（2017）辽02民终1521号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2018-07-12
案件名称
浦项（大连）软件园开发有限公司与王作军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浦项（大连）软件园开发有限公司,王作军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1521号上诉人（原审被告）：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地大连市高新技术产业园区七贤岭学子街2-3号3层4号。法定代表人：李明浩，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈琳、房兆骞，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王作军，男，1961年4月1日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：任伶，女，1957年8月28日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王瑞文，女，1989年11月13日生，汉族，住址同上。上诉人浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称“浦项公司”）因与被上诉人王作军房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第04306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浦项公司的委托诉讼代理人陈琳、房兆骞，被上诉人王作军及其委托诉讼代理人任伶、王瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦项公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、在被上诉人无证据证明其向上诉人送达解除合同通知的情况下，一审法院却认定被上诉人提交的退房申请书已送达上诉人并发生解除合同的效力，没有事实和法律依据。二、假使被上诉人于2015年3月2日向上诉人送达过解除合同的通知，一审法院在认定被上诉人发送解除合同通知时不具备约定解除条件的情况下，以上诉人未告知被上诉人延期事项和被上诉人未提出异议为由认定合同解除，属法律适用错误。1.一审法院以上诉人未告知被上诉人延期交房为由，认定合同具备约定解除条件，无事实和法律依据；2.被上诉人行使合同解除权时不具备合同约定的解除条件，不发生合同解除的效力，一审法院以上诉人未在异议期内提出异议认定合同已经解除，也没有事实和法律依据。被上诉人在发出解除通知时不具备约定解除权，其解除合同的行为不发生解除效力，因此案涉合同并未解除。三、案涉房屋在约定交房期限内，已具备约定的交付条件，被上诉人无故拒绝收房，无权要求解除合同及相应违约责任和损失。王作军辩称，服从一审判决。王作军向一审法院起诉请求：1.原、被告签订的商品房买卖合同依法解除；2.被告返还原告已付购房款1,649,282元及银行利息150,000元（暂计算至2015年6月30日前）；3.被告向原告支付违约金60,000元及损失费300,000元。一审法院认定事实：1.2013年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区礼贤街16号1单元26层2号房屋，总价款为1,649,282元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期和因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；……”合同第九条约定：如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。另外，补充协议第六条约定：原告有权解除《合同》时，应在解除权发生之日起七日内提出书面退房要求并送达给被告，否则，视为买受人放弃退房要求。合同签订后，原告按约支付全部房款1,649,282元。其中，首付款499,282元于2013年7月17日支付，余款1,150,000元通过银行贷款支付。根据原告提供的华夏银行个人贷款还款计划书，原告自2013年9月起开始偿还贷款，截至2015年7月原告偿还的贷款利息共计为117,882.84元。原告因购买案涉房屋支付契税24,738元、产权代办费500元、维修基金3929元、测绘费19元、权证费320元、印花税58元及工本费20元，共计29,585元。2.2013年8月12日，大连市城市管理行政执法局五分局发布通知，通知载明“为了迎接十二运、夏季达沃斯年会的顺利召开，为其提供良好的环境卫生保障，以整洁优美的城市形象给国际友人和广大市民留下美好的印象，按市政府的要求，辖区所有在建项目于2013年8月24日至9月15日内全部停工，严禁排渣，并保持工地出入口清洁卫生，在此期间将对各项目工地进行检查”。3.2014年12月23日，案涉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位通过了案涉工程的验收，验收结果为质量合格。4.2015年3月2日，原告向被告当场送达《退房申请》，该申请书记载：“……但贵公司未能按期交房；依据合同第九条规定，贵公司的行为已构成违约，须承担违约责任。到目前为止，距该商品房的合同约定交房期限已超过60天，依照合同规定，本人要求解除此商品房买卖合同，……”，原告提交两份《退房申请》原件，其称其向被告当场送达该份《退房申请》，但被告拒收，原告同时提交视频资料以证明其与其他业主一起送达《退房申请》的具体情形。原告另提交一份2015年4月16日的《退房申请》，其称又于该日向被告再一次送达书面退房申请，被告的工作人员接收但未签字。原告另提交一张被告于2015年4月7日发出的公告照片，内容为“一、公司已于2015年4月1日另组建装修整改队伍，统一负责1、2、3、4幢楼的装修整改工作。……三、现公司决定对已入住及部分未能如期入住的业主，进行补偿：……四、浦项（大连）软件园开发有限公司不接受业主的协商退房。”