（2017）鄂06民终379号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-04
案件名称
襄阳市襄城区劳动就业管理局、邹秀芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
襄阳市襄城区劳动就业管理局,邹秀芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终379号上诉人（原审原告暨反诉被告）：襄阳市襄城区劳动就业管理局，住所地：襄阳市襄城区南街30号。法定代表人：冯续然，该局局长。委托诉讼代理人：周存平、周俊，湖北百龙律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：邹秀芳，女，1977年8月7日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：罗峰、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。上诉人襄阳市襄城区劳动就业管理局（以下简称襄城区就业管理局）因与上诉人邹秀芳房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人襄城区就业管理局的委托诉讼代理人周存平、周俊，被上诉人邹秀芳及其委托诉讼代理人罗峰、王丹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄城区就业管理局上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判邹秀芳按每月1760元的标准向其支付房屋占用费至房屋腾退之日。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在无效情形，其在合同签订中明确告知邹秀芳房屋的状况，无任何过错，即使合同无效，也应根据各自的过错承担赔偿责任，双方合同期间早已届满，邹秀芳一直占用房屋至今，理应向其支付占用费。针对襄城区就业管理局的上诉，邹秀芳答辩称：双方签订的合同有效，襄城区就业管理局未履行维修义务，且在明知房屋为危房的情况下继续出租，无权解除合同，其无需支付占用费。邹秀芳上诉请求：撤销原审判决，改判驳回襄城区就业管理局的全部诉讼请求，支持其一审全部反诉请求。事实与理由：1.鉴定结论租赁房屋为D级危房，处理建议是对房屋的部分部位进行解危处理。该鉴定报告是针对“圣桑琴行”单栋房屋做出的，其已对鉴定报告的真实性和关联性提出异议，一审不应采信该鉴定结论；2.双方签订的房屋租赁合同有效，房屋可以继续使用，襄城区就业管理局未履行维修义务，其依法可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响其使用，应当减少租金或者延长租期，襄城区就业管理局未对房屋进行维修，且在租赁期内停水停电，导致租赁合同并未履行完毕，应承担继续履行合同并赔偿经济损失的责任；3.一审判决认定租赁物为“危房”，即应认定襄城区就业管理局违约，并判令襄城区就业管理局承担违约责任，其在本案中没有任何违约行为，襄城区就业管理局于2014年6月单方要求解除合同，并自次月起停水停电至今，严重影响了其经营活动，应当赔偿其经济损失。针对邹秀芳的上诉，襄城区就业管理局答辩：双方合同早已解除。襄城区就业管理局向一审法院起诉请求：判令：一、邹秀芳立即腾退位于襄城××门面房一间；二、邹秀芳支付2014年7月1日起至起诉时房屋占用费21120元（1760元×12个月），并按月1760元支付至腾退房屋时止；三、本案诉讼费由邹秀芳承担。邹秀芳向一审法院提起反诉，请求判令：一、确认其对襄城区就业管理局租赁房屋有优先承租权；二、判令襄城区就业管理局退还其租赁房屋押金3200元；三、判令襄城区就业管理局赔偿其经济损失127200元（转让费60000元，另行租房费用31200元，装修费36000元）；四、本案反诉费用由襄城区就业管理局承担。一审法院认定事实：2013年1月6日邹秀芳租用襄城区就业管理局所有的位于襄城××从北××第八间门面房，邹秀芳依照约定交纳了3200元房屋租赁押金，租期一年。2013年6月28日，襄阳市房屋安全鉴定管理所依襄城区就业管理局申请，对其南街30号房屋使用安全性进行鉴定，并作出了一份襄房鉴字[2013]单危062号危险房屋鉴定报告，该报告内容为：一、房屋现状调查及勘查。