（2017）苏05民终2943号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-06-29
案件名称
苏州寰润商业管理咨询有限公司与张盘房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张盘,苏州寰润商业管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2943号上诉人（原审被告）：张盘，男，1985年8月24日生，汉族，户籍地江苏省新沂市，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张述菊，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：苏州寰润商业管理咨询有限公司，住所地江苏省苏州市桐泾北路218号8层07-1号。法定代表人：张果林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。上诉人张盘因与被上诉人苏州寰润商业管理咨询有限公司（以下简称寰润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第02768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张盘上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由寰润公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不正确。1、寰润公司提供的租赁房屋不适格，未达到承租房屋合同使用目的，已构成根本违约。双方合同约定租赁面积为176平方米，但在装修时发现该房屋实际面积少于合同面积6.5平方米。寰润公司占有公用通道，擅改通风设施，并在非租赁区域加盖六间铺面对外承租，导致商户用电远超用电负荷，导致跳闸停电情况时有发生。2、租赁合同约定用电方式为先用后付，我方承担统一安装配电箱及电表费用6500元，寰润公司在未经商户同意下擅自改装电表及付费方式，要求我方先交后用，加大了我方的成本，已构成违约。3、合同签订前，寰润公司隐瞒与业主的租赁合同，对张盘几另外三家租户存在重大欺诈行为。张盘入驻后从相关渠道得知寰润公司与业主的合同租赁面积仅为874平方米，而前期六户面积已达1260平方米，寰润公司擅自占用公共通道，在非租赁区域加盖另六间铺面382平方米，总面积达1642平方米。寰润公司超面积占用非租赁区域的行为使得张盘日常经营的外部营业及通行环境受到阻碍。4、2015年8月3日，寰润公司因拖欠业主电费，被业主告知将在8月15日起停水停电并终止合同。2015年8月11日、9月1日，业主两次向寰润公司发律师函，同时抄送四户承租人。寰润公司并未依告知采取相关措施。2015年10月28日，业主方断掉营业四户的电力使用，同时寰润公司派人将张盘门面加锁，导致张盘的经营活动被迫终止。2015年11月15日，张盘与其他三户共同联名去函通知寰润公司，要求对租赁房屋内装修及设施一并评估，避免损失的进一步扩大。期间张盘曾电联张果林并与其多次协商，表示只要将房屋返还给张盘并恢复正常供电，将消防通道恢复至良好，保持通风设施通畅，空调正常使用，张盘将及时缴纳房租，但张果林均未做出答复。二、一审判决张盘逾期错误。1、2015年10月25日涉案房屋被寰润公司上锁，租赁房屋已被寰润公司收回控制，寰润公司在一审时陈述收回房屋的时间为2016年3月31日是错误的。2、2015年12月，寰润公司将收回的商铺全面推到拆除，再次改造装修后对外招租，采用档口明示为食客提供集约式餐饮的方式进行经营。3、张盘延期缴纳房租是在形式承租人的不安抗辩权。寰润公司存在种种违法行为，且租赁合同对承租人苛责了过多的义务，寰润公司的行为已违反了合同约定和诚实信用原则，已构成根本违约。三、一审程序违法，严重超过案件的审理期限，应发回重审。综上，张盘认为双方的租赁合同已于2015年10月25日解除，寰润公司应承担违约责任。寰润公司辩称：服从原审判决。寰润公司向一审法院起诉请求：1、解除与张盘签订的租赁关系，要求张盘立即迁出租赁商铺；2、判令张盘支付寰润公司至租赁关系终止日的租金、2015年9月25日前的水、电费4172元，至租赁关系终止日的管理费、网络使用费、灯箱广告费5000元，租赁合同解除日至实际搬出日按租赁合同约定租金标准的3倍支付房屋使用费；3、判令张盘支付违约金67434元，且寰润公司有权不予退还履约保证金80000元；4、张盘承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苏州新景天商务地产发展有限公司将其开发的苏州市狮山路28号地下一层餐饮区域，面积874平方米出租给寰润公司使用，租期10年，自2013年9月25日至2023年9月24日止，自2014年9月25日双方起算租金，双方同时约定寰润公司可以将承租房屋对外租赁经营。