（2017）赣08民终806号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-10-26
案件名称
蒋龙辉、甘美琴等与吉安铭泰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉安铭泰置业有限公司,蒋龙辉,甘美琴,蒋玮聪
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终806号上诉人（原审被告）:吉安铭泰置业有限公司，住所地江西省吉安县城赣江大道。法定代表人：刘金华，该公司经理。委托诉讼代理人：傅飞辉、王远远，江西青源律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）:蒋龙辉，男，1969年8月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：甘美琴，女，1971年3月18日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上���人（原审原告）：蒋玮聪，女，1995年12月9日出生，汉族，户籍地江西省吉安市吉州区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘小云、罗宇，江西赣中律师事务所律师，特别授权。上诉人吉安铭泰置业有限公司（以下简称铭泰公司）因与被上诉人蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪商品房预售合同纠纷一案，不服吉安县人民法院（2016）赣0821民初1814号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。铭泰公司上诉请求：1、撤销江西省吉安县人民法院（2016）赣0821民初1814号民事判决第二项中关于违约金的判决，改判上诉人向三被上诉人支付违约金1160元。2、一、二审案件诉讼费由双方当事人各半承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人按照同期中国人民银行贷款利率支付三被上诉人违约金缺乏依据，应严格按照双方于2014年7月16日签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项之规定判决，即上诉人只需按已付房款的0.1％支付违约金1160元。2、一审中，上诉人提出的是赔偿之诉，并未提出调整违约金的计算标准，一审判决突破了当事人的诉请范围。蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪答辩称：被上诉人是基于上诉人违反合同约定行使解除权。由于合同约定的违约金过低，故被上诉人一方要求按照中国人民银行同期贷款利率调整相应的违约金，且赔偿损失属于承担违约责任的一种方式。故被上诉人的诉求符合我国《合同法》第114条、113条、107条的规定。请求二审法院维持原判。一审法院认定事实：2014年7月16日，原告蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪与被告铭泰公司签订了���份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于吉州区长塘镇总体规划文晓路北、长兴路西9-10幢10#-103房屋一套，房屋建筑面积为387.10平方米，套内面积371.169平方米，单位为3952.467元/平方米，房屋总价款为人民币1530000元。原告按分期付款方式付款，2014年7月16日付60万元整，2014年12月30日之前付20万元整，2015年6月底付36万元整，2014年12月30日之前付余款37万元整。合同第八条规定，被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、工程已竣工合格，但因等待政府部门发综合竣工验收备案表的，被告可据实延期。3、买受人入住延期及其他非被告能控制的延误因素，包括：执行政府的行政法规，规章及地方性规定，市政府配套的批准和安装的延误（凭相关部门证明作为延期交房依据）。4、该商品房验收合格条件以吉安市建设工程质量监督站本项目出具工程质量监督合格报告为准。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理，……2、逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手���，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，原告于2014年7月17日、2015年1月4日、2015年7月20日前后分三次向被告支付购房款600000元、200000元、360000元，总计向被告支付购房款1160000元。截至2015年12月30日，被告未办理工程竣工验收备案，原告至今未收房。2016年11月21日，因被告未按照《商品房买卖合同》约定的交房期限将验收合格的房屋交付给原告，故原告于同日委托刘小云、郭平华律师向被告邮寄了一份律师函，要求解除备案号为20140500918的《商品房买卖合同》，并将款项及利息支付给原告；如果在合同约定时间内通过了验收合格，要求被告在2016年12月1日前按照合同第十一条规定，出示相应的证明文件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，受法律保护。根据原、被告签订的商品房买卖合同之约定，被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款之规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。从上述规定可知，工程竣工验收不仅仅指勘察、建设、设计、施工、监理单位验收，���必须取得公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。现被告提交的竣工验收备案表，上面仅有勘察、设计、施工、监理、建设单位的部门验收，缺乏其他部门出具的认可文件或者准许使用文件，故可以认定本案涉争房屋不符合合同约定的交付条件。因被告逾期交房已超过90日，原告有权根据合同约定主张解除合同，并要求被告全额退还购房款并支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”。原、被告虽已约定被告铭泰公司按原告累计已付款的0.1%支付逾期交房违约金，但该约定远低于原告的实际损失。现原告诉请按银行同期贷款利率计算违约金，予以支持。但由于原告的购房款分别于2014年7月17日、2015年1月4日、2015年7月20日分三次支付，故违约金应分别以不同的购房款为基数按照相应的支付日期按银行同期贷款利率计算至付清日止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪与被告吉安铭泰置业有限公司签订的商品房买卖合同（备案合同编��：20140500918）；二、被告吉安铭泰置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪购房款1160000元及违约金（其中违约金以600000元购房款为基数按同期中国人民银行贷款利率从2014年7月17日计付至还清日止；以200000元购房款为基数按同期中国人民银行贷款利率从2015年1月4日计付至还清日止；以360000元购房款为基数按同期中国人民银行贷款利率从2015年1月4日计付至还清日止）；三、驳回原告蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实和证据，与一审相同，经审核，本院予以确认。关于本案违约金如何计算的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”。本案中，当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项中虽已约定，上诉人铭泰公司按被上诉人蒋龙辉、甘美琴、蒋玮聪累计已付款的0.1%支付逾期交房违约金，但该约定远低于被上诉人一方的实际损失。一审法院根据被上诉人一方的诉请按银行同期贷款利率计算违约金，符合法律的相关规定。综上所述，铭泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3824.8元，由吉安铭泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈素梅审判员 赖苏平审判员 涂 强二〇一七年六月十六日书记员 吴富强 来源：