1、房屋基本情况描述，该房为2层混合结构，东西向，东邻南街，西邻军分区，南邻涂华山，北邻徐世海。经初查，该房地基基础有不均匀沉降现象，致上部结构墙体多处开裂。一层大部分装修包裹隐蔽，二层装修破损。梁、板、柱部分，预制板板底局部碳化，保护层脱落，露筋；承重部分，承重墙数条裂缝且缝宽较大；附件部分墙体渗水严重；屋面有漏雨等现象。申请人未提供地质勘察、基础、设计、施工、监理等资料。此次现场调查和勘查作为房屋安全鉴定的房屋现状情况的依据；2、房屋损坏情况按轴线区分、文字标注（……略）。二、地基及损坏结构构件评定表；（……略）。三、鉴定结论。综合勘察记录，依据中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）之第5.2.3条、5.3条之规定，结合房屋历史状态、环境影响、发展趋势，及构件损坏程度、数量比例、可修复性等，综合评定该房为D级：承重构件承载力不能满足要求，不能确保住用安全，构成全危房。四、处理建议。房屋解危处理建议，对该房以下部分进行解危处理：（1）1层1-4/G轴、1层7-9/F轴、9/A-F轴、10-12/A轴；2层9/A-D轴、12/A-D轴墙体加固；（2）1-2层1-13/A-G轴预制板及屋面拆换。房屋解危前处理告知：（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、略。但襄城区就业管理局未将房屋系危房的情况告知邹秀芳。租赁期满后，双方于2013年12月31日又签订租赁合同，约定邹秀芳继续租用上述房屋，租赁期限从2013年12月31日起至2014年12月31日止。双方约定每月租金为1760元，并约定由邹秀芳按时交纳水电费用等。2014年5月13日，襄城区就业管理局给邹秀芳发送一份《房屋租赁合同终止紧急通知》，内容为：由于所租赁的襄城区劳动就业管理局的房屋年久失修，严重老化。2013年，襄阳市政府在全市开展的安全管理“三查一促”工作中，同年6月襄阳市政府责成市房屋质量鉴定部门于对该房屋进行了鉴定，鉴定该房屋为D级危房，并下达了《危房鉴定通知书》。根据市政府要求，为保护公民人身财产安全，D级危房必须立即拆除。同时，根据《城市危险房屋管理规定》“第九条（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋”，“为了您的生命和财产安全，特此通知您与我单位终止房屋租赁合同，7日内交接完毕，否则政府将强制拆除。对您的经济影响，我们深表歉意。谢谢合作。”2014年5月15日，襄阳市房屋安全鉴定管理所向襄城区就业管理局出具房屋安全排查处理意见通知，内容为“我所2013年对你单位位于襄城南街30号房屋进行过调查和勘查，经鉴定后定为D级。截止2014年5月7日仍未按鉴定报告停用或者拆除。根据省、市有关文件规定和要求，限你单位在2014年6月30日前停用或者拆除，确保房屋使用安全，并将处理情况报送我所，统计上报。否则，房屋出现安全事故，追究单位责任人的相关责任”。2014年7月4日湖北百龙律师事务所受襄城区就业管理局委托，指派律师周俊为其代理人，向邹秀芳发函：“由于该处房屋鉴定为危房，需要拆除，作为合同甲方的襄城区就业管理局已经于2014年5月13日书面通知你终止合同，腾退房屋。但时至今日，襄城区就业管理局虽多次与你协商沟通，但你依然未按约履行，你的行为已经构成违约，严重影响到该处房屋的拆除，亦是对生命安全的极其不负责任，为此，襄城区就业管理局将诉诸法律途径解决”。2014年7月13日，襄城区就业管理局对邹秀芳所租赁房屋停水、停电，后邹秀芳又从附近居民家接电自用，水从襄阳军分区处接通。邹秀芳至今未退出该房屋。依照合同约定，邹秀芳交纳了3200元房屋租赁押金，房屋租赁合同项下的租赁费和水电费交到2014年6月，2014年7月后未交纳相关费用。原审判决另查明，襄城区就业管理局所在位置襄城南街30号，因城市建设变化，南街门牌号统一变更，由原延南街80号，南街19号变更为现在的南街30号。一审法院认为，襄城区就业管理局名下的襄城南街30号房屋，2013年6月28日经鉴定评定为D级危险房屋，不能保证住用安全，按规定应予拆除，或立即停用，进行解危处理，符合相关标准后恢复使用，但襄城区就业管理局在未采取任何措施的情况下于2013年12月31日与邹秀芳签订合同，将该栋危房由北向南第八间租给邹秀芳使用，违反行政法规的强制性规定。