（2016）云0427民初561号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-09-14
案件名称
杨锐、方玉仙、沐勇芬诉新平中恒投资有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
新平彝族傣族自治县人民法院
所属地区
新平彝族傣族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨锐,方玉仙,沐勇芬,新平中恒投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十条，第六十四条
全文
云南省新平彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0427民初561号原告（反诉被告）杨锐，男，1990年9月24日生，住新平县。原告（反诉被告）方玉仙，女，1966年11月11日生，住新平县。原告（反诉被告）沐勇芬，女，1990年11月12日生，住新平县。委托代理人宋祥，男，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）新平中恒投资有限公司，住所地：新平县古城街道办事处团山路。统一社会信用代码：915304275718692875。法定代表人杨育康，董事长。委托代理人黄翔，女，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人刘浪涛，男，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。杨锐、方玉仙、沐勇芬诉新平中恒投资有限公司商品房预售合同纠纷及新平中恒投资有限公司（以下简称中恒公司）反诉杨锐、方玉仙、沐勇芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理本诉后，中恒公司于2016年8月24日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年9月21日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2016年11月2日依法延长审限6个月，于2017年4月20日第二次公开开庭进行了审理，于2017年5月17日组织双方进行举证质证。第一次开庭时，杨锐及杨锐、方玉仙、沐勇芬的委托代理人宋祥，中恒公司的委托代理人黄翔、刘浪涛到庭参加诉讼；第二次开庭时，杨锐及杨锐、方玉仙、沐勇芬的委托代理人宋祥，中恒公司的委托代理人黄翔到庭参加诉讼；2017年5月17日举证质证时，杨锐、方玉仙、沐勇芬的委托代理人宋祥，中恒公司的委托代理人黄翔、刘浪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨锐、方玉仙、沐勇芬向本院提出诉讼请求：1、判令中恒公司立即向原告支付违约金77652元；2、判令中恒公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本诉原告杨锐、方玉仙、沐勇芬与被告中恒公司于2014年9月12日签订商品房购销合同，合同编号XPZH（2014）3期3-2-4601号，杨锐、方玉仙、沐勇芬系买受人简称乙方，中恒公司系出卖人简称甲方。合同约定，“乙方向甲方购买新平县民族文化产业园（三期）××号商品房；计价方式与价款为按建筑面积计价，该商品房建筑面积为260.34平方米，建筑面积单价为4955元/平方米，总价为1290000元；付款方式及期限为乙方于2014年9月12日一次性付清房款；甲方应于2015年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的30天内，甲方按每天60元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，杨锐、方玉仙、沐勇芬按合同约定向甲方支付了应付的购房款，已经全面履行了买受人的付款义务。然而，中恒公司迟迟未能交房，直至2016年4月18日才以短信方式通知杨锐、方玉仙、沐勇芬办理交房手续，逾期交房达324天，给杨锐、方玉仙、沐勇芬造成了巨大的经济损失，按《商品房购销合同》的约定，中恒公司应向杨锐、方玉仙、沐勇芬支付违约金77652元。