（2017）内2921民初1178号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-09-12
案件名称
王瑞娟与付希泉合同纠纷一审民事判决书
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王瑞娟,付希泉
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初1178号原告王瑞娟，职业个体，现住内蒙古自治区乌海市。委托代理人冯丽，系内蒙古律锐信师事务所律师。委托代理人徐慧芳，系内蒙古锐信律师事务所律师。被告付希泉，无固定职业，现住内蒙古自治区乌海市。委托代理人许多海，系内蒙古睿华律师事务所律师。原���王瑞娟诉被告付希泉合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨惠东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞娟及其诉讼代理人冯丽、徐慧芳，被告付希泉及其诉讼代理人许多海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞娟诉称，被告付希泉于2011年12月22日向我借款人民币35万元，并出具一份借条，经我与被告付希泉协商，双方于2013年10月22日签订《以房顶账协议》，约定付希泉将名下公寓楼抵顶给我。协议签订至今已有三年多的时间，我曾多次要求被告付希泉协助办理产权过户登记手续，均遭拒绝，该行为已造成我的合同目的无法实现，为维护自身合法权益，现我诉至法院请求判令依法解除《以房顶账协议》；本案的诉讼费用由被告承担。被告付希泉辩称，一、我于2013年10月22日通过以房顶账的方式与原告王瑞娟签订了顶账协议，双方欠款两清。当日我将顶账房屋交付给原告王瑞娟，至今顶账房屋由原告王瑞娟占有使用，并将房屋出租经营。我与原告王瑞娟签订的《以房顶账协议》是当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且该协议已实际履行，合同以房顶账的目的已经实现。原告王瑞娟无权解除协议。二、《以房顶账协议》第四条约定”甲方（被告）协助乙方（原告）办理过户手续，交易费用按法律规定各自承担。该条款并未约定具体的过户期限及逾期违约责任，也没有约定一方解除合同的条件。我一直积极与开发商协商房屋产权登记过户事宜，由于开发商方面的各种原因迟迟未能办理，但《物权法》第十五条规定：”未办理物权登记的，不影响合同的效力”。因此，原告王瑞娟没有权利依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合���。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。经审理查明，被告付希泉按揭购买位于阿拉善经济开发区XXX商业中心X号公寓楼X层房屋。原告王瑞娟作为债权人享有对被告付希泉的债权。2013年10月22日，原告王瑞娟与被告付希泉签订了《以房顶账协议》，由被告付希泉将位于阿拉善经济开发区XXX商业中心X号公寓楼X层的4套房屋抵顶给原告王瑞娟，并约定了房屋价款、房屋贷款还款及办理房屋过户等事宜。后原告向被告主张办理房屋过户手续未果，并得知被告付希泉顶账的这四套房屋贷款至今尚未还清，原告认为与被告签订的协议合同目的无法实现，故诉至本院请求判如所请。另查明，被告付希泉因欠付阿拉善农村商业银行股份有限公司乌斯太支行房屋贷款，房产开发商内蒙古百建房地产开发有限责任公司作为保证人代被告还款后向被告追偿，本院（2014）阿左民一乌初字第713号民事判决书判令被告付希泉向内蒙古百建房地产开发有限责任公司偿还该款项。判决生效后，被告付希泉至今未偿还。上述事实有原告出示的《以房顶账协议》、（2014）阿左民一乌初字第713号民事判决书一份以及原、被告的当庭陈述在卷资证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为原告主张解除《以房顶账协议》的理由和依据，以及是否超过合同解除权行使期限。被告付希泉用其购买的房产抵顶了原告王瑞娟的欠款。用房产抵顶债务未违反法律规定，双方形成的是债权债务法律关系，上述协议合法有效。双方签订顶账协议后，根据协议约定原告要求被告付希泉协助办理顶账房屋产权证，但因该房屋系被告付希泉以按揭方式购买，尚有贷款未付清，双方协议明确约定由甲方（被告）付希���偿还银行欠款，同时根据（2014）阿左民一乌初字第713号判决书及被告当庭陈述确认的事实，被告付希泉未能完全偿还涉案房屋2012年7月之后的银行贷款，银行从房地产开发公司保证金账户扣款后，房地产公司向被告追偿以上扣款并得到本院支持。被告付希泉未能履行偿还银行贷款义务，最终无法实现顶账房屋办理过户手续的目的；同时涉案房屋作为按揭贷款的抵押物，被告付希泉在无法偿还银行贷款的情况下，贷款人可以抵押权实现债权，根据物权优于债权原则，贷款人将优先实现抵押权，原告与被告付希泉签订的《以房抵账协议》将无法履行，导致合同目的不能实现。被告辩称按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，本案已经超出了解除权行使期限。本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖��同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可以认定本案不能适用该解释第十五条规定，应当适用合同法第九十五条之规定，本案中被告没有证据证明被告曾催告原告行使解除权，所以本案并未超过合同解除权行使期限。至于被告付希泉辩称要求原告支付拖欠采暖费、物业费，并补偿被告房屋租金损失的请求不属于本案审理的范围，被告可另案起诉。综上，合同法规定的合同解除包括约定解除和法定解除情形，本案中原告主张《以房抵账协议》的合同目的无法实现而主张解除协议符合法定解除情形。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：解除原告王瑞娟与被告付希泉签订的《以房抵账协议》。案件受理费100元，由被告付希泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审判员 杨惠东二〇一七年六月十六日书记员 徐凯迪 关注微信公众号“”