（2017）闽0102民初70号
裁判日期: 2017-06-16
公开日期: 2017-12-28
案件名称
马么儿与张敏、福建省闽江饭店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马么儿,张敏,福建省闽江饭店有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十条第一款
全文
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初70号原告：马么儿，男，1988年1月1日出生，回族，住甘肃省临夏县。委托诉讼代理人：肖俊，福建远见律师事务所律师。被告：张敏，女，1962年6月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈钦，国浩（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯晨，国浩（福州）律师事务所律师。被告：福建省闽江饭店有限责任公司，住所地福州市五四路130号。法定代表人：黄超群，职务总经理。委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛振，北京大成（福州）律师事务所律师。原告马么儿与被告张敏、福建省闽江饭店有限责任公司（以下简称闽江饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马么儿及委托诉讼代理人肖俊、被告张敏之委托诉讼代理人陈钦、柯晨、被告闽江饭店之委托诉讼代理人蔡亮、薛振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马么儿向本院提出诉讼请求：1.判令确认马么儿与张敏签订的《协议书》无效；2.判令张敏返还马么儿餐厅装修设备补偿金220000元（即转让费）和履约保证金40000元，合计260000元；3.判令张敏向马么儿支付上述资金占用期间的法定利息40044.69元（利息以260000元为基数从2014年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项还清日止，暂计至2016年12月26日）；4.判令闽江饭店对上述款项及利息承担连带返还义务；5.判令张敏、福建省闽江饭店有限责任公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月，马么儿与张敏签订《协议书》，约定张敏将福州市鼓楼区湖东路闽江饭店附属楼东侧一层兰州拉面店交由马么儿承包经营，马么儿一次性支付张敏餐厅装修设备补偿金（即转让费）220000元及支付履约保证金40000元，租期自2014年3月1日至2015年8月31日，并口头承诺协议到期后马么儿可续租。协议签订后马么儿依约将上述260000元及租金等相关费用支付给张敏指定账户。2015年，张敏向福州市鼓楼区人民法院起诉马么儿，要求判决马么儿返还诉争房屋，福州市鼓楼区人民法院于2015年1月20日以（2015）鼓民初字第6622号民事判决书认定，张敏违反其与房屋所有权人闽江饭店于2010年8月23日签订的《租赁合同》中关于不得转租的约定，擅自将诉争场所转租给马么儿，导致马么儿与张敏签订的《协议书》无效。随后马么儿要求张敏返还因该无效《协议书》而支付的餐厅装修设备补偿金（即转让费）220000元及履约保证金40000元，但张敏拒绝返还。根据法律规定，合同被确定为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。无效合同自始无效，张敏在占用该笔资金期间所产生利息应当一并返还。闽江饭店作为房屋所有权人，对其与张敏签订的《租赁合同》未尽监督履行义务，对导致《协议书》无效存在重大过错，应当承担连带返还义务。马么儿为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。张敏辩称，1.2014年3月，张敏与马么儿签订《协议书》，约定张敏将闽江饭店附属楼东侧一层的2号店面其中96平方米区域交由马么儿承包经营兰州拉面，承包经营期限自2014年3月1日至2015年8月31日。