（2017）琼0271民初2909号

裁判日期: 2017-06-16

公开日期: 2017-07-11

案件名称

王秀姿与海南嘉鹏置业有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书

法院

三亚市城郊人民法院

所属地区

三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王秀姿,海南嘉鹏置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2909号原告：王秀姿。委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。被告：海南嘉鹏置业有限公司。法定代表人：叶静鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。原告王秀姿与被告海南嘉鹏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员孙腾独任审理，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告王秀姿的诉讼委托代理人孙国海、被告海南嘉鹏置业有限公司的诉讼委托代理人胡青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀姿向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房违约金16665元；二、请求判令被告支付逾期办理产权证违约金暂计117399元，最终计算至办证之日止。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告所购商品房为“香醍25度”1栋505房，房款总价为925862元，2014年6月30日前交付房屋，逾期交付每天按已付房款的万分之二支付违约金，商品房交付使用后30日内办理产权过户登记，逾期办理每天按已付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告分四次向被告共支付购房款925862元（2013年1月23日10万元、2013年8月30日40万元、2013年9月27日409295元、2014年1月13日16567元），被告于2014年9月30日将房屋交付给原告，被告至今仍未办理产权过户登记。被告海南嘉鹏置业有限公司辩称：一、被告开发的香醍25度项目是经三亚市规划局批准建设的项目，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了交付期限为2014年6月30日，但实际交付时间为2014年8月20日。二、涉案房屋在建设过程中因天气原因及政府拆迁问题导致无法如期履行交付义务，该迟延交房行为属于不可抗力范围，应当免责。根据国家防办《防汛手册》规定，凡24小时的累计降雨量超过50毫米者定为暴雨。依三亚市气象部门的气候统计资料显示，从2013年3月6日1#楼、2#楼开工至合同约定交付日2014年6月30日止，该时段因台风、暴雨天气影响，项目延误22天；2013年3月6日3#、4#、5#楼项目开工至合同约定交付日2015年9月31日止，项目延误37天。因此，2013年3月6日至2015年9月31日止不可抗力持续的期间应该予以顺延。另，2010年政府开始征地，三年征地拆迁工作都没有完成，包括项目地块出现假坟墓，当地村民非法谋取征地补偿利益的原因，自2013年11月19日政府实施强制联合执法才得以保障项目顺利推进，项目延期施工达五个月之久，期间答辩人已发函告知原告，原告并未提出异议。因此，2013年6月18日至2013年11月18日止此客观因素也属于逾期办证的免责事由，应做相应顺延。三、南航部队因限高阻止施工，该行为属于不可抗力，被告不应该承担不可抗力导致逾期交房的责任。2014年8月15日开始，南航部队开始阻止施工并停工，后被告与政府、部队多次汇报沟通，该一直持续的不可抗力状态经过三亚市政府的牵头，直到2015年12月22日形成政府会议纪要，政府相关部门终于同意按现状封顶。因此，2014年8月15日起至2015年12月23日止不可抗力持续的期间应予以顺延。四、业主阻止施工，到住建局投诉，导致项目无法开工。该项目因不可抗力等因素应在2015年12月23日开工，但业主不同意不认可园林绿化和喷水池拆除方案的实施，阻止项目施工，2016年1月至2016年12月，被告与业主不断沟通，最终在2016年12月业主同意不再投诉。2017年3月10日才取得正式的开工令，同年3月27日取得园林绿化工程的审核通过意见。因此，2015年12月23日至2017年3月10日止不可抗力持续的期间应予以顺延。综上，由于上述不可抗力的事由导致迟延交房和办证，是被告不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，故被告不应承担违约责任，应驳回原告诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据，原告提交的证据如下：1、《商品房买卖合同》；2、收楼确认书；3、《收款收据》。被告提交的证据如下：1、《建筑工程施工许可证》、气象资料、监理日记；2、《关于妙林田洋87.17亩储备用地坟墓搬迁的情况报告》、三亚市政府办公室公文呈批单、《关于妙林田洋87.17亩用地范围内坟墓搬迁补偿费用重新调整的意见》、《研究绕城公路槟榔互通项目吉阳段坟墓搬迁等问题》、三亚市凤凰镇政府文件；3、《关于香醍25度项目供电情况的函》；4、部队通知、项目建设问题的情况请示、三亚市人民政府办公室公文呈批单、市长办公会议纪要、开工令、民事判决书；5、《致歉信》、快递单、快递缴费发票、入伙通知书及邮寄凭证、告知函；6、《关于香醍25度项目局部设计变更的补充工程审批意见》、《关于香醍25度项目3#、4#、5#、6#楼建筑施工图局部设计变更的补充工程审批意见》、《建设工程规划许可证》7、业主投诉目录、施工照片、《关于香醍25度园林绿化工程规划设计方案的审核意见》、《受理通知书》、《关于香醍25度园林绿化工程施工的审核意见》。本院经审查并组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据事实，结合当事人的陈述和本院审查确认的证据内容，本院认定事实如下：香醍25度项目系被告开发建设的项目。原、被告签订的《商品房买卖合同》于2014年11月2日办理了登记备案，合同约定：原告所购商品房为“香醍25度”#栋楼*层5**房，建筑面积61.32平方米，其中套内建筑面积43.76平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积17.56平方米，按套内建筑面积计算房屋价款，房屋总价款为925862元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年6月30日前，将验收合格并取得工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定时间付清该商品房全部房价款的。