（2017）黔01民终2587号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-02
案件名称
赵小贤、文祖荣租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵小贤,文祖荣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2587号上诉人（原审被告）：赵小贤，男，1979年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王军喜，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文祖荣，男，1858年9月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：苟永强，贵州兴科（黄平）律师事务所律师。上诉人赵小贤因与被上诉人文祖荣租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵小贤的委托诉讼代理人王军喜，被上诉人文祖荣及其委托诉讼代理人苟永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵小贤上诉请求：一、依法撤销原判第一项；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、程序方面，上诉人在一审中申请证人出庭，证人是要证实涉案房屋及附属设施系证人修建以及装修，但一审法官不按程序由证人证实其知道的事实，而是直接提问证人不知道的事实。同时上诉人还提出了反诉，一审法院对此置之不理。二、一审法院仅凭证人证言和被上诉人提交的照片就直接认定值班室、凉菜间活动板房、停车棚、柴火房、水池系被上诉人投资修建，将该部分赔偿判给被上诉人所有，明显与事实不符。另外，原判认定砖堡坎、水沟、水泥地坪及房屋装修系上诉人先建造，被上诉人进行改善也无事实依据。三、房屋装修问题，上诉人是将房屋装修好后出租给被上诉人的，被上诉人仅仅进行了装饰，对于被上诉人进行的装饰，被上诉人已经在其签订的拆迁协议中获得了赔偿。四、一审判决的依据是拆迁公司出具的“情况说明”，该情况说明并没有征收单位的签章，而且拆迁公司另外出具了一份证明给上诉人，该证明称被上诉人提交的情况说明中的内容是被上诉人自述，拆迁公司并未对真实性进行认定，同时上诉人也并没有得到附属设施的赔偿款项。文祖荣辩称，一、上诉人称一审程序违法并不成立。二、上诉人一审申请出庭的证人只证实了房屋主体工程是其建造，并没有证明涉案的附属设施是其修建。而被上诉人提交的证据已经证明争议的附属设施是被上诉人修建。三、关于房屋装修问题，被上诉人承租房屋是用于经营餐馆，必然要进行重新装修后才能使用，上诉人称被上诉人已经获得赔偿不属实。四、被上诉人提交的《情况说明》是拆迁公司出具的，是真实有效的，内容已经明确反映了客观事实。文祖荣向一审法院起诉请求：一、判令被告返还征收款441413.70元；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市××××甘庄村、面积约3000平方米的山庄是被告于2007年3月发包给证人陈某建造的，该房屋的基础装修亦是被告装修。房屋建成后，被告将房屋出租给他人作经营使用。2009年4月30日，被告又将房屋出租给原告经营，双方为此订立的《山庄出租协议》，约定：乙方（指原告）不经营时，只能搬走可移动的东西，安装到墙上的空调、窗户不得撤走等。2015年9月，该房屋被拆迁，原告、被告分别与拆迁单位订立拆迁合同，取得了各自的补偿，但对如下附属设施双方产生争议：1、值班室、凉菜间活动板房：17.43/m2×300元/㎡=5229元；2、停车棚：17.57㎡×150元/m2=2635.5元；3、柴火房（其他结构）：57.84/m2×（240元+240元）=27763.20元；4、砖堡坎：4.032立方米，评估价1092元；5、水泥地坪：609.18立方米，评估价27379元；6、水池：99.438立方米，评估价：24729元；7、水沟：50M×0.9×0.2=9立方米×130元/立方米=1170元；8、房屋装修费：878.54/m2×400/m2=351416元。拆迁单位将上述款项支付给了被告，原告为此起诉。一审法院认为，被告将其房屋出租给原告，双方形成租赁合同关系。原告在租赁期间，经被告同意建造的附属设施遭遇拆迁，因此取得的补偿款，应当依照“谁投资，谁受益”的原则予以分割。根据证人证言及原告提交的照片证明，以下部分属于原告投资建造：值班室、凉菜间活动板房：17.43/m2×300元/㎡=5229元；停车棚：17.57㎡×150元/m2=2635.5元；柴火房（其他结构）：57.84/m2×（240元+240元）=27763.20元；水池：99.438立方米，评估价：24729元。故上述部分的补偿款60356.7元归原告所有；以下部分属于被告先投资建造、原告在租赁期间又进行改善即砖堡坎：4.032立方米，评估价1092元；水泥地坪：609.18立方米，评估价27379元；水沟：50M×0.9×0.2=9立方米×130元/立方米=1170元；房屋装修：878.54/m2×400/m2=351416元。