该承包经营协议系双方各自真实意思表示，虽然闽江饭店与张敏签订的租赁合同中约定，未经闽江饭店同意，张敏不得转租租赁房屋，但该协议只约束张敏与闽江饭店，并不影响张敏与马么儿签订的协议书的有效性，并非转租行为，且未损害其他第三人的合法权益，理应认定为有效。张敏将2号店面承包给马么儿经营兰州拉面这一事实闽江饭店早于2014年就已明确知晓，并同意自2015年10月即闽江饭店与张敏租赁合同到期后，由闽江饭店直接向马么儿收取水电等费用。假设张敏将2号店面承包给马么儿的行为被认定为是转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”闽江饭店在明知这一事实的情况下，却未提出任何异议，该转租合同也应认定为合法有效。2.《协议书》签订后，马么儿向张敏支付的220000元款项，事实上是张敏经营的原沐米煮意餐厅的装修设备补偿金。该补偿金包含了原餐厅内的装修装饰、桌椅、灶具等物品的转让价格。现双方的协议已终止，马么儿经营兰州拉面餐厅期间，该房屋内的装饰装修及设备均归其所有、并由其占有及使用，故马么儿主张由张敏向其返还该笔装修设备补偿金无事实及法律依据。3.张敏与闽江饭店的租赁合同已于2015年8月份到期，据了解，目前马么儿仍未搬离2号店面，故马么儿与闽江饭店的租赁合同关系终止后，按照法律规定，装饰装修物中可拆除的部分归马么儿所有，而餐厅内的灶具、桌椅等设备于2014年3月已转让给马么儿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，若马么儿主张已形成附合的装饰装修物的损失，应向出租人即闽江饭店主张赔偿或补偿。闽江饭店辩称，1.马么儿与张敏签订的《协议书》，损害了闽江饭店的利益，《协议书》已被法院认定无效。闽江饭店系福州市鼓楼区湖东路闽江饭店综合楼东段一层的第2号店面的所有权人。张敏与闽江饭店签订《租赁合同》并承租诉争店面，租赁期间内，张敏未经闽江饭店的同意，擅自与马么儿签订《协议书》，将诉争店面转租给马么儿使用。结合以上事实，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，张敏违反《租赁合同》的约定，与马么儿签订《协议书》，损害了闽江饭店的合法权益，《协议书》应当被认定无效。（2015）鼓民初字第6622号民事判决书已经确认上述事实，并判决认定《协议书》无效。2.无效的合同自始没有法律约束力。马么儿和张敏作为《协议书》的双方应根据过错各自承担相应的责任，与闽江饭店无关。马么儿将闽江饭店列为本案被告，无事实和法律依据，属于起诉对象错误。马么儿和张敏签订的《协议书》被认定无效后，双方因该协议取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。马么儿因此受到的损失，理应向合同的相对方张敏主张，与闽江饭店无关。3.马么儿至今占用诉争店面拒不返还，拒不履行法院判决，闽江饭店才是最大的受害者，将依法申请法院执行判决内容。马么儿占用诉争店面的行为，闽江饭店已经起诉至福州市鼓楼区人民法院，福州市鼓楼区人民法院已经做出了（2016）闽0102民初3121民事判决，判决马么儿交还诉争店面。但是马么儿拒不履行法院判决，迟迟不肯交还诉争店面。4.请求法院依法驳回马么儿对闽江饭店的起诉或者判决驳回马么儿对闽江饭店的全部诉讼请求，并要求马么儿尽快归还店面给闽江饭店。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.马么儿提交的证据协议书，从形式上经与原件核对一致，真实可信，与本案的事实具有关联，本院予以采纳。2.马么儿提交的证据造价费用清单，系其单方制作，且张敏、闽江饭店对真实性均持异议，本院不予采信。3.马么儿提交的证据销售单、出货单、送货单、收款收据、发票，从形式上经与原件核对一致，本院予以确认。4.张敏提交证据旺记茶餐厅厨房装修平面图未提供原件予以核对，且马么儿、闽江饭店对真实性均持异议，本院不予采信；张敏提交的其余证据从形式上经与原件核对一致，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年8月23日，张敏与闽江饭店签订《租赁协议》，合同中约定：闽江饭店将位于福州市建筑面积335平方米（其中1号店面100平方米,2号店面235平方米），第二、第三层建筑面积510平方米，总建筑面积845平方米的场所租赁给张敏；租赁期限自2010年9月1日起至2015年8月31日止；张敏在租赁期内，不得将该场所转租给第三方，否则闽江饭店有权解除本合同；双方并对其他事项进行了约定。