《商品房买卖合同》约定除特殊情况外，被告如未按合同约定的期限将该商品房交付给原告，则按照每日万分之二承担违约责任。合同签订后，原告于2013年1月23日、2013年8月30日、2013年9月27日、2017年1月13日先后分四次向被告共支付购房款925862元。2013年11月21日，被告在三亚市住房和城乡建设局办理了建筑工程施工许可证，三亚市住房和城乡建设局同意被告开发的香醍25度项目主要建设内容为：*栋2*-**层住宅楼，*栋2层商业楼和*栋1*层的酒店式公寓组成，其中1#商业楼为地下1层地上2层，该项目地下室面积为17019.56平方米。合同完善后，被告依约进行施工。因海南属于沿海地区，在被告施工过程中，2013年3月6日至2015年9月21日期间，三亚地区多次遭遇暴雨和台风，连续降雨量大幅度超过50毫米，导致工程无法正常施工，三亚市河东气象观测站降水统计资料也记录在此期间降雨量度和地区范围，该自然数据可作为施工延误的不可抗力参考依据之一。2014年6月，被告向原告邮寄致歉信，告知其购买的香醍25度项目于2013年受到有史以来最强台风“海匀”等恶劣自然天气的影响，造成施工被迫停止，预估交房会延期，并决定即在此期间的物业费进行减免，原告予以签收该文件。自2010年政府开始征地开始，历时三年征地拆迁工作都没有完成，包括项目地块出现假坟墓村民试图非法谋取国家征地补偿利益，政府及有关部门也一度进行协调，至2013年11月19日政府实施强制联合执法才以保障项目顺利推进，导致项目延期施工达五个月之久。2014年8月15日，被告接到了南航部队的通知，香醍25度项目建设严重影响了部队的飞行安全，限18日之前项目全部停工。同年10月10日，被告接到了南航部队的二次通知，香醍25度工程项目严重违反军队机场净空管理规定，超出机场净空限制高度，勒令被告立即停止有关建设，被告项目因此停止施工。2014年9月1日被告向原告发告知函，告知其所购买的香醍25度项目存在军用飞机飞行限高的情况被要求停止施工，因此与其签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期及分户产权证的办理可能因该突发不可抗力事件而有所推迟。原告也在告知函上签收。之后，被告多次向政府及有关主管部门反映情况来协商处理此事件，后市政府于2015年12月17日形成会议纪要：同意香醍25度项目按照现状封顶装修，待南航部队机场搬迁后再按已批准的规划方案进行续建。经三亚市规划局审批同意后，在不突破原规划指标按现状封顶的情况下，对项目进行了局部设计变更：1、将3#楼由原审批的26层变更为25层，减少3户住宅；2、将4#楼由原审批的**层变更为1*层，减少57户住宅；3、将5#楼由原审批**层变更为16层，减少32户住宅；4、将6#由原审批**层变更为15层。2015年12月23日，被告香醍25度项目准备开工，并按现状封顶及原园林绿化和喷池拆除，但是业主不同意也不认可该规划方案的实施。自2016年元月开始，业主们阻挠项目施工，将近一年时间不间断的前往规划局投诉和举报，导致住建规划部门不同意施工。自2016年元月至12月，经被告与业主不断沟通，业主才同意不再投诉。三亚市园林环卫管理局也下发施工审核意见：该项目绿地指标符合相关审核要求，三亚国豪园林绿化景观建设有限公司符合该项目园林绿化工程施工资质要求。后被告于2017年3月10日才取得了正式的开工令，导致该项目在一年多的时间无法施工，这也是工期延误的其中原因。涉案房屋虽于2014年9月30日交付给原告，但被告至今仍未办理产权过户登记，按约定被告交付房屋及办理产权过户登记均存在逾期行为，原告据此诉至本院，请求按被告违约判如所请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方应依约全面履行。原告已按约付清全部购房款，被告应于2014年6月30日前将验收合格的涉案房屋交付给原告，直至2014年9月30日才向原告交付房屋，但迄今未办理产权过户手续。其抗辩未在约定期间交房系不可抗力因素导致项目停工，其中台风、暴雨天气影响施工时间22天（2013年3月6日-2014年5月31日期间）、拆迁受阻政府协调的时间150天（2013年6月18日-2013年11月18日）,其间被告也发函向原告致歉，原告无异议，予以签收认可。上述因素属于被告不可预见、不能避免也无法克服的不可抗力，如按上述因素扣减延误施工时间，应将交房期限予以相应顺延172天至2014年2014年11月22日。可以看出，被告实际交房的时间应在合同约定的合理期限内，故被告不存在无故逾期交房的事实，被告不存在合同违约，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳；故原告诉求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否逾期办理产权证的问题，从前述本院查明的事实来看，台风、暴雨天气及拆迁因素造成逾期交房也是影响逾期办证的前置条件，但南航部队限高阻止项目施工原因是导致项目停工的直接客观因素，从限高令开始当天至政府出面协调最终达成按原状封顶复工的意向时止工期已延误了495天（2014年8月15日至2015年12月23日），原已生效的法律文书也已确认；故南航部队阻止施工，影响交房时间，是被告无法预见，难以控制的突发事件，不应归责于被告。再者，业主因不同意开发施工方案进行投诉，相关部门要求停工协调处理也是导致项目延长工期的主要原因，至相关部门同意恢复施工时止已耽误工期440天（2015年12月23日至2017年3月10日）。这也属于不可归责于被告的免责事由。上述事由导致施工工期连续延误935天，本院已确认被告交房时间为2014年9月30日，如按合同约定提交办证资料的时间应该为2015年9月30日；结合上述因素扣减延误施工时间，提交办证资料期限应当顺延至2018年5月5日止。由此确认被告不存在逾期办证的事实，也就不构成合同违约。故原告诉求被告支付逾期办证违约金无事实和法律依据，其诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费1490元（原告已预缴），已减半收取，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员　　孙腾二〇一七年六月十六日书记员　　乔莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关注微信公众号“”