经杨锐、方玉仙、沐勇芬多次与中恒公司沟通，中恒公司均不愿意如数支付，为维护杨锐、方玉仙、沐勇芬的合法权益，特提起诉讼。中恒公司辩称，中恒公司承认杨锐、方玉仙、沐勇芬主张的双方签订商品房购销合同及公司逾期交房的事实，但提出中恒公司通知交房的确切时间是2016年4月15日，当时是通过玉溪日报的交房公告通知的。中恒公司不承认杨锐、方玉仙、沐勇芬的诉讼请求，理由如下：1、从2013年开始，横穿民族文化产业园的110KV××线、35KV××线、10KV××线三条输电线路的市政迁改工程至今没有全部迁改完成，影响了民族文化产业园项目的施工进度及正式用电，最终导致不能按时交房；2、在项目施工期间，受天气影响，有60天时间没有办法进行施工。基于以上两点原因，按照双方所签商品房购销合同补充协议的第十条约定，因为不可抗力和市政工程影响造成没有按时交房的，中恒公司不承担违约责任。中恒公司向本院提出反诉请求：1、判令杨锐、方玉仙、沐勇芬向中恒公司支付从2016年5月1日起至2016年8月5日因逾期接房所产生的违约金19086元，2016年8月6日起的违约金，以已付房款1290000元为基数，按照每日0.02%乘以逾期天数计算至双方办理完房屋交接手续之日止。2、本案诉讼费由杨锐、方玉仙、沐勇芬负担。事实和理由：中恒公司与杨锐、方玉仙、沐勇芬于2014年9月12日签订商品房购销合同，除房屋标的、价款、面积、付款方式、付款期限外，双方还对房屋交接及相关违约责任等权利义务进行了明确的约定，在合同履行过程中，中恒公司于2016年4月15日、18日分别通过报纸公告及手机短信的方式向杨锐、方玉仙、沐勇芬告知了交房时间，但杨锐、方玉仙、沐勇芬至今未按约定与中恒公司办理房屋交接手续。为此，杨锐、方玉仙、沐勇芬经中恒公司通知，拒不按约与中恒公司办理房屋交接手续的行为已构成违约，为维护中恒公司的合法权益，特提起反诉。杨锐、方玉仙、沐勇芬对中恒公司的反诉辩称，杨锐、方玉仙、沐勇芬承认中恒公司主张的合同约定及通知交房的事实，但不承认中恒公司的反诉请求。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产必须要竣工验收合格才可交付，但中恒公司在2016年4月15日公告通知交房时房屋只是主体完工，大部分附属设施（包括道路、绿化、管道）都没有完工，且中恒公司没有提交房地产验收合格的证据，故当时并没有达成交房的条件。其次，因为中恒公司逾期交房在先，为此杨锐、方玉仙、沐勇芬多次和中恒公司协商逾期交房违约金事宜，但是一直没有达成协议，故杨锐、方玉仙、沐勇芬才没有接房。另外，按照《合同法》的规定，违约金部分高于违约行为造成的实际损失，法院可以调整，杨锐、方玉仙、沐勇芬没有接房，没有对中恒公司造成实际的损失，所以中恒公司主张的违约金损失法院不应支持。杨锐、方玉仙、沐勇芬和中恒公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。对杨锐、方玉仙、沐勇芬提交的三张身份证（复印件）、二张收据、一份商品房购销合同（附补充协议），中恒公司提交的一份商品房预售许可证明（复印件）、一份商品房购销合同及补充协议（复印件）、一份新平县民族文化产业园三期第二标段施工合同（复印件）、三份民族文化产业园3期2标段“溪湖小镇”交房进度记录表（复印件）、一份营业执照（复印件）、一份身份证（复印件）、一份法人身份证明书，双方均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：中恒公司提交的证据：1、一份气象证明、一份设计委托书、一份关于新平县民族文化产业园送电线路迁改工程项目的批复（均为复印件），欲证明：（1）新平县民族文化产业园区三期二标段在施工期间，降雨量大于10毫米的天数为60天，影响了工程施工进度；（2）新平县民族文化产业园送电线路迁改市政工程项目的施工影响了新平县民族文化产业园区三期二标段的施工进度；2、一份单位工程竣工验收申报表、一份建设工程竣工验收备案表、两份新平民族文化产业园三期二标段工程项目竣工验收会议签到表、一份交房公告（均为复印件），欲证明：（1）新平县民族文化产业园三期二标段工程项目已于2014年4月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