2013年9月10日，寰润公司与张盘签订房屋租赁合同（编号HRSG-GX-GX-4），双方约定：1、寰润公司将上述房屋中部分GX-4号商铺（约定使用面积126.3m2、建筑面积175.4m2）转租给张盘，房屋交付日2013年9月13日，租期5年，自交付日起计，张盘不应晚于免租装修前结束日开始营业，免租装修期满后次日为计租起始日，计租面积（使用面积+公摊面积）约为176平方米，交房后如房屋计租面积与约定的计租面积误差在5%以内，则所有费用（租金、物业管理费）保持不变，若误差超过5%，超过部分双方按误差面积调整租金，多退少补；2、在租赁期内，张盘必须向寰润公司支付租金、物业管理费等费用，并在每个计费周期结束前10日预先支付下个计租周期的租金、物业管理费，张盘必须按时支付和清偿显示于独立仪表的有关水、电、电讯和电话费用等公共事业费用和于该房屋内使用设施的费用；3、张盘拖欠租金、物业管理费、其他费用及任何应当向寰润公司支付的款项，应从应付日起至实际支付款项之日按日息3‰的滞纳金；4、房屋租金按以下方式计算：（1）纯租金模式，第一年704元/天，第二年739元/天,第三年776元/天,第四年815元/天，第五年856元/天，（2）提成租金加物业管理费模式，第一年租金为税前月营业额的10%，第二年租金为税前月营业额的10%，第三年租金为税前月营业额的11%，第四年租金为税前月营业额的11%，第五年租金为税前月营业额的12%，第六年租金为税前月营业额的12%，物业管理费在5年租赁期内为1元/天·平方米，（3）房屋每月应付租金为上述纯租金模式和提成租金加物业管理费模式中租金较高者；在租赁期内，每3个月为一个计租周期，被告须按照纯租金模式于每个计租周期结束前15日支付下一计租周期的租金，若每个计租周期按租金加物业管理费模式高于纯租金模式的租金，则张盘须于该计租周期的下一个下一个计租周期前5日内向寰润公司缴纳两者的差额；5、免租装修期为90天，自房屋交付日起算，包含在第一个租赁年度内，在免租装修期内为开业前承租方无需支付租金、管理费，开业后无需支付租金、但必须支付物业管理费及相关费用，包括免租装修期内张盘应支付进场费5000元、垃圾清运费8元/平方米、临时水费1元/平方米、电费1.2元/度,免租装修期张盘应当支付装修保证金10000元，免租装修期内，在张盘按时缴纳物业管理费等相关费用的情况下，寰润公司允许张盘试营业；6、张盘应当在合同签订时支付寰润公司履约保证金80000元（总计相当于3个月租金和3个月物业管理费），若签订合同后张盘违约，该款用于赔偿寰润公司损失，不予退还；7、水、电费标准为，水费4.18元/吨、电费1.2元/度；8、寰润公司提供广场入口位置供张盘在合同期内免费2年做店招使用，寰润公司统一负责店招的制作、安装，被告承担费用10000元，第3年开始张盘按10000元/年的标准支付店招使用费，寰润公司提供广场入口灯箱广告位置1块供张盘使用，张盘按10000元/年的标准支付广告位使用费，广告位使用费先付后用，首年广告位使用费在合同签订后7日内支付，以后每个使用年度开始前30日内支付当年广告位使用费；9、交付标准（工程条件），寰润公司提供张盘电量为80KW，提供的空调冷量为0.3KW/m2、新风量为2500m3/h；10、违约及补偿，张盘拖欠租金、物业管理费或任何其他费用连续超过15天或累计超过30天，或未经寰润公司书面同意而连续停业达7天或累计停业达14天，等等，寰润公司可终止合同，提前收回房屋，已收取的保证金不予退还，并可以要求张盘支付当年度的3个月的固定租金作为违约金、装修期间及免租期间的租金。如张盘未按时支付合同约定的租金、物业管理费或任何其他费用超过14天或违反其他义务在寰润公司发出书面通知后14天内未纠正，寰润公司可以在提前48小时书面通知的前提下，停止向张盘提供水、电、电讯、电话、空调、和其他管理服务，直至张盘支付所有欠款或履行合同固定的其他义务。租赁期满或提前终止的，如张盘逾期归还房屋，应当赔偿寰润公司的一切损失，如寰润公司迟延向新租户交付房屋而承担的违约金、中介费，此外每逾期1天，张盘向寰润公司支付相当于租赁期最后一日租金3倍的违约金，逾期超过7天，寰润公司有权进入房屋，该房屋内所有装修、设施、物品归寰润公司所有，寰润公司有权决定对装修、设施、和物品予以保留或拆除，寰润公司无需为装修、设施、物品的剩余价值向张盘作出任何补偿，同时寰润公司可向张盘追索拆除装修和设施设备的开支。合同签订后，寰润公司向张盘交付了房屋，张盘向寰润公司交付了履约保证金8万元。2014年3月25日，双方签订《通信业务合作协议》，约定张盘租用寰润公司10M光纤网络，用于光纤上网及wifi覆盖，每月使用费600元，自2014年9月开始计费。就该协议发生争议，任何一方可将争议提交洛阳仲裁委员会仲裁。