（2017）粤1322民初871号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-04
案件名称
叶佐军、钟细红等与罗锡玉行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶佐军,钟细红,罗锡玉,博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初871号原告（反诉被告）：叶佐军，男，汉族，1982年9月20日出生，身份证住址：广东省龙川县，原告（反诉被告）：钟细红，女，汉族，1982年7月6日出生，身份证住址：广东省龙川县，上述二原告委托代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗锡玉，女，汉族，1977年7月2日出生，身份证住址：湖南省衡南县，委托代理人：欧湘之，广东国悦律师事务所律师。第三人：博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部，住所地：博罗县园洲镇上南村20米路（御景豪庭A130）。经营者：王运福，男，汉族，1976年11月8日出生，身份证住址：江西省赣州市寻乌县，原告（反诉被告，下称原告）叶佐军、钟细红诉被告（反诉原告，下称被告）罗锡玉、第三人博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，二原告的委托代理人钟小兰、被告的委托代理人欧湘之、第三人经营者王运福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2016年12月25日，原、被告及第三人签订《博罗县石湾镇万福地产有限公司买卖及居间合同》，约定被告将其位于博罗县石湾镇××大道与××路交汇处双城峰景4栋2201房出售给原告，房屋转让总价为765000元，原告先行支付50000元定金，待原告银行同贷书出来之后，原告于被告申请赎楼当日支付首期款365000元，剩余房款400000元由原告申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给被告。合同签订后，原告向被告支付50000元定金，并支付第三人中介费5000元，积极与第三人沟通向银行申请商业贷款事宜，但因被告无法如约提供商业贷款所需的材料，导致三方签订的合同无法继续履行（原告无法向银行申请贷款，原告支付首期款的条件未达成）。2017年2月13日，被告向原告发出《解除房产买卖合同通知书》，原告于2017年2月15日签收该通知书。被告单方解除合同的行为已经构成违约，应当退还原告已交付的50000元定金、5000元中介费，但被告拒不退还。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：1.确认被告于2017年2月15日单方解除原、被告及第三人签订的《博罗县石湾镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同》；2.判令被告向原告返还定金50000元，中介费5000元；3.判令被告向原告支付律师费6000元；4.本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.房地产买卖合同，证明2016年12月25日原、被告及第三人签订《博罗县石湾镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同》，约定了相关房屋买卖事项；2.收款收据，证明原告向第三人支付5000元中介费；3.收款收据、存款凭条，证明原告向被告支付50000元定金；4.微信聊天记录、20170118-003现场录音、20170118-004现场录音、通话录音，证明被告无法提供房屋产权证等贷款资料，原告无法进行贷款；5.律师函，证明原告催促被告提交相关贷款所需资料；6.解除房产买卖合同通知书，证明被告单方解除合同；7.委托代理合同，证明原告支付了6000元律师费。被告答辩称，原告有违约行为，被告没有任何违约行为，双方所签订的房屋买卖合同因原告违约，已于2017年2月15日依法解除，根据合同约定，原告应支付被告逾期付款违约金153000元，律师费5000元，请依法驳回原告的诉请。被告为其答辩向本院提供证据有：1.商品房买卖合同，证明涉案房产为罗锡玉所有；2.房产买卖及居间合同，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，叶佐军、钟细红没有按照约定时间支付首付款，应承担逾期付款违约责任；3.解除房产买卖合同通知书及邮件查询单，证明因原告违约，罗锡玉依法依约书面通知解除房屋买卖合同，该合同于2017年2月15日解除；4.委托代理合同及律师费发票，证明因原告违约导致罗锡玉聘请律师花费了5000元，叶佐军、钟细红依法应予赔偿。第三人称：我方所有房屋买卖合同都具有法律效力，包括本案该份合同，在所有条款里，都是双方达成协议才签字按手印的。我方要追回剩下的5700元中介费。庭审中，原被告双方对对方的证据进行了质证。被告对原告提供的对证据1，三性予以确认；对证据2，不清楚；对证据3予以确认；对证据4，不确认，认为房屋没有办理产权证；对证据5，认为没有收到，不予确认；对证据6，予以确认，没有异议；对证据7，合同真实性确认，但是认为不能证明原告有支付律师费6000元的客观事实，因为没有相应的支付凭证。原告对被告提供的对证据1，三性予以确认；对证据2，真实性、合法性没有异议；对证据3，真实性予以确认，该证据证明被告单方解除房屋买卖合同，构成违约；对证据4，三性予以确认。第三人对被告的证据质证意见与原告一致。