收合格；（2）2016年4月15日，新平中恒投资有限公司在玉溪日报刊登了《交房公告》；（3）杨锐、方玉仙、沐勇芬至今未办理接房手续；3、二份申请法院调取的新平县民族文化产业园送电线路迁改工程项目第一、二标段《工程建设施工合同》（复印件），欲证明送电线路迁改工程所涉及到的第一标段已经完工，但第二标段10KV线没有完工，同时证明线路迁改对中恒公司施工造成了直接影响，所以才导致了逾期交房；4、一份住宅质量保证书、一份新平民族文化产业园三期二标31-77栋住宅使用说明（保证）书，欲证明房屋已经验收合格，但是杨锐、方玉仙、沐勇芬一直未来接房；5、一份云南省建筑工程质量检查报告，欲证明新平县民族文化产业园三期二标段工程经验收认定为合格；6、证人蒋某（系中恒公司办公室主任，同时兼任报建部经理）出庭作证，欲证明：（1）民族文化产业园的建房报建等手续是由证人负责；（2）因水上公园原有的老供电线路达不到民族文化产业园正式用电的标准要求，故政府决定对10KV线路进行迁改，并把迁改后的10KV线作为园区的正式用电，但因为该工程一直没有完工，对园区的施工造成一定影响，也导致园区没办法使用正式用电，正式用电手续无法办理，电表不能入户，中恒公司无法按时交房；（3）园区的施工及现在住户的用电都是属于临时施工用电，电费高于生活用电；7、一份新平供电有限公司出具的《关于新平县民族文化产业园正式用电的情况说明》，欲证明新平县民族文化产业园需要靠政府新建一条10KV专线供电，该专线必须依赖110KV纳溪变电站建好才可以接入，而纳溪变电站在2016年10月才建成，10KV专线也还没有建好，所以在这期间影响了民族文化产业园的施工和正式用电；8、二张省国家税务局发票，欲证明中恒公司园区内现只有演艺城办理了正式用电手续，所以演艺城的电费是按实际用电量缴费，但园区其他地方的用电因为没有办理正式用电手续，所以一直都是按施工用电来缴费，缴费方式是由中恒公司预缴；9、一份竣工验收申报表、一份竣工验收报告、一份建设工程竣工验收备案证，欲证明民族文化产业园三期工程在2016年4月12日经勘察、设计、施工、监理及建设五方单位验收合格，并且已经在质监部门验收备案。同时提出该证据系从质监部门复印，其中如有与之前提交证据不一致的部分，以该证据为准。经质证，杨锐、方玉仙、沐勇芬对上述证据提出异议，认为：证据1，气象证明与本案无关联性，2013年9月到2016年4月期间出现降雨是正常的气象情况；对设计委托书及批复的真实性无异议，但认为与本案无关联性，因为这块地面的输电线路是中恒公司在拿到地的时候就应该知晓的，不是不可预见的，线路迁改不能作为中恒公司逾期交房的理由。证据2，对竣工验收申报表及竣工验收备案表的真实性无异议，关联性有异议，认为这只能证明中恒公司申请验收，但表上没有建设主管部门的签署意见，不能证实该工程项目经过了建设主管部门的验收同意；对竣工验收会议签到表的真实性无异议，但只能证明曾经召开过验收会议，不能反映验收结果；对交房公告的真实性无异议，但交房公告不具有合法性，根据《房地产开发经营管理条例》的规定，应该经过房地产开发主管部门组织验收，并且验收合格才可交房，中恒公司的项目在没有取得验收合格证的情况下就公告交房，与相关规定相悖。证据3，对该证据的真实性、合法性无异议，但认为线路迁改合同的施工时间是在杨锐、方玉仙、沐勇芬与中恒公司签订购房合同的前一年，且中恒公司没有证据证明迁改工程还没有完工，该证据不能证实中恒公司的证明目的。证据4，对该证据的合法性不予认可，提出工程没有正式验收合格，中恒公司不能出具这些有关质量的保证书及说明书。证据5，对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明设计单位认为工程符合设计及规范要求，不能证明工程已经通过建设主管部门的验收合格。证据6，对证人证言真实性无法了解，认为证人系中恒公司员工，与中恒公司有利害关系；对证言合法性有异议，认为证人作证已超过法定的举证期限；对证言关联性有异议，认为10KV线路迁改早于双方签订购房合同的时间，且一期已经交房，可见线路迁改并不影响交房。证据7对其真实性无法判断，中恒公司认为10KV线未完工导致工程无法竣工验收，现10KV线仍未建好，但三期二标段工程已经竣工验收，可见二者之间没有关联性。证据8，对关联性有异议，认为证据与本案无关。