（2017）苏02民终1157号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-04
案件名称
无锡市众想餐饮管理有限公司与李春均、无锡置晟劳务派遣有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春均,无锡市众想餐饮管理有限公司,无锡置晟劳务派遣有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终1157号上诉人（原审被告）：李春均，男，1973年8月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：顾新伟，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐翔，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市众想餐饮管理有限公司，住所地无锡市新吴区天山路5号B幢2楼。法定代表人：崔桂敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。原审被告：无锡置晟劳务派遣有限公司，住所地无锡市新吴区长江路21号信息科技产业园J幢306室。法定代表人：李春均，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾新伟，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐翔，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人李春均因与被上诉人无锡市众想餐饮管理有限公司（以下简称众想公司）、原审被告无锡置晟劳务派遣有限公司（以下简称置晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院(2015)新民初字第03252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李春均上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：其与殷志俊为设立无锡首嘉人力资源服务发展有限公司（以下简称首嘉公司）租赁了案涉房产，但首嘉公司于2015年8月即停止对租赁房屋的装修，同年9月9日报警要求搬走物品、遣散聘用人员，发起人之间发生了不可调和的矛盾致公司成立不再继续，该行为均是终止发起、解除租赁合同的意思表示。原审法院认定事实和适用法律均有错误。众想公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。众想公司向一审法院起诉请求：其于2015年2月1日起向无锡报业发展有限公司（以下简称报业公司）租赁位于新吴区机场路100号办公楼一栋，作为写字楼对外出租经营。李春均与案外人殷志俊以租赁上述房产从事人力资源经营名义，于2015年3月13日核准成立首嘉公司。2015年3月30日，李春均与殷志俊以首嘉公司名义与众想公司签订《房屋租赁合同》1份，并经报业公司盖章确认。合同约定，租期为8年，自2015年4月1日起算，每年租金为1600000元，每六个月支付一次，逾期未支付的，应承担5%的违约金。后因李春均与殷志俊在筹备过程中产生分歧，至今首嘉公司仍未成立，且未支付租金。另上述房屋中四楼、右二楼租赁给置晟公司使用，年租金为320000元，置晟公司亦未支付租金。为此，其诉讼来院，要求判令：李春均支付自2015年4月1日起至2016年2月29日止之租金733300元，违约金36700元；置晟公司对其中的293300元承担连带责任。李春均、置晟公司一审辩称，设立中的首嘉公司确实有意向租赁该房屋，在实施租赁准备行为时，双方就租金产生争议，其拒绝了众想公司的租金要求，并没有实际使用该房屋，故其对众想公司的诉讼请求不予认可。一审法院认定事实：第1众想公司与报业公司的租赁情况2015年1月19日，众想公司与报业公司签订《房屋租赁合同》，约定由众想公司向报业公司租赁位于无锡国家高新技术产业开发区27号-C地块（现机场路100号）的房屋一幢，面积约5000平方米，用于人力资源、教育、培训、电商等各类办公用房和合法经营项目。租赁期限自2015年2月1日起至2027年7月31日止，其中2015年2月1日至2015年7月31日为免租期，其中2015年8月1日至2020年7月31日的租金为每年1000000元。第1众想公司与设立过程中的首嘉公司之间的租赁关系2015年3月30日，殷志俊代表首嘉公司与众想公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定，由首嘉公司承租机场路100号房屋，用于经营人力资源，租期自2015年4月1日至2023年3月30日止，租金为每年1600000元，每6个月支付一次，若首嘉公司逾期支付租金，需按5%向众想公司支付违约金。