一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据庭审诉辩，本案的争议焦点为：原告所提交的2015年3月2日的《退房申请》是否形成案涉《商品房买卖合同》解除的效力。被告辩称，第一，其并未收到该退房申请；第二，其因市政府规划而停工故交房时间可以顺延，故2015年3月2日也并非合同约定可以解除合同的期限内。关于被告答辩第一点，一审法院认为，原告提交的证据确实并非能够直接证明其于2015年3月2日向被告送达书面解除合同通知，且原告所提交的数张照片以证明其于2015年5月、7月多次验收房屋的行为也与其解除合同的诉请存在矛盾之处，但一审法院认为，首先，原告提交的视频资料中虽然没有直接体现出其向被告递交退房申请的具体过程，但在视频中可以明确在2015年3月2日多名业主向被告当场要求退房，而被告的工作人员明确其不同意退房。原告虽未如被告所辩另行向其邮寄书面解除合同通知，但是合同仅约定解除合同通知应为书面形式，并未约定送达方式。故原告以当场送达的形式发出书面解除合同通知是不违反合同约定，而被告拒绝签收的行为更不能加重原告送达解除合同通知的形式上的举证要求。且原告所提交被告发出公告的照片也载明被告不同意协商退房，可以间接证明部分业主曾向被告协商要求退房的事实及案涉项目因装修问题致使在2015年4月7日时尚存在部分房屋未交付的事实。其次，作为普通购买者，原告的本意当然是想购置房屋。案涉房屋价款逾160万元，特别是原告的贷款额高达1,150,000元，故原告在发出退房申请后多次查验房屋，也是考虑到合同解除后的会造成相关损失而想判断房屋是否可以接收所做出的正常举动。第三，原告提起诉讼的时间为2015年6月1日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”故被告应在2016年6月2日前提出异议，现在被告未提起异议的前提下，原告起诉确认合同解除，亦是符合法律规定。综上，一审法院认为，被告虽辩称并未收到原告于2015年3月2日递交的书面《退房申请》，但综合原告提交的证据，一审法院对被告此节答辩意见不予采纳。关于被告第二点答辩意见，一审法院认为，首先，根据《商品房买卖合同》第八条约定，因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期和因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期，出卖人可据实予以延期。本案中，大连市城市管理行政执法局发布的“辖区所有在建项目于2013年8月24日至9月15日内全部停工”的通知是被告无法预见且必须遵守的政府指令，其有权延期交房23天，但对于此延期原因，作为业主的原告是无法得知的，被告应举证证明其曾向原告明确告知因为上述市政规划致使房屋延期交付的情况，因此在被告未告知原告存在上述市政规划致使延期的前提下，其要求原告按照延期后的交房时间来履行解除合同的手续，并不公平。第二，根据被告提供的证据材料可以证明，2014年12月23日，案涉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位通过了案涉工程的验收，验收结果为质量合格。故此，案涉房屋于2014年12月23日已经达到合同约定的交付条件，并未因上述市政规划造成交付房屋上的延期。第三，无论是因为市政规划致使合理延期交付还是被告辩称案涉房屋于2014年12月23日已达交付条件，原告在2015年3月2日向被告发出解除合同通知时，被告均可以按照法律规定以诉讼或仲裁的方式对此提出异议以确认案涉合同是否解除，特别是被告开发的案涉项目中多名业主与被告间均发生房屋买卖合同纠纷，但被告显然未采取符合法律规定的方式维护其权益并妥善解决其与业主间的矛盾。综上，原告于2015年3月2日向被告发出解除通知时，符合合同约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故案涉合同自2015年3月2日解除，被告拒收该通知并不阻碍原告解除权的行使。故对原告第一项诉请，予以支持。关于原告第二、三项诉请。关于房款1,649,282元，根据法律规定及合同约定，被告应于解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付款，故被告应于2015年4月2日前返还原告已付房款1,649,282元。关于原告主张的已还贷款利息150,000元、违约金60,000元及其他损失300,000元。一审法院认为，根据合同约定：原告解除合同的，被告承担的违约金为原告累计已付款的1%。现原告计算的违约金是该条所约定的合同继续履行情况下的违约金计算方式，故原告主张的违约金不符合同约定。按照合同约定，违约金数额应为16,492.82元（1,649,282元×1%）。关于原告主张的已还贷款利息150,000元，一审法院认为，原告因所购房屋支付的贷款利息、税费等在合同解除的情况下确系原告的实际损失，特别是截至2015年7月20日，原告已为案涉房屋支付的贷款利息及税费等已逾13万元，明显高于合同所约定的违约金，但是要求作为开发商的被告承担业主因购买房屋所支付的全部贷款利息及其他费用亦不合理，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，一审法院认为，合同所约定的违约金数额低于原告的实际损失，应予以适当增加，故被告应赔偿原告损失共计65,000元（包括违约金16,492.82元）。关于原告主张的其他损失300,000元，并无法律及合同依据，不予支持。综上，一审法院判决:一、确认原告王作军与被告浦项（大连）软件园开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经解除；二、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内返还原告王作军已付购房款人民币1,649,282元；三、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告王作军解除合同违约金及损失共计65,000元；如被告未按判决第二、三指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息；四、驳回原告王作军的其他诉讼请求。案件受理费12,037.5元（简易程序审理减半收取）、其他诉讼费50元，上述费用合计人民币12,087.5元（原告已预交），由被告负担10,164元（按照判决金额1,714,282元计算案件受理费为10,114元及其他诉讼费50元），与上述款项一并给付原告。