证据9，对竣工验收申报表的真实性有异议，认为该表与证据2中的竣工验收申报表内容不完全一致，最后一栏多了签字及公章；对竣工验收报告的真实性有异议，认为报告中的“竣工验收意见”与证据2备案表中的“竣工验收意见”不完全一致，多了施工单位的公章；对备案证的真实性、合法性、关联性没有异议，认为根据该证据只能认定工程验收合格的日期是2017年1月17日。本院认为：中恒公司提交的证据1中，气象证明不能单独证明中恒公司的待证事实，本院对其关联性不予认可；设计委托书和批复及证据3来源合法，内容客观真实，能证明政府相关部门在民族文化产业园进行送电线路迁改的事实，本院予以确认。证据2中的竣工验收备案表、竣工验收会议签到表、交房公告及证据5、9来源合法，内容客观真实，能证明民族文化产业园三期二标段竣工验收合格的事实，本院予以确认。证据4系中恒公司单方出具，对于房屋质量，本院结合证据2、5、9予以综合认定。证据6，证人虽系中恒公司员工，但其陈述的部分事实与中恒公司提交的证据7、8能够相互印证，本院对证据6、7、8中能够相互印证的部分予以确认。杨锐、方玉仙、沐勇芬提交的证据：一组照片（四张），欲证明2016年5月15日中恒公司所建设的项目附属工程部分还没有完工，达不到交房的条件。经质证，中恒公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，提出照片上面所显示的时间是2016年9月17日，与手机上所显示的拍摄时间不一致，另外项目工程是否验收合格不是照片可以确定的，需要专业机构给出专业意见，工程是否合格应以工程验收材料作为依据。本院认为：杨锐、方玉仙、沐勇芬提交证据的拍摄时间难以核实，本院对其关联性不予认可。本院依职权调取了如下证据：1、一份新平县房地产服务中心出具的房屋租金统计数据，证明新平县2013年至2015年的房屋出租情况；2、一份本院对新平供电有限公司城区供电所工作人员鲁某所做的调查笔录，证明中恒公司在建盖民族文化产业园期间的用电是从城区纳溪线拉过去的临时施工用电，除了计划停电和故障临时停电等特殊原因外，该线路一直都是正常供电；3、一份本院对民族文化产业园送电线路迁改工程的工程师陈某所做的调查笔录，证明：（1）因新平110KV××线、35KV××线和新平水上公园10KV××线的送电线路穿越民族文化产业园规划区，为了不影响产业园项目的实施，同时也为了保障园区建成后的供用电问题，故开展相关送电线路迁改工程。（2）迁改工程包含两个标段，第一标段110KV××线、35KV××线在2013年4月份左右开工，同年10月份左右完工，第二标段新平水上公园10KV××线在2013年4月底左右开工，2014年春节后因故停工；4、一份对中恒公司办公室主任、报建部经理蒋某所做的调查笔录，证明民族文化产业园三期二标段施工及交房的相关情况；5、一份对新平供电有限公司市场营销部用电专责吴某所做的调查笔录，证明民族文化产业园的电力工程建设及用电问题；6、一份对新平县建设工程质量监督管理站工作人员张某所做的调查笔录，证明民族文化产业园三期工程已验收合格，在实践中房屋经建设单位组织验收合格就可交付；7、三份分别对新平县民族文化产业园租户所做的调查笔录，证明民族文化产业园的房屋出租及租金情况。经质证，杨锐、方玉仙、沐勇芬对本院依职权收集的证据1未提出异议，认为中恒公司逾期交房给杨锐、方玉仙、沐勇芬造成的损失除了租金，还有银行贷款利息及生活不便等方面的损失。对证据2未提出异议，强调中恒公司的施工没有因为停电而造成过影响。对证据3未提出异议，认为线路迁改的时间早于中恒公司的土建施工时间，二者没有冲突，且双方在签订购房合同时，三期房屋的主体已经基本完工。对证据4的内容有异议，认为民族文化产业园三期工程验收不了跟10KV线没有直接关系。对证据5的真实性没有异议，提出民族文化产业园没有接入正式用电的责任在中恒公司。对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为房屋验收合格应以备案证注明的时间为准。中恒公司对本院依职权收集的证据1的真实性无异议，但认为与本案无关联性，对于逾期交房的损失应按照合同约定计算。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，强调是市政工程（即线路迁改）对中恒公司的交房造成影响。