（2016）鲁0126民初967号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-26
案件名称
张芙蓉与济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
商河县人民法院
所属地区
商河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张芙蓉,济南昌润置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
山东省商河县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0126民初967号原告:张芙蓉，女，1957年7月12日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：于共安，山东撼岳律师事务所律师。被告：济南昌润置业有限公司，住所地：济南市商河县。法定代表人：唐艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。原告张芙蓉与被告济南昌润置业有限公司（以下简称“昌润公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张芙蓉的委托诉讼代理人于共安到庭参加了诉讼，被告昌润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张芙蓉向本院提出诉讼请求：1.请求确认昌润公司与张芙蓉签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行，协助张芙蓉办理房屋所有权登记手续；2.涉诉费用由昌润公司承担。事实与理由：2006年6月30日，张芙蓉与昌润公司签订编号为XXX号《商品房销售合同》一份，就张芙蓉购买昌润公司开发的齐鲁水郡温泉岛梅园五区十二号B座达成协议。张芙蓉当日支付购房款239594元，剩余购房款550000元在中国工商银行股份有限公司济南泺源支行办理按揭贷款，昌润公司也向张芙蓉交付了涉案房屋，但昌润公司一直未与张芙蓉办理房屋产权登记手续。为维护张芙蓉的合法权益，诉至法院，望判如所请。昌润公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2006年6月30日，张芙蓉与昌润公司签订了《商品房买卖合同》一份。该合同第三条约定张芙蓉购买昌润公司开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园五区十二号B座的商品房一套，该商品房建筑面积共248.3平方米。第四条约定该商品房计价方式按总建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3180元，总价款为789594元。第六条约定：（1）买受人应于签署本合同同时交纳贰万元定金；（2）买受人应于2006年6月30日前交纳首付款239594整（含定金），同时必须提交办理按揭贷款所需的全部资料；（3）其余房款计550000元整，由买受人申请办理银行按揭贷款；（4）贷款申请获得批准后，买受人须自出卖人发出通知之日起七个工作日内办理完毕按揭贷款手续。第七条买受人逾期付款的违约责任。第八条约定，出卖人应当在2007年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定，买受人应当在接到出卖人通知后15天内将办理权属登记需要的相关真实、有效资料提供给出卖人，出卖人应当在商品房交付使用之日起60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2年内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人自合同约定的办证期限届满次日起按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五支付违约金。2006年7月26日，张芙蓉（借款人）与中国工商银行股份有限公司济南泺源支行（贷款人）、济南昌润置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额人民币550000元；到期日为2019年7月26日；还款方式为按月等额本息还款；借款用途为购买位于商河县昌润路1号梅园五区十二号楼B座；张芙蓉以所购房屋作抵押；保证人自愿为借款人提供连带责任保证。2006年7月26日，张芙蓉与其丈夫王明跃出具《共同还款及抵押声明》。2006年7月26日，中国工商银行股份有限公司济南泺源支行向张芙蓉发放贷款55万元，并出具《个人住房贷款凭证》，记载：贷款账号××××××；结算还款账户××××××；借款用途为购置住房贷款；请将上述金额贷款转入济南昌润置业有限公司××××××存款户。张芙蓉在该《个人住房贷款凭证》借款人处签名。中国工商银行股份有限公司济南泺源支行将该贷款转入济南昌润置业有限公司账户。抵押房屋位于济南市昌润路1号梅园五区十二号B座，未办理抵押登记。截止2015年10月27日，张芙蓉尚欠中国工商银行股份有限公司济南泺源支行本金225799.67元、利息4922.05元。因张芙蓉逾期还款，昌润公司亦未履行保证责任。2015年中国工商银行股份有限公司济南泺源支行在山东省济南市历下区人民法院对张芙蓉、张芙蓉丈夫王明跃、昌润公司提起诉讼。