2014年8月5日，双方签署确认书，约定：1、灯箱广告位、店招使用费起始日自2014年3月24日计算；2、针对张盘空调不能使用，免除张盘2个月租金，每季度免1个月，连续免2个季度。因寰润公司与业主苏州新景天商务地产发展有限公司沟通中意见不一致导致2015年9月11日14时至19时暂停了公共区域的供电及空调，寰润公司免除当日的租金及物业管理费。2015年10月19日及10月26日，寰润公司均向张盘送达缴费通知单，该通知均由张盘员工周迎飞签收。其中10月26日的通知单告知张盘在接到通知后1日内缴纳拖欠的168350元，包含2015年8月26日至10月25日的电费6624元、2015年8月26日至10月25日的水费318元、2015年8月24日至2016年2月23日的租金134868元，2015年9月24日至12月23日的物业管理费14740元（已扣除物业费减免的1320元）、2015年3月24日至2016年3月23日的灯箱广告租金10000元、2015年9月1日至2015年11月30日的网络使用费1800元。另查明，张盘当庭确认于2015年9月10日停止经营。庭审中，寰润公司认为合同于2015年12月23日解除。并确认在2016年3月底已收回商铺，于2016年4月26日转租他人。以上事实由双方提供的国有土地使用权证、房屋租赁合同、通信业务合作协议、律师函、催缴通知单、确认书、联系函、及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。双方签署的通信合作协议虽约定仲裁条款，但张盘已应诉并实体答辩，故一审法院对于通信合作协议项下的网络使用费继续审理。按照双方房屋租赁合同的约定，房屋租金应当先付后用，张盘未提供其支付2015年8月24日之后租金的证据，故一审法院认为张盘已构成迟延履行合同主要债务之违约，且张盘连续超过15天未付，在寰润公司发出书面催缴通知后15天内也未予纠正，按照合同约定寰润公司可解除合同。合同于通知到达之日解除。寰润公司未能提供解除合同的律师函由张盘签收的凭证，但一审法院将寰润公司要求解除合同的诉状等材料邮寄至张盘，张盘于2016年1月6日签收，签收之日可视为寰润公司通知张盘解除合同之日。根据寰润公司自行制作的缴费通知单，2015年8月24日至2015年11月23日期间的租金寰润公司均以第二租赁年度的标准计算（22477.996×12÷365=739元/天），一审法院予以认可。截至合同解除之日，2015年8月24日至2016年1月6日期间的租金，一审法院亦按第二租赁年度标准计算为100504元（739元/天×136天）、2015年9月24日至2016年1月6日期间的物业管理费为17160元（176元/天×105天-1320元）、2015年9月1日至2016年1月6日的网络使用费为2520元（600元*4+600元÷30×6）；2015年3月24日至2016年1月6日已逾半年，故对灯箱广告租金5000元予以认定；另寰润公司主张的2015年9月25日前的水电费4172元，因张盘员工周迎飞在收到缴费通知时予以签收、确认，并且张盘在此之后的合理期间内也未提出反证，故一审法院也予以认定。关于寰润公司主张的房屋逾期返还期间的3倍租金的使用费、3个月固定租金的违约金、已交付的8万元履约保证金等，张盘庭审中申请法院予以调整，一审法院认为上述项目均为合同约定的违约责任，因在违约所致寰润公司实际损失的基础上予以认定。张盘逾期支付租金等费用导致合同解除后应立即返还房屋，现寰润公司确认于2016年3月31日收回房屋，故一审法院认为逾期返还房屋期间（2016年1月7日至3月31日）的房屋使用费可按合同终止时的租金标准的1.3倍960.7元（即739元/天*1.3）计算，应为81659.5元（960.7元/天*85天）；另外合同解除后寰润公司亦需要一定的时间寻找新的承租户，并亦可能给予新的承租户一定的免租装修期，故对寰润公司主张的3个月固定租金的违约金予以支持，计67434元。至于寰润公司主张8万元履约保证金不予返还之请求，一审法院认为合同解除后寰润公司并不存在其他实际损失，故对寰润公司该项请求予以驳回。履约保证金应予返还，按合同约定与寰润公司的损失折抵后，张盘仍应支付198449.5元。关于张盘要求继续履行合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于张盘庭审中提及的寰润公司增加入驻商户影响空调及供电的意见，一审法院认为双方房屋租赁合同中已经约定了双方间的供电、空调的房屋工程条件，但因张盘未举证证明寰润公司提供房屋不符合约定的工程条件，故对张盘的该意见不予采信，但张盘可在收集证据后另行主张房屋不符约定而影响其使用的损失。关于张盘主张寰润公司擅自转租他人给张盘造成的损失等，根据合同约定，张盘逾期返还房屋的，寰润公司有权进入房屋，该房屋内所有装修、设施、物品归寰润公司所有，寰润公司有权决定对装修、设施、和物品予以保留或拆除，寰润公司无需为装修、设施、物品的剩余价值向张盘作出任何补偿，在张盘自行停止经营后其长期对店内设施不予管理，故张盘该意见，一审法院不予采信。