（2017）苏02民终1203号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-04
案件名称
陈志刚、袁桂英与徐明升房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐明升,陈志刚,袁桂英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终1203号上诉人（原审被告）：徐明升，男，1974年12月12日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：卢永康，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志刚，男，1973年12月9日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：袁桂英，女，1976年8月12日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：刘念（受陈志刚、袁桂英共同授权委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。上诉人徐明升因与被上诉人陈志刚、袁桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2015)新民初字第01449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐明升上诉请求：撤销原审判决，驳回陈志刚、袁桂英的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》允许对房屋进行装修，装修前其也口头告知被上诉人，被上诉人并没有反对；2.被上诉人是通过拍卖购得案涉房屋，该房之前多次租赁经过装修、扩建和改动。虽被上诉人向其送达了《律师函》，但其认为恢复原状无法落实；3.一审按案涉房屋最初的主体结构图所作的鉴定，不能作为本案的事实依据，更不应由其承担鉴定费用。陈志刚、袁桂英辩称，鉴定时间是在双方签订《房屋租赁合同》之后，鉴定意见明确徐明升建造的楼梯改变了承重和主体结构，所以其有权解除合同。陈志刚、袁桂英向一审法院起诉请求：1、判令解除陈志刚、袁桂英与徐明升于2015年1月6日签订的《房屋租赁合同》。2、判令徐明升迁出无锡市新吴区锡梅花园15-36号房屋（以下简称案涉房屋）。3、要求徐明升承担本案诉讼费用。事实和理由：陈志刚、袁桂英通过司法拍卖获得案涉房屋的所有权。2015年1月6日，陈志刚、袁桂英与徐明升签订《房屋租赁合同》1份，约定由徐明升承租案涉房屋。但此后徐明升未经陈志刚、袁桂英许可自行进行装修并擅自更改房屋结构，且在陈志刚、袁桂英发函给出的合理期限内仍不纠正及恢复原状，故陈志刚、袁桂英再次发函解除双方的租赁合同。徐明升一审辩称：1、其与陈志刚、袁桂英自愿依法签订了《房屋租赁合同》，具体条款对双方都具有约束性。自合同生效以来，徐明升严守合同约定，准时缴纳房租及其他应交费用，并不存在违反该份合同任意条款的行为。2、根据该合同十一条约定“租赁期限届满，乙方负责将装饰时拆除的主隔墙予以恢复，费用自担，或者以装修现状为准，将包括装修残值在内的房屋完整的交还甲方。”可以明确陈志刚、袁桂英同意其在承租期间对案涉房屋进行装修，只要求其在租赁期满将装修的房屋恢复原状或者以装修现状交还。故其对案涉房屋进行装修合理合法，且未违反双方《租赁合同》的约定。3、案涉房屋属于商业用房，其为了经营需要对案涉房屋进行必要、合理的装修，是根据房屋性质依法使用案涉房屋的正当行为。4、其在装修过程中并未破坏案涉房屋的承重墙，亦未对案涉房屋造成任何损害，即使对房屋原样进行了必要的改动，也只是为租赁经营进行必要的装饰。虽经鉴定认定徐明升的装修改变了房屋主体结构，但该鉴定意见并不客观，不能据此认定徐明升改变了房屋主体结构。综上，要求驳回陈志刚、袁桂英的诉讼请求。一审法院认定事实：陈志刚、袁桂英于2014年11月21日通过司法拍卖购得案涉房屋，并于2015年1月6日取得案涉房屋的房屋所有权证。徐明升此前曾与案涉房屋之前的产权人订立有房屋租赁合同，并自2013年5月1日起占有使用案涉房屋。2015年1月6日，陈志刚（甲方）与徐明升（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：乙方承租甲方所有的案涉房屋，用途为商业用房，房屋现状为水、电、暖、天然气设施齐全、地面铺砖墙面粉刷和吊顶，楼梯已安装且正常运行。租赁期限为十年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止。每年租金为285000元（备注：不含税费，乙方如须开具发票，税额由乙方支付。）……自租赁期开始后的第二年起，每年的租赁费递增5000元。