2016年3月4日，山东省济南市历下区人民法院做出（2015）历商初字第2948号民事判决，判决：一、被告张芙蓉、王明跃偿还原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行贷款本金225799.67元；二、被告张芙蓉、王明跃向原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行支付贷款利息（截止2015年10月27日利息4922.05元；自2015年10月28日至本判决生效之日的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行。该案判决后，原、被告均未上诉。本院认为，本案争议的焦点是：张芙蓉是否真实向昌润公司购买涉案房屋。本案中，张芙蓉主张其与昌润公司签订的《商品房销售合同》是双方的真实意思表示，并且不违反强制性法律规定，合同合法有效，应受法律保护，而且张芙蓉已履行合同义务交纳了购房款，因此请求确认合同效力及昌润公司协助办理房屋所有权登记手续。对此本院认为，判断当事人之间的法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，而应分析当事人之间法律关系的实质。所谓的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中：在济南市历下区人民法院审理的（2015）历商初字第2948号案件中，张芙蓉的丈夫王明跃在该案中辩称，昌润公司因开发房地产，急于回笼资金，昌润公司找到其与张芙蓉，让帮忙签合同贷款，说等房屋卖出后就把贷款还给银行，是在昌润公司售楼处签的贷款合同和购房合同，其没有在昌润公司购买房屋，也没有还过银行贷款。在该案中，张芙蓉虽未到庭参加诉讼，但因张芙蓉与王明跃系夫妻关系，如张芙蓉对其丈夫王明跃在该案中的辩称内容有异议，张芙蓉应予反驳或者提起上诉，但该案判决后，张芙蓉并未提起上诉。2、张芙蓉在本案中虽主张昌润公司已于2007年10月份将涉案房屋的钥匙交付给原告。但因昌润公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，且张芙蓉并未举证证明昌润公司已将涉案房屋交付，无证据证实昌润公司已实际履行了双方签订的《商品房销售合同》。3、张芙蓉丈夫王明跃在（2015）历商初字第2948号案件中辩称，昌润公司因开发房地产，急于回笼资金，昌润公司找到其与张芙蓉，让帮忙签合同贷款，说等房屋卖出后就把贷款还给银行，是在昌润公司售楼处签的贷款合同和购房合同，其没有在昌润公司购买房屋，也没有还过银行贷款。虽济南市历下区人民法院未采信王明跃的该陈述，但按照常理判断，如张芙蓉是实际买房人，在其贷款逾期偿还的情况下，其会积极尝试挽回其损失，应向昌润公司主张返还首付款及已偿还借款本息，或是向中国工商银行股份有限公司济南泺源支行继续偿还借款，并主张房屋权益，而非为逃避继续向银行偿还借款，主张其没有在昌润公司购买房屋，也没有还过银行贷款。另本院受理的多起诉昌润公司的商品房销售合同纠纷案件中存在假按揭行为。4、本案中，张芙蓉主张已以现金方式交付购房首付款239594元，并提交房屋销售专用收据复印件一份予以证实，但因昌润公司在本案中未出庭应诉，且张芙蓉的该主张与其丈夫王明跃在（2015）历商初字第2948号案件中辩称的其没有在昌润公司购买房屋，也没有还过银行贷款相矛盾。另外，该首付款数额较大，根据交易习惯，采用现金方式交付的可能性较小，即便如张芙蓉所述首付款239594元是现金交付，张芙蓉亦未举证证明该首付款的取款记录等来源。故，本院对张芙蓉主张的首付款交付方式及数额不予采信。5、若张芙蓉系涉案房屋的实际购房人，因（2015）历商初字第2948号案件判决被告张芙蓉、王明跃偿还原告中国工商银行股份有限公司济南泺源支行贷款本金225799.67元及贷款利息（截止2015年10月27日利息4922.05元；自2015年10月28日至本判决生效之日的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付），在上述判决作出后，张芙蓉未履行还款义务，其个人住房按揭贷款借款尚未还清。另虽因昌润公司已经济南市商河县人民法院裁定重整，（2015）历商初字第2948号案件未判决昌润公司承担责任，但中国工商银行股份有限公司济南泺源支行仍可向昌润公司管理人申报其享有担保权的债权。综上，本院对张芙蓉向昌润公司购买涉案房屋的真实性不予认定，应认定为昌润公司与张芙蓉、王明跃采取虚构商品房交易关系的方式套取银行贷款，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故，张芙蓉与昌润公司签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。张芙蓉请求确认其与昌润公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行与其签订的《商品房买卖合同》，协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张芙蓉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张芙蓉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 倩审 判 员 张 盟人民陪审员 庞志春二〇一七年六月十六日书 记 员 吕永波 关注公众号“”