（2016）沪0112民初34324号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-11-28
案件名称
王志军与ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王志军,ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初34324号原告：王志军，男，1970年10月18日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱姣林，上海申之春律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景军，上海申之春律师事务所律师。被告：ＸＸ，男，1969年10月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。原告王志军与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志军及其委托诉讼代理人朱姣林，被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告向原告返还购房款人民币(币种下同)870,000元；3、被告向原告赔偿870,000元。审理中，原告变更全部诉讼请求为：1、确认原、被告就上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖事宜签订的《房地产买卖居间协议》及两份补充协议有效；2、被告将涉案房屋交付给原告；3、被告于涉案房屋转让限制期满后协助原告将涉案房屋过户至原告名下，过户所产生的相关税费及手续费均由原告承担。事实与理由：2013年12月15日，原、被告在案外人上海逸嘉房产经纪事务所的居间下签订《房地产买卖居间协议》。双方约定，原告向被告购买涉案房屋；房屋总价款为1,000,000元；原告应于2014年1月30日之前支付首期房价款500,000元，等被告产证出来后支付第二期房价款300,000元，等涉案房屋过户给原告且原告拿到产证后支付第三期房价款200,000元；被告拿到涉案房屋的钥匙后应将涉案房屋交付给原告；涉案房屋为动迁房，被告自愿出售给原告，如果有任何一方违约的，按收取金额双倍返还给对方。前述协议签订后，原告于2014年1月25日向被告支付了首期购房款500,000元，后在2014年下半年又分多次提前支付了270,000元，截至目前为止，原告共计向被告支付了购房款870,000元。2014年7月18日，被告将涉案房屋的钥匙交给原告，原告一直将该房屋空置。2016年12月初，原告准备去装修涉案房屋时，发现涉案房屋已经被人装修入住，经过询问得知涉案房屋已经被被告出售给他人。目前，被告已办理好了涉案房屋的房地产权证。原告认为，被告将涉案房屋出售给原告后再次出售给他人，已经违反了合同约定。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告ＸＸ辩称，同意交房、过户，双方也确实有买卖的真实意思表示。但是对原告陈述的已付房款金额有异议，原告没有支付满870,000元，被告仅收到830,000元左右。涉案房屋原先面积78平方米后变成81平方米，多了3平方米，原告自愿支付增加面积差的房款，不在1,000,000元之内。经审理查明，2013年1月6日，案外人秦某某与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、黄浦区第二房屋征收事务所签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定拆除大镜路XXX弄XXX号公房，被安置对象为被告ＸＸ等共六人，安置包括本案系争房屋在内的三处房屋。其中上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)调配给被告ＸＸ，涉案房屋于2016年5月11日办理出产权人为上海银丽华房地产有限公司的房地产权证，2016年10月10日涉案房屋产权变更登记至被告ＸＸ名下。2013年12月15日，原告(买受方，签约乙方)、被告(出卖方，签约甲方)及案外人上海逸嘉房产经纪事务所(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方名下的涉案房屋，建筑面积78.60平方米。房价款1,000,000元。乙方于2014年1月30日之前支付首期房价款500,000元，等甲方产证出来后支付第二期房价款300,000元，等涉案房屋过户给原告且产证出来后支付第三期房价款200,000元。被告拿到涉案房屋的钥匙后应将涉案房屋交付给原告。等甲方办完产证去房产交易中心办理房产抵押和全委公证给乙方。涉案房屋为动迁房，被告自愿出售给原告，如果有任何一方违约的，按收取金额双倍返还给对方。该协议还对其他内容作了约定。当日，原、被告又订立《补充协议》一份，约定原、被告买卖涉案房屋均属自愿交易；在交易过程中，任何一方违约，原、被告愿意接受违约赔偿和承担法律责任；被告承诺此房为被告本人产权，再没有任何产权人，如果产权办出以后有多个产权人的属被告违约，双倍赔偿原告已付的房价款。被告在该《补充协议》捺印。2014年1月25日，被告向原告出具《收条》，表示今收到原告购房款500,000元。2014年5月29日，被告向原告出具《收条》，表示今收到原告第二批购房款200,000元。2014年7月15日，被告向原告出具《收条》，表示今收到原告100,000元购房款。2014年7月16日，被告向原告出具《收条》，表示今收到50,000元，余款共还有150,000元。2014年7月18日，被告向原告交付涉案房屋的钥匙一把。被告在《房屋交接书》上签字、捺印。但原告并未入住涉案房屋。后因涉案房屋实际面积为81.12平方米，比协议约定的78.60平方米多了近3平方米，故原、被告协商一致确定由原告额外支付被告购房款20,000元。2014年8月12日，被告向原告出具《收条》，表示今收原告购房款20,000元(增加面积的钱)。