双方签订的房屋租赁合同因而无效，因该合同占有、取得的财产应予返还，襄城区就业管理局因合同取得的财产为邹秀芳交纳的租房押金3200元，2014年1月至6月房屋租金10560元，邹秀芳因合同占有的财产为襄城南街30号由北向南第八间门面房，故对襄城区就业管理局要求邹秀芳腾退该门面房的主张，予以支持。襄城区就业管理局要求邹秀芳支付2014年7月1日起至起诉时房屋占用费21120元（1760元×12个月），并按月1760元支付至房屋腾退时止，因D级危房不具有使用价值，且襄城区就业管理局为过错方，对该诉讼主张不予支持。邹秀芳辩称不应支付房屋占用费的理由正当，其不同意腾退占用的门面房，理由不当，于法无据。邹秀芳反诉，要求确认对租赁房屋有优先承租权，请求判令襄城区就业管理局退还房屋押金3200元，并赔偿经济损失127200元。其优先承租权因房屋租赁合同无效而不应支持，其请求襄城区就业管理局退还房屋押金3200元，因合同无效，而应当予以支持，襄城区就业管理局收取的房屋租金亦应一并退还。邹秀芳诉请襄城区就业管理局赔偿经济损失127200元，其中转让费60000元支付给了案外人宋亚琳，与襄城区就业管理局无关，另行租房费用31200元是其经营开支费用，应自行承担，装修费36000元发生在2013年12月31日房屋租赁合同签订之前，与本次合同纠纷无关，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、邹秀芳自本判决生效后5日内腾退位于襄城区××门面房（即原××、××）从北向南第八间，返还给襄阳市襄城区劳动就业管理局；二、襄阳市襄城区劳动就业管理局于本判决生效后五日内，返还邹秀芳租房押金3200元、房屋租金10560元，合计13760元；三、驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其它诉讼请求；四、驳回邹秀芳其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费244元，反诉案件受理费1454元，合计1698元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局和邹秀芳各自承担849元。二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院对此予以确认。二审另查明，双方当事人于2013年12月31日签订的合同第1条约定，租期从2013年12月31日起至2014年12月31日止（在租房期间，若襄城区就业管理局房屋拆除，提前一个月通知邹秀芳，邹秀芳无条件搬出。同时，邹秀芳的装修费用及其他费用，襄城区就业管理局概不承担。邹秀芳如需退房提前一个月书面通知襄城区就业管理局）。本案双方当事人争议的焦点是：一、双方签订的房屋租赁合同是否有效；襄城区就业管理局2014年5月13日向邹秀芳发出的《房屋租赁合同终止紧急通知》是否发生解除合同的法律效力。2013年6月28日，襄阳市房屋安全鉴定管理所作出的襄房鉴字[2013]单危062号危险房屋鉴定报告，是具有相关鉴定资质的机构进行现场勘查后作出的，鉴定对象为南街30号，东邻南街，西邻军分区，南邻涂华山，北邻徐世海的2层混合结构房屋整体，邹秀芳认为该鉴定报告是针对“圣桑琴行”单栋房屋做出的，与本案没有关联性。根据相关规定，危房以“幢”为鉴定单位，对承重构件、结构和承载能力进行鉴定，而非以“间”为鉴定单位，本案鉴定机构具有相应鉴定资质，鉴定过程中对标的物进行了勘察拍照，邹秀芳未能提出足以推翻该鉴定意见的事实与理由，原审采纳该鉴定报告并无不当。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均主张租赁合同有效，租赁房屋虽经鉴定为D级危房，但我国法律、行政法规并未禁止此类房屋出租，对该房屋进行解危处理后，仍可使用。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。故双方当事人签订的房屋租赁合同有效，仅邹秀芳有合同解除权。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人在合同中明确约定“在租赁期内，襄城区就业管理局若房屋拆除，提前一个月通知邹秀芳，邹秀芳无条件搬出”，襄城区就业管理局以涉案房屋需拆除为由，于2014年5月13日向邹秀芳发出《房屋租赁合同终止紧急通知》，双方租赁合同解除。