（2017）苏0826民初1916号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-04
案件名称
1916姜华与朱延广房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜华,朱延广
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初1916号原告：姜华，男，1975年10月20日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：丁宗祥、杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。被告：朱延广，男，1966年3月4日出生，汉族，居民，××黄大道城市广场22幢111室。委托诉讼代理人：陆永兴，涟水县朱码法律服务所法律工作者。原告姜华与被告朱延广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年4月5日、5月2日两次公开开庭进行了审理。原告姜华委托诉讼代理人丁宗祥，被告朱延广委托诉讼代理人陆永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2014年12月21日签订的房屋租赁合同。2、支付逾期租金3万元（暂定，待判决合同解除之日确定具体数额）。3、判决被告支付违约金3万元（暂定，待判决合同解除之日确定具体数额）。4、被告支付本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方2014年12月21日签订的房屋租赁合同，约定原告将其所有的城市广场22幢111室房屋租给被告使用，租期10年，第二至十年的租金为20万元/年，租金每半年支付一次，分别于每年的1月15日和7月15日预交本期租金。双方还约定被告未按约定时间及金额支付租金达十天的，原告有权解除合同，收回出租房屋。2016年1月21日，经双方协商今后租金按每年15万元支付，2016年的租金被告仅支付12万元，尚欠3万元，2017年的租金应于1月15日支付，至今被告没有支付，原告故诉至法院。被告朱延广辩称，其不欠原告3万元租金，原告应当给付被告80余万元装修损失。被告承租案涉房屋经营香水百合主题宾馆，投资一百余万元进行装修，被告经营该宾馆两年多的收入折抵部分装修款，原告应当赔偿被告近80万元装修损失。原告将案涉房屋抵押给苏州银行，后不再偿还该借款。苏州银行起诉后，苏州银行以及法官明确告知被告，其租赁权不能对抗抵押权人。苏州银行申请法院执行致使被告即将无法租赁使用案涉房屋。2016年2月以来，因为原告欠外债太多，原告的债主几十次闹事，导致被告不能正常经营，损失惨重。原告诉讼请求不实，请求法院驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：2014年12月21日原、被告双方签订的房屋租赁合同一份。被告为了反驳原告依法提交了以下证据：2016年4月16日原告出具的证明一份、2016年1月21日原被告签订补充协议一份、涟水县公安局闸口水上派出所接处警记录5份、涟水法院（2016）苏0826民初2291号民事裁定书、（2017）苏0826民初字364号民事判决书。本院依法调取本院（2016）苏0826执2291号执行案件中查封公告一份、公告的照片三份、执行法官出具的情况说明一份。本院经审理认定事实如下：2014年12月21日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的城市广场22幢111室房屋租赁给被告使用，租期10年，第2年至第10年的租金为20万元/年。原、被告双方还约定，如被告不按照约定时间及金额支付租金超过10天，原告有权解除合同收回出租房屋。被告未按合同约定时间缴纳租金每逾期一天支付滞纳金500元。签订合同后，原告将房屋交付给被告使用，在履行合同过程中，双方另行约定将租金调整为15万元/年，如因原告原因造成被告经营受损，原告负责每天2000元。2016年2月以来，原告的债主拿着案涉房屋产权证以及原告抵押案涉房屋的承诺，多次到案涉房屋宾馆闹事，被告为此5次报警，导致被告不能正常经营。在房屋租赁前，原告将案涉房屋抵押给苏州银行，后来原告不再偿还借款。因此，苏州银行向本院起诉主张实现抵押权，2016年7月12日本院根据苏州银行保全了案涉房屋。2016年10月12日本院根据苏州银行的申请立案执行，2016年11月3日下午本院在案涉房屋处张贴查封公告，执行法官告知原告该承租权将被去除后处置案涉房屋，2017年3月31日本院裁定被告朱延广对案涉房屋的租赁权不得对抗案涉房屋抵押权人，现案涉房屋正在被本院进行网上司法拍卖。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订租赁合同形成租赁关系，虽然原告的违约行为已经导致被告在案涉房屋上的租赁权随时遭受严重威胁，被告可以行使不安抗辩权不按照合同约定给付租金，但被告应当按照合同约定数额支付实际占用案涉房屋的2016年租金30000元,目前为止，2017年被告占用案涉房屋而未支付租金的期间为2017年1月18日至2017年6月16日，合计149天，被告应当给付占用期间的租金为150000元÷365天×149天=61232.88元。因为原告的债主到案涉房屋处闹事导致被告无法经营，被告分别在不同的五天报警五次，被告要求按双方约定每天扣除2000元，被告有权要求扣除10000元。因此，原告要求被告给付81232.88元的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除合同以及被告给付违约金的诉讼请求。2016年2月3日至2017年1月31日，因为有人在香水百合宾馆闹事被告多次报警。2016年1月21日，原告在与被告的协议中陈述因原告原因造成被告经营受损，原告负责每天2000元的约定，以及2016年4月16日的证明，陈述原告于2016年2月7日被其债主逼债写了承诺书，其与被告的租房合同合法有效。上述两种情况相互印证，可以证明原告在2016年2月份已经严重违约，影响被告正常使用租赁物。原告不还贷款的行为，导致抵押权人起诉，房屋被查封，甚至导致租赁合同随时无法履行，更是严重违约行为，被告因此行使不安抗辩权未按合同约定支付租金，符合法律规定。被告在2016年1月21日已经提前给付2016年11月4日前的租金，可以看出被告之前一直积极给付合同约定的租金，后来不付租金的原因确系原告严重违约且直接影响其正常经营甚至直接威胁其租赁权。因此，原告作为根本违约方以被告没有按照合同约定的期间给付租金，要求解除租赁合同被告承担违约金的诉讼请求，不符合诚实信用原则的要求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朱延广于本判决生效后三十日内支付原告姜华房屋租金81232.88元。二、驳回原告姜华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取916元，由被告朱延广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审判员 薛玉春二〇一七年六月十六日书记员 吴孟秋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：百度“”