原告对被告提供的证据1、证据4，三性予以确认；对证据2，真实性、合法性没有异议；对证据3，真实性予以确认，该证据证明被告单方解除房屋买卖合同，构成违约。第三人对被告提交的证据均没有异议。被告反诉称，2016年12月25日，反诉人与被反诉人及第三人签订《房屋买卖及居间合同》，合同约定：被反诉人向反诉人购买座落于博罗县石湾镇××大道与××路交汇处双城峰景4栋2201号房，建筑面积为122.61平方米，使用性质为住宅，该房地产尚未办产权证，《商品房买卖合同》已备案（备案编号为8710296051500），该房产以现状售予被反诉人，被反诉人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产转让总价款为人民币765000元，双方在合同最后还特别条款备注约定被反诉人应在2017年1月20日之前首付款（365000元）需付清，剩余总房款的尾款（400000元）应在2017年4月30日之前付清；合同约定了相关的违约责任。合同签订后，反诉人按约履行了自己的义务，而被反诉人没有按合同特别约定在2017年1月20日之前向反诉人支付首付款，经反诉人多次催告后被反诉人仍拒不支付。2017年2月13日，反诉人在被反诉人逾期付款超过24天后，依约向被反诉人发出了解除合同通知书并要求被反诉人承担逾期付款的违约责任和赔偿损失。反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉，请求：1.确认反诉人与被反诉人及第三人于2016年12月25日签订的《房产买卖及居间合同》已依法于2017年2月15日解除；2.判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金153000元、律师费5000元，合计为人民币158000元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。被告对其反诉向本院提供的证据与本诉提供的证据一致。原告对反诉答辩称，被告明知接受了原告以按揭方式进行买房，但是被告没有按照合同约定提供相应的商业贷款所需资料，导致原告无法向银行申请贷款，从而无法交付首期款及履行合同其他义务，被告在自身违约的情况下，单方解除案涉的合同，构成违约，恳请法庭驳回其反诉请求。被告为其答辩未向本院提供证据。第三人答辩称，以合同为准。第三人为其答辩未向本院提供证据。庭审中，原告表示对被告的反诉证据质证意见与本诉意见一致。第三人对被告提供的证据没有异议。经审理查明，2015年3月18日，被告与博罗县金丰昌发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2015）10001193），约定被告购买博罗县石湾镇兴业大道与兴业四路交汇处双城峰景4栋2201号房。2016年12月25日，被告与原告、第三人签订《广东省房产买卖合同》（合同编号：20161225001），约定被告将涉案房屋转让给原告，总价款765000元。合同约定原告以银行按揭贷款方式支付房款，双方在合同签订之日起五日内提交贷款所需资料，待原告银行同贷书出来后，原告于被告申请赎楼当日支付首期款365000元，剩余房款400000元由原告申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给被告。另外，双方约定违约方承担律师费。合同签订后，原告向被告支付了50000元定金；原、被告双方未依约提交贷款所需资料及向银行申请贷款，被告也未向银行赎楼。2017年2月13日，被告以原告未依约在2017年1月20日之前将首付款付清为由，向原告发出《解除房产买卖合同通知书》，解除其与原告、第三人签订的房产买卖及居间合同，要求原告支付总价款20%的违约金。另查明，至本案一审辩论终结时，被告尚未取得涉案房屋的房地产权证。本院认为，被告向原告发出《解除房产买卖合同通知书》，并于2017年2月15日寄达原告，现原告请求确认原、被告及第三人签订的《广东省房地产买卖合同》于2017年2月15日解除，被告亦反诉请求确认合同于2017年2月15日解除，因此双方签订的《广东省房地产买卖合同》于2017年2月15日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告收取的定金50000元应予返还给原告。被告在本案一审辩论终结前仍未取得涉案房屋权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，本案合同属法律上不能履行，因此合同不能履行不能归责于哪方责任，双方均无权要求对方承担违约责任。故原告请求被告支付中介费5000元及律师费6000元、被告反诉请求原告支付逾期付款违约金153000元及律师费5000元，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶佐军、钟细红与被告（反诉原告）罗锡玉于2016年12月25日签订的关于买卖博罗县石湾镇兴业大道与兴业四路交汇处双城峰景4栋2201号房的《广东省房地产买卖合同》（合同编号：20161225001）于2017年2月15日解除。二、被告（反诉原告）罗锡玉应在本判决发生法律效力之日起七日内返还定金50000元及给原告（反诉被告）叶佐军、钟细红。三、驳回原告（反诉被告）叶佐军、钟细红的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）罗锡玉的其他反诉请求。本案本诉受理费1325元，由原告负担；反诉受理费3460元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页吴正文）审 判 长 朱友良审 判 员 钟伟志人民陪审员 黎国全二〇一七年六月十六日法官 助理 刘燕琼书 记 员 陈晓灵 百度搜索“”