（2017）冀0633民初1072号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-07-07
案件名称
张海涛与宋子健房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
易县人民法院
所属地区
易县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海涛,宋子健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款
全文
河北省易县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0633民初1072号原告：张海涛，男，1980年10月20日出生，汉族，河北省保定市满城区，居民。委托诉讼代理人：要鸿志，男，河北亚华律师事务所，律师。委托诉讼代理人：李静，女，河北亚华律师事务所，律师。被告：宋子健，男，1985年2月4日出生，回族，北京市海淀区，居民。委托诉讼代理人：张赫，男，北京市大地律师事务所，律师。委托诉讼代理人：王偲，女，北京市大地律师事务所，律师。原告张海涛与被告宋子健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海涛及其委托诉讼代理人要鸿志、被告宋子健及其委托诉讼代理人张赫、王偲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告办理房屋权属过户手续，将房屋权属登记为原告所有；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年3月，原告和被告的父亲宋朝江多次协商房屋买卖事宜，3月18日宋朝江以被告宋子健的名义和原告签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定原告购买被告位于易县梁格庄镇××山水清××商品房××套，建筑面积105.35平方米，总价款63万元。原告签订合同后预支付房款53万元，被告将房屋所有权证和房屋交付给原告，双方结清了房屋的物业费等，原告开始对房屋进行装修。由于易县房屋产权登记处办公地点搬家，暂时无法办理房屋过户手续。4月11日原告缴纳了房屋交易契税32106.67元。当原告通知被告办理房屋过户手续时，被告以种种理由不协助原告办理房屋过户手续。综上所述，原告认为被告的父亲宋朝江代理原告签订合同属于表见代理，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告理应全面履行合同。根据我国《合同法》有关规定，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。为了维护合同当事人的合法权益，特此向人民法院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告宋子健辩称，1、本案被告主体不适格。本案《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》系答辩人之父宋朝江与原告张海涛签订，答辩人为具有完全民事行为能力的成年人，且答辩人购买涉案房屋时业已成年。宋朝江与张海涛签订上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》时并未取得答辩人书面授权，张海涛自始至终也没有见过答辩人。依据合同相对性原则及民事诉讼法的相关规定，张海涛应当以宋朝江为被告主张权利。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之四第13项规定，张海涛主观上存在重大过失，不构成表见代理。请求人民法院驳回张海涛的起诉。2、产权纠纷不能解决是《房屋买卖合同》的约定解除条件。根据张海涛与宋朝江签订的《房屋买卖合同》第三条约定：甲方保证该房屋的产权清晰无争议，处分房屋的行为已经全体家庭成员或者房屋共有人的一致同意。因权属发生纠纷，由甲方负责解决，如纠纷不能解决，甲方应将乙方支付的房款全部退还乙方。根据该条文义及整体解释，产权纠纷不能解决，甲方退还乙方支付的房款，合同自然解除。根据该条目的解释，产权纠纷不能解决将导致涉案房屋不能过户，乙方合同目的不能实现，甲方退还乙方支付的房款，合同自然解除。3、合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。物权法第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，即便合同有效并不必然能够引起物权发生变动。宋朝江在缔约时对涉案房屋没有所有权，也没有取得答辩人授权，物权变动属于效力待定状态。现张海涛要求答辩人按照合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，但因宋朝江欠缺处分权，其需征得所有权人的同意，方有权处分他人房产。二答辩人明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张海涛，故张海涛的诉讼请求缺乏法律依据。综上所述，请求人民法院驳回张海涛的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件，证明原被告具有本案的主体资格。3、2017年3月11日《房屋买卖协议》；4、2017年3月11日《买卖住房协议》，证据3、4证明2017年3月11日，原告购买被告易县梁格庄镇××山水清××商品房××套，同日被告收取原告交付的定金20000元，双方约定3月18日原告向被告支付首付款53万元，剩余10万元在双方准备房屋过户手续后当日付清。证据5，2017年3月18日《房屋买卖合同》，证据6，中国工商银行转账凭条，证据7，被告出具的收条，证据5、6、7证明原告购买被告梁格庄镇旺隆湖北侧山水清庭A09户商品房，房屋面积105.35平方米，合同签订后预先支付被告房屋款53万元（其中包括押金2万元）,剩余10万元在办理过户手续当日付清。原告依约交付购房款，被告收到原告交付的购房款51万元。