二、双方租赁合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。襄城区就业管理局在与邹秀芳签订房屋租赁合同时，没有如实告知出租房屋系危房的事实，也没有在租赁期间对租赁物进行修缮，使之符合约定的用途，襄城区就业管理局是履行合同的违约方；且造成租赁合同解除的根本原因是租赁物存在危险，需要拆除。故租赁合同解除后，应当终止履行，邹秀芳有权要求襄城区就业管理局赔偿损失。本院认为，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同。该合同自2014年5月13日襄城区就业管理局发出的《房屋租赁合同终止紧急通知》到达时解除。襄城区就业管理局应赔偿邹秀芳的相关损失。原审判决认定双方的租赁合同无效，并判决襄城区就业局返还已收取的房屋租金不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方合同于2014年5月13日解除，应当终止履行，且涉诉房屋确实存在安全隐患，需停止使用或者拆除，对邹秀芳要求继续履行合同的主张，本院不予支持。邹秀芳依法可要求襄城区就业管理局赔偿经济损失，其一审反诉要求判令襄城区就业管理局赔偿经济损失127200元（转让费60000元，另行租房费用31200元，装修费36000元）。经查，邹秀芳自2013年1月6日支付朱亚琳转让费，至本案合同2014年5月13日解除，已经营了近一年半的时间，且邹秀芳亦未提供证据证明襄城区就业管理局承诺朱亚琳或其本人长期租用房屋，故对邹秀芳的该项主张，本院不予支持；关于装修费，因装修发生于本次合同签订之前的上一个租赁期间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。邹秀芳主张另行租房的费用31200元，因其在襄城区就业管理局要求其腾退房屋后，至今未予腾退房屋，其另行租房的费用与本案不具有关联性，本院不予支持。邹秀芳未能提出符合法律规定的损失赔偿主张，本院无法支持其该项请求。邹秀芳上诉提出，一审采信房屋鉴定结论不当的主张，因其未提出充分的事实和理由，本院不予支持。邹秀芳一审反诉请求，确认其对襄城区就业管理局租赁房屋有优先承租权，该项主张没有法律依据，本院对此不予支持。襄城区就业管理局上诉提出，房屋租赁合同有效的主张成立；其上诉还提出，在合同签订过程中已明确告知邹秀芳房屋的状况，无任何过错，与查明的事实不符，本院不予采信；襄城区就业管理局要求邹秀芳向其支付房屋占用费，因其在签订合同时隐瞒了租赁物系危房的事实，之后，一直未加以修缮，使房屋符合约定的用途，且合同解除的根本原因是其提供的租赁物存在危险，同时考虑到邹秀芳系守约方，在本案中虽未能提出符合法律规定的损失赔偿主张，但因合同解除必定会遭受一定经济损失，对襄城区就业管理局要求邹秀芳向其支付房屋占用费的主张，本院亦不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2021号民事判决第一项，即邹秀芳自本判决生效后5日内腾退位于襄城区南街30号的门面房（即原延南街80号、南街19号）从北向南第八间，返还给襄阳市襄城区劳动就业管理局；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初2021号民事判决第二项、第三项、第四项，即襄阳市襄城区劳动就业管理局于本判决生效后五日内，返还邹秀芳租房押金3200元、房屋租金10560元，合计13760元；驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；驳回邹秀芳其它诉讼请求；三、襄阳市襄城区劳动就业管理局于本判决生效后五日内，返还邹秀芳租房押金3200元；四、驳回襄阳市襄城区劳动就业管理局其他诉讼请求；五、驳回邹秀芳其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费244元，反诉案件受理费1454元，合计1698元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局与邹秀芳各负担698元。二审案件受理费1770元，由襄阳市襄城区劳动就业管理局负担144元，邹秀芳负担1626元。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一七年六月十五日书记员 严琦童 来源：