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，认为从2013年9月6日三期二标段开工直到2014年春节后10KV线停工，线路迁改确实对施工造成影响。对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议，对证据5强调因为110KV桂山变电站已经满负荷，无法满足民族文化产业园工程的施工及正式用电，所以政府才会针对民族文化产业园新建10KV专线，如果10KV专线没有建好，必然对工程验收及后期住户用电造成影响。本院认为：本院收集的证据2、3、5、6来源合法，内容客观真实，本院予以确认。证据1、7来源合法，内容客观真实，对于民族文化产业园区的租金情况本院结合园区现状予以综合认定。证据4来源合法，本院对其中与查明事实相吻合的部分予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中恒公司以出让的方式取得位于新平县古城街道办事处纳溪社区平甸河西侧编号530427××地块（属城镇住宅用地）的土地使用权（土地使用权证号为：新国用（2014）第××号）开发建设商品房，项目名称为＂新平县民族文化产业园三期＂，中恒公司于2014年4月23日取得了该项目的商品房预售许可证明。本案涉诉房屋位于新平县民族文化产业院三期二标段，方玉仙与杨锐系母子关系，杨锐与沐勇芬系夫妻关系。2014年9月12日，买受人杨锐、方玉仙、沐勇芬（乙方）与出卖人中恒公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于新平县××街道办事处新平县民族文化产业园三期××号房屋，该房屋为预售商品房，房屋建筑层数4层，建筑面积260.34平方米（属于B户型），每平方米单价4955元，总价款1290000元。合同还约定：第七条“交付期限”，甲方应于2015年5月30日前将组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。第九条“甲方逾期交房的违约责任”，甲方未按本合同约定的时间交房的，自约定的交房时间届满后的次日至实际交房的30天内，按每天60元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金。第十条“交接”，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告或电话形式通知乙方办理交接手续；由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按合同第九条处理；由于乙方原因未能按期交接房屋的，甲方有权按照合同第八条第一款（即乙方逾期付款的违约责任）要求乙方向甲方支付违约金。同日，杨锐、方玉仙、沐勇芬与中恒公司还签订了一份《商品房购销合同补充协议》，其中第十条第三款约定，若出现以下情况之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担合同第九条约定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力致意外事件；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）房屋办理交接手续后，任何一方不得解除合同或退房。合同签订后，杨锐、方玉仙、沐勇芬依合同约定于2014年9月12日向中恒公司一次性付清购房款1290000元。中恒公司于2016年4月15日通过《玉溪日报》向新平县民族文化产业园三期二标段的购房户发出《交房公告》，通知购房户于2016年4月15日至30日前办理收房手续，逾期视为自动收房；2016年4月18日，中恒公司通过发送手机短信的方式再次通知杨锐、方玉仙、沐勇芬收房。杨锐、方玉仙、沐勇芬认为该商品房没有取得竣工验收合格的正式文件，且对中恒公司逾期交房有异议，至今未接收房屋。另查明：新平县民族文化产业园三期二标段工程于2013年9月6日开工，根据中恒公司与施工方所签施工合同，原定2014年10月10日完工。