故上述部分的补偿款381057元，由双方各分50%即190528元。双方要求独占，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。……”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，判决：一、被告赵小贤在判决生效后立即返还原告文祖荣拆迁补偿款250885.7元；二、驳回原告文祖荣的其他诉讼请求。案件受理费3961元、保全费2000元，被告赵小贤承担3500元，原告文祖荣承担2461元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵小贤提交如下证据：1、其与贵州双龙航空港置业有限公司签订的《房屋征收补偿安置协议》及附属设施清单，拟证实其获得的赔偿金额与被上诉人主张的不符，本案争议的八项附属设施在拆迁协议中除了装修赔偿外上诉人均未得到赔偿。对于被上诉人主张其改善的部分其也已经获得了赔偿。被上诉人经质证对证据1的真实性认可，但不认可证明目的。2、贵阳市南明区小碧布依族苗族乡甘庄村民委员会于2017年2月17日出具《证明》，拟证实被上诉人并未对房屋进行过装修。被上诉人经质证对真实性与证明目的均不予认可。3、贵州贤世侠房屋征收咨询有限公司于2017年2月16日出具《证明》及2017年2月7日《贵阳晚报》，拟证实被上诉人提交的《情况说明》中有争议部分系被上诉人自述，贤世侠公司并不清楚实际情况。同时该份《证明》中贤世侠公司的公章编号和被上诉人提交的《情况说明》上的公章编号不一致，是因为贤世侠公司的原公章遗失，所以登报公告原公章作废。被上诉人经质证对《证明》的真实性不予认可，对《贵阳晚报》的真实性认可，但认为不能证明该公告是贤世侠公司刊登的。4、照片3张，拟证实现场的水泥地坪体积和被上诉人提交的《情况说明》上载明的609.18立方米并不一致，照片上反映不出有这么大的体积。被上诉人经质证对真实性和证明目的均不予认可。二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，贵州贤世侠房屋征收咨询有限公司于2017年2月16日出具的证明载明：该单位于2006年6月24日向被上诉人出具的“关于自建附属物的权属争议部分的说明”中“贵阳花溪西部全羊点在实际经营期间自建附属物部分所属权有争议”该内容系被上诉人自述，该公司无相关证据予以印证。本院认为，上诉人将涉案房屋出租给被上诉人经营餐饮，双方形成租赁合同关系。被上诉人在租赁期间，经上诉人同意建造的附属设施遭遇拆迁，因此取得的补偿款，应当依照“谁投资，谁受益”的原则予以分割。关于本案争议的八项附属设施由谁修建的问题。被上诉人在一审提交了一系列照片拟证实八项附属设施系其修建。按照一般生活常理推断，被上诉人于2009年承租涉案房屋后，一直经营至拆迁前，在长达数年的期间内，被上诉人为了经营进行一部分设施的修建及改造是符合客观实际情况的。对于上诉人提交的欲以反驳被上诉人主张的证据：第一、证人陈某的证言，该证人系上诉人在一审中申请出庭，拟证实涉案房屋及附属设施系被上诉人请证人修建及装修，但证人明确陈述涉案房屋的水泥地坪中大部分是其修建，装修中的地板砖、墙砖，磁粉是其所做，而柴火房、砖堡坎、水池均不是其修建。第二，甘庄村委会出具的证明，该证明虽然表述被上诉人承租涉案房屋后未再搭建其他违法建筑或附属设施及进行装修，但村委会并非涉案房屋的控制管理者，并不能完全清楚涉案房屋的实际情况，故该证明达不到上诉人的证明目的。第三，贵州贤世侠房屋征收咨询有限公司出具的证明，仅能证实附属设施所有权有争议系被上诉人自述所称，但并未对存在涉案八项附属设施及其评估价值进行否定，也未否定八项附属设施的补偿款项已支付给上诉人，故该证明也不能达到上诉人的证明目的。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本案中，一审判决认定八项附属设施中值班室、凉菜间活动板房、停车棚、柴火房、水池系被上诉人修建；砖堡坎、水泥地坪、水沟、房屋装修系上诉人修建，被上诉人租赁期间进行改善，而上诉人提交的现有证据并不足以推翻一审认定事实，一审判决并无不当。对于上诉人提出一审程序违法的上诉意见，上诉人在一审中申请证人出庭作证，一审法官为查清案件事实，采用法官提问，证人陈述事实的作证方式，并未违反法律规定，不存在程序违法问题。同时，上诉人称其在一审中提出过反诉，但二审中并未提交证据予以证实，故该上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赵小贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5063元，由上诉人赵小贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 妍审 判 员 龙 珑审 判 员 唐有临二〇一七年六月十五日法官助理 石 敏书 记 员 田 鹏 来自