（2017）京0115民初2631号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-01
案件名称
高丽敏与董辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高丽敏,董辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初2631号原告：高丽敏，女，1983年10月10日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人王海龙，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。被告：董辉，女，1977年5月24日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人党婵娟，北京市博涵律师事务所律师。原告高丽敏与被告董辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由本院审判员唐钰独任审判，公开开庭进行了审理。原告高丽敏及其委托诉讼代理人王海龙、委托诉讼代理人苟波、被告董辉的委托诉讼代理人党婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丽敏向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付违约金80000元，并自2016年3月27日起以每日按照房屋价款的万分之五为标准承担违约金至蔡彬的户籍自涉案房屋处注销之日止；案件受理费由被告承担。事实与理由，2015年11月28日，原告与被告签订了北京市存量房屋买卖合同，该合同约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约履行合同，支付房屋价款160万元，被告自始至终未告知原告涉诉房屋内有未迁出户口一事。2016年3月11日，原告取得了坐落于北京市大兴区旧宫镇清逸园34号楼9-603号房屋所有权。后原告因办理暂住证前往派出所才得知，有一个叫蔡彬的户口在涉案房屋内未迁出。为此原告多次要求被告将蔡彬的户口迁走未果。截至起诉之日，被告至今未按照合同约定向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，也未按照合同约定支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告董辉辩称：双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效。合同第九条第三款约定因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的情况下，出卖人才承担违约责任，首先蔡彬的户口不存在迁出问题，只涉及到注销问题，不符合该条款约定的情形，原告方将户口迁出扩大解释为包括户口注销业务。导致蔡彬户口无法注销的原因并非被告董辉的自身原因所致，因此被告董辉认为其作为出卖人不存在违约行为，不应当承担违约责任。蔡彬与董辉曾系夫妻，涉案房屋登记在蔡彬名下，二人于2007年6月离婚，蔡彬于2007年4月将户口迁入涉案房屋中，被告董辉对此完全不知情。因蔡彬的户口未注销给原告带来的实际损失的角度来看，被告已经按照合同条款约定将涉案房屋交付给原告，并办理了房屋过户登记手续，原告没有实际损失，请求法院根据当事人的过错程度及原告的实际损失情况，兼顾合同履行情况综合考虑，对畸高的违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2001年4月26日，董辉与蔡彬登记结婚，2007年6月28日二人协议离婚，位于大兴区旧宫镇清逸园34号楼9单元603室房屋产权归董辉所有。2007年4月，蔡彬的户口迁入涉案房屋内。董辉的户口一直在北京市大兴区旧宫镇庑店三队欣华街二条3号，从未迁至涉案房屋内。2012年12月23日，蔡彬去世。2015年11月28日，董辉与高丽敏签订北京市存量房屋买卖合同，合同价款为160万元。合同第九条关于权属转移登记条款第（三）款约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，双方依约履行了合同，董辉将涉案房屋过户并交付高丽敏。2016年5月，董辉得知蔡彬的户口在涉案房屋内，向高丽敏提出请求将蔡彬的户口注销。在案件审理过程中，原、被告双方到蔡彬的老家寻找蔡彬的家属，蔡彬的母亲张春喜提出配合办理申请蔡彬户籍注销的条件，但因无法达成一致意见，蔡彬的母亲张春喜不同意协助办理蔡彬户籍注销手续。上述事实，有当事人当庭陈述、户口本、离婚证、离婚协议书、房屋所有权证、北京存量房屋买卖合同等证据材料，在案佐证。本院认为：原、被告双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且未违反国家法律、法规等强制性规定，应属合法有效的合同，当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中关于涉案房屋内户口迁出问题进行了相关约定，涉案房屋内存在案外人蔡彬的户口问题，在合同签订之时，被告董辉并未告知原告高丽敏该事实，而二人在签订合同之时并未到户籍管理部门确认涉案房屋内的户籍情况，故本院认为二人均有一定的过错，且被告董辉作为原房主，即使其本人并不清楚蔡彬的户籍在涉案房屋内，不存在故意隐瞒的问题，亦应承担主要过错；原告作为购房者，未尽到审慎注意义务，亦应当承担一定的责任。原告依据合同第九条的约定，按照房屋总价款的5%主张违约金，本院认为并非被告自身原因引起的。本院综合考虑因蔡彬的户籍无法注销，可能给原告再次出售房屋时带来的经济损失，双方的过错程度，及合同的履行情况，认为原告主张的违约金过高，酌情考虑为40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告董辉于本判决生效后十日内，给付原告高丽敏违约金40000元；二、驳回原告高丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告高丽敏负担400元（已交纳），由被告董辉负担500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐钰二〇一七年六月十六日书记员 王迪 来自：