2014年8月13日，原、被告又订立《补充协议》一份，约定被告自愿出售涉案房屋给原告，原告已向被告支付购房款870,000元，被告已将涉案房屋交给原告。被告承诺在涉案房屋转让限制期满后5日内将涉案房屋过户给原告，若被告违反承诺导致原告无法取得涉案房屋，应按照房屋的市场价赔偿原告的损失。被告在该《补充协议》签字、捺印。因原告发现涉案房屋已被他人装修入住，经询问得知涉案房屋已被被告出售给他人，遂成讼。诉讼期间，原告提出财产保全申请，为此，本院保全了涉案房屋，保全期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。另查明，原告为证明其已向被告支付了870,000元，除向本院递交了前述收条和协议，还提供了银行明细账，但从银行明细账及原告自行罗列的转账明细可见，自2013年10月26日起至2014年7月16日止，原告共计向被告转账支付501,300元。剩余款项，据原告庭审陈述，其中50,000元为借款冲抵(被告向原告借款)，其中20,000元系由原告通过向被告交付金额为20,000元的农行借记卡的形式支付，其余款项均现金支付。对于原告所述的付款情况，被告认为其确实向原告借过钱，总金额几万块，说好抵扣房款；也有发生过，原告给个17、18万，少给2、3万元，但被告收条写了20万元；因此原告实际付款金额应该在83-84万元左右；具体金额记不清了。再查明，2016年11月2日，案外人孙济深、吴芙蓉、孙嗣勤起诉被告ＸＸ至本院，要求确认孙齐深与ＸＸ于2015年4月7日签订的《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》有效；ＸＸ配合孙济深、吴芙蓉、孙嗣勤于2019年5月18日前办理涉案房屋的转让过户手续。本院经审理查明，2015年4月7日，孙齐深与ＸＸ签订《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》一份，约定房屋转让价款为920,000元。被告ＸＸ签订买卖合同后将涉案房屋交付孙济深，孙济深自2015年7月居住涉案房屋至今。本院于2017年3月30日作出(2016)沪0112民初30434号民事判决书，认定孙济深、吴芙蓉、孙嗣勤已按约并应ＸＸ的要求支付了房款745,000元，因涉案房屋尚处于交易限制期，不满足过户条件，且因房屋还因他案被司法查封，孙济深、吴芙蓉、孙嗣勤要求过户的诉讼请求尚未满足条件，本院现无法支持，双方可在此后就过户另行按合同约定协商处理，故判令：1、确认孙济深与ＸＸ于2015年4月7日签订的《上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》有效；2、驳回孙济深、吴芙蓉、孙嗣勤的其余诉讼请求。该案诉讼期间，孙济深、吴芙蓉、孙嗣勤提出财产保全申请，为此，本院保全了涉案房屋，保全期限自2016年11月16日起至2019年11月15日止。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》两份、收条、《房屋交接书》、银行转账明细、《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、上海市不动产登记簿，本院调取的(2016)沪0112民初30434号民事判决书等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。审理中，应原告申请，本院传唤证人韩某到庭作证。证人韩某陈述，其系上海逸嘉房产经纪事务所的业务员。其和原告系邻居关系。原告要买被告的房屋，原、被告商谈后就找其帮忙签居间协议。后其帮原、被告签了居间协议。签完，其跟原告说涉案房屋尽量不要购买，可能买好、也可能买不好，原告付款给被告要通过银行转账并要求被告开具收据。其仅负责协议的起草，其不清楚原告支付房款的具体金额，大概还有十来万没有支付。基于朋友关系，其问过原告涉案房屋的事情，原告说没事儿，等产证拿回来过户，过户时麻烦其出个合同并协助过户。其不清楚交房情况，其仅知道原告曾电联其称产证下来了、要弄房子了。其对原告说到涉案房屋内看下。没想到原告看完房电联其称房屋内有人居住了。对于该证人证言，原、被告均无异议。本院认为，涉案的《房地产买卖居间协议》及两份《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。被告虽表示其仅收到原告支付的83-84万元购房款，但该表述与被告签字确认的2014年7月16日收条(尚余150,000元)及2014年8月13日《补充协议》(原告已向被告支付购房款870,000元)明显不符，故被告的该点意见，本院不予采纳。现原告已按约并应被告的要求支付了房款870,000元，按理被告应当履行过户、交房之义务。但从他案事实查明可见，涉案房屋已由被告出售给案外人，并由案外人实际居住至今，案外人亦已支付了大部分的购房款，本院之所以未判令过户，主要系因涉案房屋尚处于交易限制期，不满足过户条件，待限制交易期满，案外人仍可要求过户。故在被告与案外人就涉案房屋买卖事宜签署的合同尚未解除的情况下，原告要求被告协助办理过户、交房，目前客观上显然无法履行。故对原告的该些诉请，本院难以支持。经本院多次释明，原告仍坚持要求继续履行，不主张合同解除，故对于本案的诉讼费及保全费，本院认为应当由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告王志军、被告ＸＸ和案外人上海逸嘉房产经纪事务所于2013年12月15日签订的《房地产买卖居间协议》以及被告ＸＸ捺印的两份《补充协议》有效；二、驳回原告王志军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计10,230元，财产保全费5,000元，合计15,230元，均由原告王志军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张莉二〇一七年六月十六日书 记 员 刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 关注公众号“”