但在实际施工中，该工程的主体部分于2015年12月左右完工，全部工程于2016年4月12日经勘察单位（云南地质工程第二勘察院）、设计单位（昆明阳光恒邦工程勘察设计有限公司）、施工单位（四川省泸县加明建筑工程有限公司）、监理单位（云南伟德工程监理有限公司）、建设单位（新平中恒投资有限公司）等五单位竣工验收合格，于2017年1月17日经新平县建设工程质量监督管理站竣工验收备案。中恒公司针对其逾期交房的客观情况，对部分已接房的购房户根据不同户型给予了相应的补偿，具体为：A户型每户补偿15000元，B户型每户补偿20000元，C户型每户补偿30000元。现新平县民族文化产业园区内，有部分商住楼的一层商铺系中恒公司从公司内部购房户处以每年20000余元不等的价格进行返租（返租期限3-5年不等），再由中恒公司以免租金的优惠政策对外出租；另有少部分商住楼由购房户直接出租，租金为每栋每年30000元左右。再查明：新平县民族文化产业园项目位于新平县××新区，因新平110KV××线、35KV××线和新平水上公园10KV××线等送电线路横穿民族文化产业园规划区，影响了该片区的施工建设，为确保民族文化产业园项目顺利实施，积极推进项目建设，经县有关部门请示及批复，我县在新平县××新区开展了“新平县民族文化产业园送电线路迁改工程”，线路迁改工程分为两个标段，均于2013年4月开工，其中，第一标段（即110KV××线、35KV××送电线路及OPGW线路迁改工程）工程内容主要为线路架设等，于2013年10月左右完工；第二标段（即水上公园10KV××线工程）工程内容主要为新修电缆沟、埋设电缆、架空线路、安装电力设施等，原定2013年7月23日完工，但因种种原因至今未能完工。新平县民族文化产业园项目自开工起一直由110KV桂山变电站10KV纳溪线供电，属于临时施工用电。中恒公司针对民族文化产业园一期及三期的正式用电问题于2014年4月8日向新平供电有限公司提交用电申请，项目设计方案于2014年9月5日审核通过，但因“新平县民族文化产业园送电线路迁改工程”未全部完工，导致新平县民族文化产业园项目关于正式用电的电力建设工程无法正常施工，影响了园区的正式用电，也对中恒公司交房造成一定影响。本院认为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。根据杨锐、方玉仙、沐勇芬与中恒公司所签合同，双方买售的房屋为“预售商品房”，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案中，杨锐、方玉仙、沐勇芬与中恒公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。经审理，双方对中恒公司逾期交房的事实无争议，本案现有如下争议焦点：一、中恒公司通知交付的房屋是否验收合格；二、中恒公司是否应承担逾期交房的违约责任。如承担，对于违约金应如何认定；三、中恒公司要求杨锐、方玉仙、沐勇芬支付逾期接房违约金的反诉请求能否成立。关于争议焦点一：中恒公司通知交付的房屋是否验收合格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。杨锐、方玉仙、沐勇芬提出中恒公司2016年4月15日通知交房时未取得相关部门验收合格的文件，涉诉商品房不具备交房条件。本院认为，我国住房城乡建设部于2013年12月2日发布的建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中对于房屋竣工验收程序有明确规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施，由建设、勘察、设计、施工、监理单位组成验收组，经过汇报情况、审阅资料、实地查验后作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见，并作出工程竣工验收报告。该规定未要求在工程竣工验收时需要有其他部门的认可或准许。本案中，中恒公司作为建设单位已在2016年4月5日组织设计、勘察、施工及监理单位对民族文化产业园三期二标段工程进行验收，并邀请县建设工程质量监督管理站、新平溪湖物业公司相关人员参与验收，经验收，中恒公司于2016年4月12日出具《云南省建筑工程竣工验收报告》，报告上加盖有建设、设计、勘察、施工及监理单位印章，该工程验收合格。另外，关于房屋验收与备案的关系，根据现行的房屋验收相关规定及实践操作，房屋验收合格后应到质监部门进行备案，但验收与备案是独立的，备案并不是交付房屋的前提条件，房屋经建设单位组织验收合格就可交付使用。