纯属欺骗我们业主。该公司于2015年3月27日发出催告函，要求将购铺余款15万元付清才办理房产证，但合同没有注明，故我没有支付，并向公司询问无效。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求返还购房款172132元、滞纳金1万元、利息13000元，合共人民币205132元。被告曾池佳、张啟新、王正辩称，1、涉案商铺是由三被告在2013年8月就转让给丁穗源，涉案商铺实际的转让方应该是丁穗源；2、根据原告提供的《商品房买卖合同》第4条第2点约定，如果原告没有办法取得银行贷款的情况下，也需要向转让方支付购房款。但按照目前的情况，根据我方了解，其未付清购房款。因此转让方是有权延期办理过户手续；3、原告与港汇流行前线签订的《解除合同》是未经被告方的授权，港汇流行前线是在授权期限届满之后仍然越权与原告签订相关的《解除合同》，所以对该合同我方不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的三份解除合同，其内容相互关联，最后一份即2016年2月4日的解除合同是对前两份合同条款的变更，故应以2016年2月4日签订的该份解除合同为准；对于银行流水打印件，其来源合法，对其真实性、合法性和关联性予以确认。对于被告曾池佳、张啟新、王正提供的授权委托书，因是复印件，且未经原告确认，故对其真实性、合法性和关联性本院不予确认；对于《商铺转让合同》，因是三被告与他人签订的合同，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月3日，被告曾池佳、张啟新、王正委托被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司（原名开平市港汇八八投资管理有限公司）与原告黄立权、张润平签订一份商铺买卖合同，合同约定，原告向被告曾池佳、张啟新、王正购买座落于开平市××办事处××沙路××171铺位，转让价款390743元。原告应于2013年12月29日前支付房价款240743元（包含定金50000元），余款150000元原告以按揭付款的方式支付。自双方签订合同之日起至2017年12月27日止，出卖人（或出卖人指定的第三人）享有该商铺位的使用权及收益权。合同签订后，原告于2014年1月3日支付房款190743元及定金50000元给被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司。2016年2月4日，原告与被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司签订一份解除合同，约定上述房屋买卖合同从本协议签订之日起予以解除。双方同意扣除原买卖约定价款的15%即58611元作为解约违约金，被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司需退回原告85%房价款。被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司在2016年1月11日已退还10000元，另赔偿违约金20000元；余下购房款应在2016年3月10日前退还172132元，并补偿10000元滞纳金给原告。上述解除合同签订前，被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司已支付了违约金20000元、滞纳金10000元，以及退回购房款10000元给原告。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司代理被告曾池佳、张啟新、王正与原告黄立权、张润平签订的房屋买卖合同，是买卖双方的真实意思表示，该合同内容没有违反法律规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任……”、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”，被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司与原告于2016年2月4日签订的关于涉案房屋买卖的解除合同，被告曾池佳、张啟新、王正虽认为被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司是在其代理期限终止后签订而不予确认，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为有代理权的，该代理行为有效。”由于被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司是被告曾池佳、张啟新、王正的涉案房屋买卖合同的代理人，且被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司亦已先行按解除合同的约定履行了部分退款义务后再与原告签订解除合同，对其表见行为，原告有理由相信被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司是有权代理被告曾池佳、张啟新、王正行使涉案房屋买卖合同的解除权，应认定该解除合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。故被告曾池佳、张啟新、王正应对被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司行使涉案房屋买卖解除合同的代理行为承担民事责任。被告曾池佳、张啟新、王正未按解除合同约定履行相应的义务，应承担违约责任。此外，由于被告已按解除合同支付了滞纳金10000元给原告，故原告该项请求理由不成立。综上所述，原告要求被告曾池佳、张啟新、王正退回购房款172132元及利息理据充分，本院予以支持。但要求被告麦东民、被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司承担本案民事责任理据不足，本院不予以支持。此外，被告麦东民、被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下：一、被告曾池佳、张啟新、王正应在本判决生效之日起10日内退回购房款172132元及利息（利息自2016年3月11起至还清款日止以欠款额按中国人民银行同期同类型贷款利率计付）给原告黄立权、张润平。二、驳回原告黄立权、张润平的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费3743元，由被告曾池佳、张啟新、王正负担。原告在起诉时已向本院交纳2862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 许 眉 笑审判员 余 小 红二〇一七年六月十六日书记员 梁 佩 琼伍彩仪