关于该合同，李春均、殷志俊表示首嘉公司不能成为该房屋租赁合同的适格主体，殷志俊未取得李春均追认，无法证明是代表其个人还是设立中的首嘉公司；签订合同时，殷志俊仍是众想公司的唯一股东及法定代表人，众想公司应当证明签订合同时明示向发起组织披露这一信息，并且没有侵害发起组织和其他发起人的利益；殷志俊以众想公司名义与报业公司签订房屋租赁合同约定租金为每年1000000元，又以首嘉公司发起人的身份与众想公司签订房屋租赁合同，租金为每年1600000元，表示殷志俊存在自己代理行为。综上，李春均、置晟公司认为该《房屋租赁合同》无效。三、李春均、殷志俊及首嘉公司的关系李春均与殷志俊合作设立首嘉公司，于2015年3月13日获得首嘉公司的名称预先核准通知书，拟注册资本为5000000元，拟设立企业住所为无锡国家高新技术产业开发区27号-C地块（即机场路100号）。李春均与殷志俊于2015年4月18日签订《共同投资协议书》，约定：双方共同出资设立、管理首嘉公司，公司租赁机场路100号房屋及隔离栏内现有道路、场所作为经营地址；出资总额为1600000元，殷志俊出资800000元，担任执行董事、副总经理，李春均出资800000元，担任法定代表人、总经理。后设立进程因故搁置，至今未能设立成功。四、李春均与置晟公司的关系李春均系置晟公司法定代表人。众想公司表示置晟公司虽未与首嘉公司签订机场路100号中四楼、右二楼区域的租赁合同，但置晟公司实际使用了上述区域，应属于共同租赁。为此，众想公司提供合作方案草稿复印件1张及照片若干，证明李春均父亲李阳生代表李春均确定了年租金1600000元的构成，并将中四楼、右二楼出租给置晟公司，年租金为320000元，置晟公司实际使用了上述区域。李春均、置晟公司表示这些物品是应殷志俊要求，提供办公用品帮助设立首嘉公司，以节约投入，属于殷志俊、李春均向置晟公司借用的物品，另合作方案草稿不能作为证据使用。五、其他事实2015年9月9日，置晟公司工作人员张旭刚欲搬回办公用品未果报警，无锡市公安局新区分局旺庄派出所接警处理，因殷志俊不在场，公安机关告知其通过协商或法律途径解决。一审中，张旭刚作证称李春均告知其和殷志俊的合作结束，要将放在机场路100号的设备、办公用品、合同资料、桌椅等物品取回。到现场后，因为大门上了锁，其没有钥匙，便电话联系殷志俊，殷志俊表示与李春均的事情没有了结，不能拿走东西，故其报警处理。公安机关到场，让双方通过法律途径解决。众想公司、李春均、置晟公司对张旭刚的证言均无异议。一审中，为进一步了解情况，该院向殷志俊作调查笔录，殷志俊称当日张旭刚给其打电话称要拿东西，没有说明是拿什么东西，也没有讲明原因，但因张旭刚系置晟公司员工，其估计是拿置晟公司的物品。因李春均和置晟公司租金、水电费没有结清，其不同意搬走东西。关于置晟公司的租赁问题，殷志俊称李春均父亲李阳生安排置晟公司租赁机场路100号房屋的中四楼和右二楼，租金向首嘉公司支付。李春均称其与殷志俊于2015年3月洽谈设立首嘉公司事宜，殷志俊向其出示众想公司以年租金1000000元承租涉案房屋的合同，二人一致同意首嘉公司以1000000元租赁使用，并享受免租期到2015年7月31日，此后便就设立事宜、装饰装潢等开展实际工作，于2015年5月9日开工装修。6月15日殷志俊提出将首嘉公司的应付租金提高至每年1600000元，李春均追问原因，殷志俊没有正面回复，但此后仍有零星装修，到7月底8月初，李春均表示报业公司的免租期届满，房租问题需赶紧处理，但殷志俊坚持要求租金为每年1600000元。2015年8月4日便暂停了装修。李春均或首嘉公司未授权殷志俊签订涉案《房屋租赁合同》。众想公司表示涉案房屋由首嘉公司承租后，对房屋进行了装修、改造，部分设施已经安装到位，装修工作已经停止，原聘用的人员仅留有保安、保洁人员在现场，直到2015年10月份，李春均、殷志俊还在按各50%发工资，为此其提供工资收条1张，证明李春均父亲李阳生代表李春均签字发放了工资。李春均则表示李阳生按照其指示进行日常事务性工作，不能完全代表其本人。一审中，殷志俊作证称2015年2月底左右，李阳生告知其市政府对人力资源市场和集聚区有2000000元以上的补贴，称正在找场所，其便带李阳生、李春均和另一人员王小明到机场路100号看现场，均表示满意。后双方谈了项目投资合作协议。3月13日李春均作了名称预核准，之后双方签订共同投资协议，谈了房租投资方案，项目总投资1600000元，其中800000元作为半年房租，另800000元用于装修筹备。从2015年5月份开始装修，期间其向李春均催要需上交的房租，李春均一直称资金紧张。