综上，中恒公司于2016年4月15日公告通知交付的房屋系验收合格的房屋，亦符合购房合同中“商品房经建设单位组织验收合格后即可通知交接”的约定，故本院对杨锐、方玉仙、沐勇芬提出通知交房时房屋未验收合格的主张不予采信。关于争议焦点二：中恒公司是否应承担逾期交房的违约责任。如承担，对于违约金应如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。杨锐、方玉仙、沐勇芬与中恒公司签订了《商品房购销合同》后，杨锐、方玉仙、沐勇芬已按合同约定支付了全部购房款，而中恒公司未能在约定的2015年5月30日前交付房屋，构成逾期交房。2016年4月12日本案诉争房屋验收合格后，中恒公司于2016年4月15日以公告方式通知买受人收房，符合合同中关于房屋交接方式的约定，亦未违反法律规定，据此，中恒公司逾期交房的期间为320日（即2015年5月31日至2016年4月14日）。对于中恒公司提出施工期间雨水量大属于不可抗力，影响了工程施工进度的辩解，本院认为，雨水天气是一种自然现象，并非不能预见、不能避免和不能克服的情况，中恒公司提交的气象证明也不能证明其施工因雨水受到影响，故本院对该辩解不予采纳。对于中恒公司提出因市政工程影响导致其交房延期，其不应承担违约责任的辩解，经审理，我县于2013年4月开工建设的“新平县民族文化产业园送电线路迁改工程”属于城市基础设施建设工程（即市政工程），该工程至今未全部完工，客观上影响了新平县民族文化产业园项目电力工程的正常施工及正式用电，继而对交房时间造成了一定影响，根据杨锐、方玉仙、沐勇芬与中恒公司所签补充协议第十条第三款，中恒公司对由于市政工程导致的逾期交房不承担违约责任，但鉴于本案中线路迁改工程对中恒公司造成的影响期间难以具体量化，且线路迁改工程于2013年4月就已开工建设，中恒公司在明知该工程可能影响其正常施工的情况下，仍于2014年9月12日与杨锐、方玉仙、沐勇芬签订商品房购销合同，其行为存在过错。为此，本院根据双方的合同约定，并结合市政工程的客观影响、中恒公司的过错责任及杨锐、方玉仙、沐勇芬不能按期使用房屋的实际损失（客观上表现为房屋租金损失），酌情确定由中恒公司承担40%的违约责任，即：（30天×60元＋290天×1290000元×0.02%）×40%=30648元。关于争议焦点三：中恒公司要求杨锐、方玉仙、沐勇芬支付逾期接房违约金的反诉请求能否成立。中恒公司与杨锐、方玉仙、沐勇芬签订的《商品房购销合同》第十条约定，由于买受人原因未能按期交接房屋的，中恒公司有权要求买受人支付违约金。中恒公司认为杨锐、方玉仙、沐勇芬在其通知交房后没有接房，应承担逾期接房的违约责任，经审理，中恒公司在与杨锐、方玉仙、沐勇芬约定的交房时间届满后才通知其接房，存在逾期交房的事实，为此，双方曾就中恒公司逾期交房的违约责任进行协商，但未果，所以在中恒公司逾期交房的违约问题没有妥善解决前，杨锐、方玉仙、沐勇芬未接收房屋事出有因，并非其自身原因造成，不符合支付逾期接房违约金的条件。另外，中恒公司针对其主张亦未能提交证据证明其因杨锐、方玉仙、沐勇芬逾期接房产生的实际损失，应承担举证不能的不利后果。综上，本院对中恒公司要求杨锐、方玉仙、沐勇芬支付逾期接房违约金的反诉请求不予支持。综上，依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由本诉被告新平中恒投资有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿本诉原告杨锐、方玉仙、沐勇芬逾期交房违约金30648元；二、驳回本诉原告杨锐、方玉仙、沐勇芬的其他本诉请求；三、驳回反诉原告新平中恒投资有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费1742元，由本诉原告杨锐、方玉仙、沐勇芬负担1176元，本诉被告新平中恒投资有限公司负担566元。反诉案件受理费275元，由反诉原告新平中恒投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 冯玲玲审 判 员 王雅莹人民陪审员 李迎春二〇一七年六月十五日书 记 员 田 梅 来源：