证据8，易县房权证梁格庄镇第200934324**号产权证书；证据9，被告的母亲与原告的微信聊天记录；证据10，原告出具的收条；证据8、9、10证明2017年3月18日被告将房产本、房屋钥匙交付给原告；证据11，物业费缴纳收据，证明原告已缴纳2017年4月1日至2018年3月31日的物业费；证据12，《房屋外围改造修缮合同》；证据13，蒋某出具的收条，证据12、13证明原告已经开始对房屋进行装饰装修；证据14，蒋某证言；证据15，蒋某身份证复印件，证据14、15证明宋朝江系被告的父亲，宋朝江代理被告的签字系经被告同意的，属于表见代理；证据16，《价格认定结论书》证明该房屋评估价为842800元；证据17，税收完税证明，证明原告已经缴纳了该房屋的契税。被告对原告提交的证据综合质证意见为，原告知道宋朝江不是涉案房屋的所有权人，宋朝江没有给原告出示书面的委托书，这事在房屋买卖中买房人必须审查的。按照司法解释的规定，构成表见代理需要善意且无过失，所有协议均是宋朝江与张海涛所签，宋朝江没有宋子健授权无权处分。宋子健与本案无关，在涉案房屋没有过户、转移所有权前，对张海涛擅自交纳物业费、契税的行为不认可。宋朝江不同意原告装修，宋子健在得知其父亲卖房真相后，向原告发出了停工通知，原告无权对他人房屋进行装修，原告收到宋子健的房产证及钥匙均与本案无关，原告提供的证据与本案均无关联性，不能达到证明目的及原告的主张。被告提供以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《停工通知》；3、要求张海涛停止装修的EMS特快专递单；4、停工通知张贴在涉案房屋门上的现场照片。4份证据用来证明涉案房屋为宋子健于2006年12月购买，其时宋子健业已成年，宋朝江与张海涛签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》宋子健事先不知情，事后不同意，宋子健不同意将涉案房屋所有权转让给张海涛。原告质证意见为，对4份证据的真实性没异议。该证据证明该房屋在购买时是宋朝江购买，而不是宋子健，说明买房时是宋朝江代替宋子健购买。被告通知的时间是在购买了房屋一个月之后，我们装修也是正常的。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日，原告张海涛夫妻二人到易县××湖山水清××别墅区买房，在挑选合适的房屋时与在小区干活的蒋某相遇，双方经过攀谈，蒋某带领原告夫妻二人看了欲出售的三户别墅。因在2016年宋朝江夫妇就委托蒋某出售A09户别墅，于是蒋某当时与宋朝江取得了联系，告诉宋朝江有人想买房，宋朝江决定3月11日来别墅找到蒋某，共同等待原告夫妻二人。原告夫妻二人来到后，经协商最终以63万元的价格成交，原告先付给了宋朝江定金2万元，原告与宋朝江签订了《买卖住房协议》，证人蒋某的证言证词证实，当时在以63万元价格成交时，宋朝江给其儿子宋子健通过电话，且宋朝江夫妇多次对蒋某和张海涛夫妻说，能够代表他儿子宋子健出售此房屋。双方约定在3月18日，原告向被告支付购房款53万元，剩余10万元在双方办理过户手续时当日付清，3月18日宋朝江代表宋子健与原告签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》，合同约定甲方（宋子健）把自己在易县梁格庄镇旺隆湖北侧山水清庭A09户房产转让给乙方（张海涛），房屋面积为105.35平方米。合同第三条约定，甲方保证该套房屋的产权清晰无争议，处分房屋的行为已经全体家庭成员认可或者房屋共有人的一致同意，如因权属发生纠纷，由甲方负责解决，如纠纷不能解决，甲方应将乙方支付的房款全部返还给乙方，当日双方按合同约定进行了履行。原告通过易县工商银行转账给宋朝江50万元，支付现金1万元，共支付宋朝江房款53万元。宋朝江夫妇将山水清庭A09户的房产本、钥匙、电卡交给了原告，原告接收A09户房屋。证人陈某证实，在3月18日宋朝江夫妇承诺能代表儿子宋子健签订合同，因宋子健工作忙不能请假，宋子健让他们夫妻二人办理，且当时核实好宋朝江父子二人身份证后才转账50万元。3月18日在《房屋买卖合同》签订后，原告张海涛就对涉案房屋进行装修，并在2017年4月6日交付物业费1896元，经易县发展改革局价格认证，在4月11日缴纳了房屋转让税。在2017年4月21日立案，给被告送达应诉通知书和开庭传票后，被告通知原告停止装修，造成损失由原告本人承担。本院认为，表见代理是指没有代理权、超限代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为，在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为，该代理行为有效。宋朝江与宋子健是父子关系，是家庭共同成员和房屋共有人，具有相应的民事行为能力，证人蒋某、陈某二人均证实订立《房屋买卖合同》时被告宋子健知情，宋朝江也承诺能代表宋子健订立合同，宋朝江与宋子健早有卖房的意向，在庭审中宋子健也承认早就打算卖房，房屋产权人是宋子健，宋朝江夫妇是家庭共同成员，争议房屋的产权明确是宋子健，产权清晰与他人无任何争议，这些足够使原告有理由相信行为人宋朝江具有代理权；且相对人张海涛善意并无过失，宋朝江的代理行为构成表见代理，代理宋子健实施了民事行为，宋朝江的代理后果应由宋子健承担。宋朝江与张海涛签订的《房屋买卖合同》合法有效，原、被告双方应履行合同义务。本案涉案房屋已经交付原告张海涛管理使用，张海涛按合同约定交纳了契税，支付了物业费，该房屋钥匙及房产证交付给了原告后，原告实施了管理行为，对房屋进行了装修。被告宋子健也应按合同约定履行过户义务，协助原告办理房屋权属过户手续，将房屋权属登记为原告所有，原告此项请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决如下：被告宋子健自本判决生效之日起，履行2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理房屋权属过户手续，将房屋权属登记为原告张海涛所有。案件受理费80元，由被告宋子健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 李术学二〇一七年六月十六日书记员 崔相伟