其余1,923.5元，由原告自行承担。减半收取的12,037.5元，原告可办理退费手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，视为出卖人已经按期交付。《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按附件三标准补做。《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但已取得质量验收合格的报告，并非主体结构问题，不足以影响买受人居住使用的，买受人承诺不因此而拒绝接收房屋，否则，产生的逾期接屋责任由买受人自行承担。出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。买受人承诺不以出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合附件1的约定、或基础设施、公共配套建筑未达到使用条件为由，拒绝接收房屋。买受人可以在房屋接收后依据商品房买卖合同第十三条、第十四条约定追究出卖人的违约责任。第十五条约定，双方确认，严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指主体结构质量问题和房屋本身存在至保修期满仍未能解决，以至于造成买受人无法正常居住使用的墙体或地面渗漏的质量问题。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，双方当事人争议的焦点为案涉房屋在约定的交付时间是否符合交付条件及王作军是否享有合同解除权的问题。首先，对于案涉房屋是否符合合同约定的交付条件一节，根据双方合同约定，案涉房屋约定的交付条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”何为“经建设单位组织建筑工程验收合格”？根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，故“经建设单位组织建筑工程验收合格”应系指建设单位组织案涉工程的勘察、设计、监理、施工单位对案涉工程进行的验收。且我国自2013年始实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任。2013年住房城乡建设部发布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》将2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中要求在工程竣工验收前需由城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求出具认可文件及由公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件的规定取消。因此，在浦项公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位于2014年12月23日分别出具的工程符合要求、质量合格的报告的情况下，应认定案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格。关于合同约定的交付条件中“具备交付使用条件”如何理解，本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉《商品房买卖合同》除合同条款外，还附有相关的附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定。且《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但已取得质量验收合格的报告，并非主体结构问题，不足以影响买受人居住使用的，买受人承诺不因此而拒绝接收房屋。买受人承诺不以出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合附件1的约定、或基础设施、公共配套建筑未达到使用条件为由，拒绝接收房屋。第十五条约定，双方确认，严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指主体结构质量问题和房屋本身存在至保修期满仍未能解决，以至于造成买受人无法正常居住使用的墙体或地面渗漏的质量问题。王作军现未提供充分证据证明案涉房屋存在主体结构问题或其他严重影响正常居住使用的质量问题，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，王作军与浦项公司签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即“具备交付使用条件”。因此，应当认定案涉房屋在约定的交付时间已经符合合同约定的交付条件。既然案涉房屋在约定的交付时间已经具备交付条件，王作军即应按照合同约定至交付地点接收房屋，在王作军未提供其他证据证明案涉房屋在约定的交付时间不符合交付条件的情况下，王作军并不享有合同约定的解除权。因此，王作军主张行使解除权的行为不符合双方《商品房买卖合同》的约定，亦不具备享有法定解除权的条件。虽然浦项公司收到解除通知且未以诉讼或仲裁的形式提出异议，但浦项公司在2015年4月7日发出的公告中明确表示不接受业主的协商退房。故双方合同并未解除。一审法院确认合同已经解除有误，本院予以纠正。由于王作军关于要求浦项公司向其返还购房款及利息、支付违约金等诉请的前提条件是合同已经解除，故对于王作军的以上诉讼请求，亦不应予以支持。一审认定有误部分，本院依法予以纠正。综上所述，浦项公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第04306号民事判决；二、驳回王作军的诉讼请求。一审案件受理费24,075元，减半收取12,037.5元，其他诉讼费50元，合计12,087.5元，由王作军负担；二审案件受理费24,074元，由王作军负担。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 张萍萍审判员 陈 伟二〇一七年六月十六日书记员 杜玉洁 来自：