（2017）湘0103民初2889号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-16
案件名称
长沙创普房地产开发（集团）有限公司与王小燕商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小燕,长沙创普房地产开发（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初2889号原告:王小燕。委托诉讼代理人：曾伟德，湖南人和律师事务所律师。被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里河边会所302号。法定代表人：林新愉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李运国。原告王小燕诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称“创普公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告王小燕的委托诉讼代理人曾伟德、被告创普公司的委托诉讼代理人李运国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期将办理原告房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，或判令被告限期为原告办理不动产登记证书；2、判令被告向原告支付违约金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年2月18日，原告继承案外人熊家政位于长沙市韶山路168号、项目名称为“星语林·名园”第10栋108房屋及相关的权利义务关系。该房屋系熊家政从被告创普公司处购买，双方签订《商品房买卖合同》，房屋面积76.07m2。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告“应在房屋交付使用后270工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”后原告依约全面履行合同，被告却仅为原告办理了房屋所有权登记，当时本该一并办理的国有土地使用权证因被告的原因一直没有办理。原告多次要求被告办理国有土地使用证，被告均未办理，原告遂诉至本院。在本案审理过程中，原告确认其第一项诉讼请求为“判令被告限期将办理原告房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案”；同时变更第二项诉讼请求将违约金计算标准上浮30%即判令被告向原告支付违约金2600元。被告创普公司辩称，1、原告无诉讼主体资格，原告并未与被告签订《商品房买卖合同》；2、原告已于2012年取得房屋产权证，原告现主张延期办理国土证的违约金已超过诉讼时效；3、国土部门对容积率核算误差过大，致使被告不断申诉是造成国有土地使用权证延期办理的主要原因，非被告的主观因素导致，被告不应承担违约责任；4、国家产权登记政策明确规定房产证和国土证合二为一，无需再办理土地证，原告可以凭原房屋产权证换领新的不动产权证书。请求法院驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：2009年2月3日，原告王小燕与案外人熊乐、熊章天、黄顺莲因熊家政遗产纠纷，向长沙市城南路人民调解委员会申请调解。城南路人民调解委员会于2009年2月18日作出长天城民调（2009）2号人民调解协议书，确认原告王小燕与案外人熊家政按揭购买的星语林·名园第10栋108房屋归原告王小燕所有。上述人民调解协议书于2009年3月4日经长沙市公证处公证，长沙市公证处作出（2009）长证民字第1452号公证书，确认上述人民调解协议书的效力。2009年10月20日，原告王小燕取得涉案房屋的房屋所有权证，产权证号为长房权证天心字第7091463**号。迄今，原告未能取得国有土地使用证，双方遂酿成纠纷。另查明，长沙市韶山路168号星语林·名园系被告创普公司开发建设。2004年11月4日，案外人熊家政（买受人）与被告创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XYL2004-10108）1份，双方约定：1、买受人购买星语林·名园项目中的第10幢2单元108号房，建筑面积76.11平方米，每平方米2095.2元，总房价金额159466元。2、出卖人应当在房屋交付使用后270工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。在该合同上案外人熊家政签字确认，被告创普公司的法定代表人林新愉亦加盖个人印章及公司合同专用章予以确认。后案外人熊家政仅取得该房屋所有权证。另本院对本案案外人熊家政与被告签订《商品房买卖合同》，涉案房产权证登记在原告王小燕名下，并单独为原告王小燕所有，其合同主体发生变更进行释明，原、被告认为合同主体虽变更，但因原告王小燕与熊家政系夫妻关系，双方对《商品房买卖合同》重新确立的权利义务仍予以确认。另查明，长沙创普房地产开发有限公司于2004年11月16日变更为长沙创普房地产开发（集团）有限公司。本院认为，案外人熊家政与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告按约支付被告购房款，被告则应根据合同约定为原告取得房地产权属证书（包括国有土地权属证书）。在合同中，双方对限定被告办理房地产权属证书的时间约定不明，庭审过程中，原被告对此仍各持己见。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系被告为原告提供的格式合同，双方对格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释。原告认为合同约定的“规定期限”应为房屋交付使用后270个工作日内，符合通常的理解，本院予以采信。故被告应在房屋交付使用后270个工作日内为原告办理权属登记备案及房地产权属证书。现原告未取得国有土地权属证书属实，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金的民事责任。本案中，案外人熊家政与被告签订《商品房买卖合同》后，涉案房产权证登记在原告王小燕名下，并为原告王小燕单独所有，其合同权利义务的承担主体发生变更，但原、被告经本院释明，均确认《商品房买卖合同》的相对方为原告王小燕，应由原告王小燕享有合同权利、承担合同义务。现原告王小燕尚未取得国有土地权属证书属实，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金的民事责任。因原、被告对违约金的标准已在《商品房买卖合同》中约定“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金”，该约定不违反相关法律规定，故本院确认违约金为房屋总价款159466元×1%=1594.7元。原告以违约金约定过低、被告违约时间过长、原告可得利益受损为由要求将违约金计算标准上浮30%，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，原告未向本院提交其实际损失高于约定违约金的相关证据，故本院对增加违约金部分诉求不予支持。关于被告辩称原告的主张已超过诉讼时效的意见，在庭审中，经本院释明，原被告双方均确认2008年12月31日前被告已将涉案房屋交付原告，2010年12月31日被告应将房屋所有权证及国有土地使用证办理完毕的事实。本院通过证人证言、被告所出具的承诺函等查明，原告等星语林·名园业主曾从2009年始多次到辖区街道社区反映国有土地权属证未办理的相关事宜，直至2016年9月1日，被告的办公室主任李运国（时任办理国有土地使用证的负责人）向业主出具承诺限期办证否则维权的函件，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第一百七十四条“权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算”之规定，本案诉讼时效应从2016年12月2日起重新起算，至原告诉至本院时尚未超过诉讼时效，本院对被告的该辩称意见不予采纳。被告创普公司辩称国家产权登记政策明确规定房产证和国土证合二为一，无需再办理土地证，原告可以凭原房屋产权证换领新的不动产权证书，本案虽因政策调整，被告无需分别为原告办理房屋所有权证及国土使用权证，但其仍负有为原告办理不动产权证书的合同附随义务，故本院对被告的该辩称理由不予采纳。被告创普公司认为延期办证系因国土部门容积率核算误差过大等其他客观原因造成，应酌情减免违约金，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起90日内，协助原告王小燕办理位于本市星语林·名园第10幢2单元108号房屋的不动产权证书的登记手续；二、限被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王小燕违约金1594.7元；三、驳回原告王小燕的其他诉讼请求。如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 向利二〇一七年六月十六日代理书记员 卢蓓 关注微信公众号“”