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、张盘与苏州寰润商业管理咨询有限公司的房屋租赁合同于2016年1月6日解除。二、张盘应于本判决生效之日起十日内给付苏州寰润商业管理咨询有限公司至2016年1月6日的租金100504元、物业管理费17160元、网络使用费为2520元、灯箱广告租金5000元、及2015年9月25日前的水电费4172元、房屋使用费81659.5元、违约金67434元，合计278449.5元；与张盘缴纳的履约保证金8万元折抵后，张盘应给付苏州寰润商业管理咨询有限公司198449.5元。三、驳回苏州寰润商业管理咨询有限公司其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入苏州寰润商业管理咨询有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。案件受理费5940元，减半收取2970元，由苏州寰润商业管理咨询有限公司负担836元，由张盘负担2134元。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，张盘提供了寰润食坊联系函、函及邮寄凭证、2015年12月18日报警记录、照片以证明空调一直不能正常使用，张盘同其他承租户共同联名函告寰润公司要求寰润公司对物品进行评估及其他事宜，薛红艳到被锁门面取东西被阻，寰润公司于2015年12月底拆除商铺。寰润公司对此质证认为联系函系其与业主因为空调事宜在沟通，事后没有因为联系函或律师函的情况影响到商户正常使用，没有收到张盘邮寄的函件，且即使该函件确实有发送，从时间看也是张盘违约在先，报警记录和照片与本案无关。本院认为，寰润公司与张盘签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违法法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定张盘应在租赁期内的每个记租周期结束前十日预先支付下个记租周期的租金、管理费，但张盘未按约支付2015年8月24日记租周期的租金，且在寰润公司发出书面催缴通知后15天内仍未缴纳，寰润公司据此可以解除合同，一审法院以张盘收到寰润公司要求解除合同的起诉材料之日作为合同解除之日并无不当。张盘上诉认为寰润公司违约在先，其延期交付租金系行使不安抗辩权。本院认为张盘该上诉主张不成立，理由如下：首先、虽合同附表五中约定租赁面积约为176平方米，但该合同同时明确交房后如该房屋记租面积与上述使用面积误差在正负5%以内，则所有费用保持不变，现张盘上诉认为其租赁房屋的实际面积少于合同面积6.5平方米，该误差在正负5%以内，不足以成为延期交付租金的理由；其次、双方合同约定了涉案房屋供电、空调的工程条件，张盘未举证证明寰润公司提供房屋不符合约定的工程条件，张盘举证的确认书表明双方就2014年空调问题已协商解决，张盘举证的停电通知单、联系函不足以证明涉案房屋用电、空调存在严重问题导致日常经营活动受到严重影响，不足以成为延期交付租金的理由；再次、电表的更换是为了更好的提供用电服务，且寰润公司并未要求张盘等租户承担电表更换的额外费用，张盘认为寰润公司更换电表构成违约缺乏依据，不足以成为延期交付租金的理由；最后、虽寰润公司与业主确在租赁期间存在一定的纠纷，但该纠纷尚未严重影响张盘等次承租户的日常经营，且寰润公司已与业主解决了纠纷，故寰润公司与业主之间纠纷不足以成为张盘延期交付租金的理由。综上，本院认为张盘有关寰润公司违约在先，其有权延期交付租金的主张缺乏依据，本院对此不予采信。寰润公司自认于2016年3月底收回商铺，张盘对此不予认可，但张盘提供的照片不足以证明寰润公司于2015年12月底即已收回房屋并进行拆除装修，故本院对张盘有关涉案房屋已于2015年12月已被拆除装修的主张不予采信。至于寰润公司于2015年10月底将涉案商铺上锁的情况，寰润公司解释上锁是因为张盘不经营涉案商铺且未锁门，为了商铺内物品安全故锁门，涉案纠纷系因张盘未按约支付租金所致，张盘在一审时明确其在2015年9月10日即停止经营，寰润公司锁门的解释具有一定的合理性，且张盘未提供证据证明其在寰润公司锁门后与寰润公司积极协商解决，故寰润公司的锁门行为尚不足以表明寰润公司已收回商铺。一审程序并无不当，张盘有关一审程序违法应发回重审的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，张盘的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5940元，由上诉人张盘负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年六月十六日书记员 韩泽滔