（2017）黔26民终715号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-04
案件名称
杨文荣、侯彪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨文荣,侯彪,潘胜勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终715号上诉人（一审被告）：杨文荣，男，1964年10月18日出生，苗族，贵州省雷山县人，住贵州省雷山县。被上诉人（一审原告）:侯彪，男，1988年7月1日出生，苗族，贵州省雷山县人，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：张秀光，贵州名契律师事务所律师。第三人：潘胜勇，男，1983年7月15日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。上诉人杨文荣因与被上诉人侯彪、第三人潘胜勇房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院(2016)黔2601民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨文荣上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担补偿被上诉人房屋装修的损失。事实和理由：一审判决上诉人补偿被上诉人房屋装修损失12480元于法无据。被上诉人购买房屋时，上诉人已向被上诉人出具了土地证，土地证上注明了土地性质，被上诉人明知土地性质的情况下，仍与上诉人签订《售房协议书》，其自身存在严重过错。上诉人收到房屋后，对该房屋进行装修使用是对购买的房屋认可，上诉人对一审判决合同无效不持异议，但被上诉人的装修损失应当自行承担。被上诉人杨文荣、第三人潘胜勇未答辩。一审原告候彪一审诉讼请求：1、确认原、被告于2015年11月21日签订的《售房协议书》无效；2、请求法院判令被告退还原告购房款338000元；3、请求法院判令被告赔偿原告利息损失74360元（购房款338000元按月息2%从2015年11月21日起至原告起诉之日止）；4、请求法院判令被告赔偿原告安装防盗网、铝合金、雨棚费用损失20800元。一审法院认定事实：2015年11月21日，原、被告签订《售房协议书》，约定：杨文荣将位于西家坡金井村共建房(李春华所购国有土地)第四层出售给乙方，售房总价33.8万元。付款方式：1、合同双方签字盖手印后即付款33.8万元，全款叁拾叁万捌仟元整。2、办理房产总证费用由甲方支付，分证由乙方自行办理……。同日，原告侯彪将购房款支付给被告杨文荣，被告杨文荣同时履行房屋交付义务。2016年1月原告侯彪在该房屋安装了防盗网、铝合金、雨棚等共花费20800元。涉案房屋所占土地类型属于宅基地，土地使用权人系本案第三人潘胜勇，土地所有权××××市金井村农民集体。一审法院认为：双方的争议焦点：一、原、被告双方签订的《售房协议书》是否无效，被告是否退还原告购房款338000元；二、被告是否赔偿原告利息损失74360元；三、被告是否赔偿原告安装防盗网等费用损失20800元。关于原、被告双方签订的《售房协议书》是否无效，被告是否退还原告购房款338000元的问题。合同生效是指已经依法成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力。合同生效需具备以下实质要件：一是当事人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。本案原、被告双方签订的《售房协议书》虽系原、被告双方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”的规定，本案被告转让房屋系被告私人修建，没有办理权属登记，现转让的房屋至今未依法登记领取权属证书，故双方签订的《售房协议书》因违反了关于房地产转让的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力。原告请求确认原、被告双方签订的《售房协议书》无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告双方对造成合同无效均负有过错，原告在未审查清楚房屋地类（用途）情况下，与被告签订《售房协议书》，具有过错。被告未办理权属登记即与原告签订卖房协议，至今亦无产权证书，具有过错。双方应各自承担相应的责任，即由原告腾退房屋，被告返还收到的338000元。对原告诉请被告返还购房款的请求，予以支持。关于被告是否赔偿原告利息损失74360元的问题。根据“合同相对性”原则，合同主体存在相对性，合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。合同内容存在相对性，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利和承担合同规定的义务，当事人以外的第三人不能主张合同上的权利，更不能负担合同中规定的义务。本案中，原告侯彪与被告杨文荣双方约定的《售房协议书》中没有关于被告赔偿原告利息损失的约定。原告侯彪与案外人龙家俊之间存在借款利息的约定不能约束其他第三人，并且原告侯彪提供的证据未能充分证明双方存在支付利息的事实，因此原告侯彪不能让被告杨文荣负担其他合同中规定的义务。故对原告侯彪请求判令被告赔偿原告利息损失74360元，不予支持。关于被告是否赔偿原告安装防盗网等费用损失20800元的问题。原告提供《发票》、图片复印件，拟证明原告给所购房屋安装雨棚等费用和事实，被告对此份的证明目的有异议，认为原告购买被告修建在宅基地上的房屋是知晓的，因此，其损失应自行承担。一审法院认为，原告在未审查清楚房屋地类（用途）的情况下，与被告签订《售房协议书》，具有过错。被告未办理权属登记即与原告签订房屋买卖协议，至今亦未取得产权证书，亦具有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“原、被告双方对造成合同无效均负有过错，应当各自承担相应的责任。”的规定。本案经调解无效，为了实现房屋适用的最大化，不造成资源浪费，酌情由被告向原告折价补偿60%的装修损失，即20800元×0.6＝12480元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第(六)项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决：一、确认原告侯彪与被告杨文荣于2015年11月21日签订的《售房协议书》无效。二、被告杨文荣自本判决生效之日起十日内返还原告侯彪购房款338000元。三、被告杨文荣自本判决生效之日起十日内补偿原告侯彪房屋装修损失12480元。四、驳回原告侯彪的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3900元，由原告侯彪负担744元，被告杨文荣负担3156元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点：一审判决上诉人杨文荣折价补偿被上诉人候彪房屋装修损失12480元是否不当。上诉人杨文荣与被上诉人候彪签订《售房协议书》后，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人在该房屋安装了防盗网、铝合金、雨棚。一审中被上诉人提供了发票、图片，拟证明安装防盗网、铝合金、雨棚的事实和安装费用为20800元，上诉人对该证据的真实性和合法性均不持异议，其认为该房屋装修损失应由被上诉人自行承担。因房屋未能办理权属证书，现双方对合同无效及返还购房款均无异议，鉴于被上诉人已在该房屋安装了防盗网、铝合金、雨棚的实际情况，为了实现房屋使用的最大化，不造成资源浪费，一审法院酌情由上诉人折价补偿被上诉人60%的房屋装修损失，并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人杨文荣负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年六月十五日书记员 杨海萍 来源：百度搜索“”