2014年3月，马么儿与张敏签订《协议书》，合同中约定：张敏将坐落于福州市鼓楼区湖东路171号闽江饭店附属楼东侧一层的餐厅（沐米煮意小吃店）交由马么儿承包经营，马么儿一次性支付张敏餐厅装修设备补偿金220000元；2013年9月1日至2014年8月31日的承包月租金为13113元，2014年9月1日至2015年8月31日承包月租金为13506元；马么儿在签订本协议时应向张敏支付履约保证金40000元；双方并对其他事项进行了约定。合同签订后马幺儿向张敏支付了各项费用共计260000元。2015年10月，张敏向福州市鼓楼区人民法院起诉马么儿，诉请判令：1.马么儿立即迁出福州市鼓楼区湖东路闽江饭店附属楼东侧一层兰州拉面店并将该房屋立即交付张敏；2.马么儿向张敏支付房屋占用费（自2015年9月1日起每月按14662元计算至被告还房屋之日止）并支付违约金40000元。福州市鼓楼区人民法院于2015年1月20日以（2015）鼓民初字第6622号民事判决书认定：张敏违反其与闽江饭店签订的《租赁合同》中关于不得转租的约定，擅自将诉争场所转租给马么儿，导致张敏与马么儿签订的《协议书》无效，对此张敏有过错。由于张敏与闽江饭店约定的租赁期于2015年8月31日已经届满，此后的使用费应由租赁物的所有人主张权利，张敏的上述主张法院不予支持，故驳回了张敏的诉讼请求。该民事判决书业已发生法律效力。2016年6月，闽江饭店向福州市鼓楼区人民法院起诉张敏、马么儿，诉请判令：1.张敏、马么儿立即将福州市鼓楼区湖东路闽江饭店综合楼东段一层的第2号店面交还闽江饭店；2.张敏、马么儿向闽江饭店支付房屋交还之前产生的占用费，暂计至2016年3月31日428045元，此后据实结算；3.张敏、马么儿向闽江饭店赔偿已支出的律师代理费10000元；4.张敏、马么儿承担本案的诉讼费用。福州市鼓楼区人民法院于2016年11月15日以（2016）闽0102民初3121号民事判决书认定：根据（2015）鼓民初字第6622号民事判决书可以认定，张敏擅自将诉争店面转租给马么儿，违反其与闽江饭店签订的《租赁合同》约定，故其与马么儿签订的《协议书》无效；由于诉争店面实际是被告马么儿经营使用，故应由马么儿向闽江饭店支付占用费。法院据此判决马么儿将福州市鼓楼区湖东路闽江饭店综合楼东段一层的第2号店面交还闽江饭店并向闽江饭店支付占用费30000元；驳回闽江饭店的其他诉讼请求。后闽江饭店对判决结果不服，向福州市中级人民法院提起上诉，但因拒不缴纳受理费被福州市中级人民法院裁定按其撤回上诉处理。本院认为，根据（2015）鼓民初字第6622号民事判决书及（2016）闽0102民初3121号民事判决书的认定，张敏擅自将诉争店面转租给马么儿，违反其与闽江饭店签订的《租赁合同》约定，故张敏与马么儿签订的《协议书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故马么儿诉请张敏返还装修设备补偿金和履约保证金40000元，于法有据，本院予以支持。但鉴于张敏实际对诉争店面的装修设备投入及马么儿对诉争店面的实际使用情况，本院酌定马么儿应向张敏支付的装修设备补偿金120000元。经扣减，张敏应向马么儿返还装修设备补偿金100000元及履约保证金40000元。同时，马么儿主张张敏向其支付资金占用期间的法定利息，无法律依据，本院不予支持。另，马么儿诉请闽江饭店对张敏的上述还款承担连带返还义务，亦无法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条规定，判决如下：一、确认马么儿与张敏于2014年3月签订的《协议书》无效；二、张敏于本判决生效之日起十日内向马么儿返还装修设备补偿金100000元和履约保证金40000元；三、驳回马么儿的其他诉讼请求。如果张敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由马么儿负担2700元，由张敏负担3100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 蒋东帆代理审判员 黄小燕代理审判员 任晗婧二〇一七年六月十六日书 记 员 陈 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”