乙方向甲方交付保证金80000元，租赁期限届满时，乙方须向甲方交还案涉房屋，缴清全部应付费用，经甲方核实后，在10个工作日内将80000元保证金全额退还乙方，保证金不计息。……租赁期限届满，乙方负责将装修时拆除的主隔墙予以恢复，费用自担，或者以装修现状为准，将包括装修残值在内的房屋完整的交还甲方。本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行。合同签订后，2015年1月6日之前的房屋租金双方当事人已经交割完毕，徐明升于2015年7、8月向陈志刚、袁桂英支付保证金80000元。在司法拍卖时，案涉房屋一楼和二楼由中间的旋转楼梯相连，双方当事人订立租赁合同之后，徐明升将该旋转楼梯拆除，并在案涉房屋东侧另建造一折角向上的“L”型楼梯，前述拆除及建造楼梯的行为未征得陈志刚、袁桂英的同意。2015年4月22日，陈志刚、袁桂英向徐明升送达《律师函》1份，言明：徐明升在承租案涉房屋后，在未征得陈志刚、袁桂英同意的情况下私自对承租房产进行装修，并对房产的主体结构进行了改造，严重影响了房产的使用安全。要求徐明升接函后3日内停止施工并将案涉房屋恢复原状，否则将解除租赁合同。2015年5月11日，陈志刚、袁桂英又向徐明升送达《律师函》1份，言明：因徐明升未经陈志刚、袁桂英同意即进行装修并擅自更改房屋结构，且在陈志刚、袁桂英发函要求的合理期限内仍然不纠正和不恢复原状。现通知徐明升在接函之日解除与徐明升签订的租赁合同，并要求徐明升在接函之日起3日内立即迁出案涉房屋。徐明升收到上述2份《律师函》后均未有任何回复意见，未停止装修施工，亦未迁出案涉房屋。诉讼中，经陈志刚、袁桂英申请，一审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对案涉房屋的装修是否变动房屋主体结构进行鉴定，后出具（2016）司鉴字第165069检号鉴定报告，载明检测鉴定结果：经现场了解，双方关于装修对房屋结构变动存在争议的位置有两处，一处位于大堂的楼梯[轴线位置:（10’-41）（1/B’-C）]，另一处位于房屋东侧楼梯[轴线位置：（1/44-12’）（B-C）]，现场根据该房屋原设计图纸，这两处结构变化情况进行检测。鉴定结论：案涉房屋（10’-41）（1/B’-C）范围，拆除原现浇楼面板，增设楼梯和改变楼面，（1/44-12’）（B-C）在原留设洞口增设楼梯和部分楼面，装修过程拆除了部分楼面板构建或改变部分构件的传力途径，故案涉房屋存在变动房屋主体结构的现象。关于徐明升已支付的费用，双方达成一致意见如下：1、现徐明升已将截至2017年4月30日的房屋租金按照租赁合同约定的租金标准支付完毕，双方当事人一致同意如法院判决解除租赁合同的话，上述已经交付的租金扣除按照租赁合同约定的租金标准计算至徐明升实际迁出案涉房屋之日止应支付的房屋租金后，剩余的部分由陈志刚、袁桂英退还徐明升；2、徐明升已支付的保证金80000元也由陈志刚、袁桂英退还徐明升。上述2部分费用均在本案处理完毕之后由双方当事人自行结算。一审法院认为，合同法第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，徐明升未经陈志刚、袁桂英同意，擅自拆除案涉房屋中间的旋转楼梯并在案涉房屋东侧新建一个楼梯连通一二层（在二层楼面开口），该变动行为涉及变动房屋建筑主体结构，经陈志刚、袁桂英依法主张后，徐明升仍不予恢复原状，现陈志刚、袁桂英要求解除租赁合同，符合法律的规定，该院予以支持。合同解除后，徐明升无权继续占有使用案涉房屋，故陈志刚、袁桂英要求徐明升迁出案涉房屋的诉讼请求，该院予以支持。判决：一、解除陈志刚与徐明升2015年1月6日签订的《房屋租赁合同》；二、徐明升于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新吴区锡梅花园15-36号房屋。一审案件受理费15120元、鉴定费12000元，合计27120元，由徐明升负担。二审中，双方均无提供新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不恢复的，出租人有权提出解除房屋租赁合同。本案中，徐明升与陈志刚、袁桂英在签订《房屋租赁合同》后，未经陈志刚、袁桂英同意，擅自将案涉房屋中的旋转楼梯拆除，另行建造了折角向上的“L”型楼梯。陈志刚、袁桂英认为徐明升擅自对承租房屋进行装修，并对房屋主体结构进行了改造，影响了房屋的安全使用，要求徐明升在合理的期限内恢复原状。徐明升在收到陈志刚、袁桂英的《律师函》后，仍未恢复原状。且在一审审理中，案涉房屋经鉴定确实存在房屋主体结构变动现象。故陈志刚、袁桂英有权解除合同，一审判决并无不当。综上所述，徐明升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15120元，由徐明升负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一七年六月十五日书记员 陈美含 微信公众号“”