装修期间，首嘉公司招了十几个员工，均由李春均父亲李阳生面试，在置晟公司培训后到首嘉公司上班，因为员工认为自己是置晟公司的人员，对其比较冷淡，其便做了一次人事调整，将部分人员退回置晟公司，李春均便与其产生纠纷，走人不干了，但并没有结账也没有取消合作，首嘉公司的设立便一直僵持。2015年8月底左右，李春均的人走了，后来也就不再装修了。其表示签订涉案《房屋租赁合同》时李春均、李阳生都在场，对房租并无异议，李春均让其签字，其便代表首嘉公司签了字，众想公司和报业公司盖好章后，其交给李春均一份空白合同用于办证，另一份给了众想公司，即众想公司诉讼中提交的《房屋租赁合同》。另李春均也有租赁区域的钥匙，其又加了一把锁，但已记不清加锁的时间。众想公司表示对殷志俊的证言没有异议，对殷志俊所称加锁行为不清楚，即便有也可能是为了保证财产安全。李春均、置晟公司表示不予认可，且没有收到殷志俊给的空白合同，也没有用租赁合同去工商部门备案，另物品滞留系殷志俊造成，不代表李春均有使用的意思。众想公司于2016年2月22日向李春均发出律师函，告知李春均于收到律师函后2日内缴纳租金，并于2016年2月29日终止合同，于2016年3月1日返还房屋，若不能按时返还的，可以放宽至2016年3月13日。李春均、置晟公司回复称众想公司扣留的资产为置晟公司所有，且置晟公司一直都有取回意愿，并有报警记录为证，要求确认搬离前述资产的具体时间，置晟公司可提供适当人员、车辆安排，请众想公司予以配合。六、众想公司主张的租金及违约金众想公司原主张李春均应支付的租金按每年1600000元计算，对此李春均表示应按众想公司与报业公司约定的租金每年1000000元计算，并免租至2015年7月31日。诉讼中，众想公司表示其从报业公司租赁房屋后转租肯定是要营利的，但为减少诉累，同意以每年1000000元标准计算租金，并同意自2015年8月1日起算，现要求李春均支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年2月29日止租金之50%，并放弃违约金的主张。李春均则表示其于2015年8月4日已撤场，且于2015年9月9日派张旭刚搬回存放的物品，但殷志俊扣留，未能搬回，故不同意支付租金至2016年2月29日。关于置晟公司应承担的租金，众想公司主张按年租金320000元，计算自2015年8月1日起至2016年2月29日止为293300元，故其要求置晟公司对李春均应承担的租金在293300元范围内承担连带付款责任。置晟公司则表示其未租赁及使用涉案房屋，其物品放置于涉案房屋系为首嘉公司的设立提供帮助，故不同意支付租金。一审法院认为，承租人使用租赁物应当支付租金。本案中，虽李春均称其与首嘉公司未授权殷志俊签订房屋租赁合同，但其认可与殷志俊协商同意以每年1000000元租金租赁机场路100号，免租期至2015年7月31日，另其确认首嘉公司的装修工作自2015年5月已开始，可以认定设立中的首嘉公司明知租赁了涉案房屋并已实际使用，故应向众想公司支付租金。现首嘉公司尚未设立成功，众想公司有权向发起人主张权利。关于租金计算标准及起算时间，众想公司同意按李春均提出的每年1000000元标准，扣除免租期后自2015年8月1日起算，双方既无争议，对此该院予以认定。关于租金截止时间，李春均表示2015年9月9日张旭刚去搬离物品代表其撤场的意思表示，故租金应计算到此日。该院认为，张旭刚于2015年9月9日因搬离物品的所致纠纷，不能代表李春均已向众想公司表达撤场意愿，且无证据证明其通过其他方式向众想公司表述撤场意思并已向众想公司实际返还租赁区域，故该院对李春均要求计算租金至2015年9月9日的意见，不予采纳。因众想公司已通知李春均于2016年2月29日终止合同，其主张计算至2016年2月29日，符合法律规定，该院予以支持。众想公司主张李春均支付上述期限租金的50%，系其对自己权利的处分，符合法律规定，该院予以支持。综上，李春均应按每年1000000元为标准，向众想公司支付2015年8月1日至2016年2月29日租金之50%计290410.96元。关于置晟公司的连带责任问题，众想公司主张置晟公司与首嘉公司系共同租赁，无事实和法律依据，该院不予采信，因与本案非同一法律关系，本案不予理涉。判决：一、李春均于判决发生法律效力之日起十日内向众想公司支付租金290410.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回众想公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5656元，由李春均负担。二审中，双方均无提供新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，李春均虽否认殷志俊作为首嘉公司发起人与众想公司签订的《房屋租赁合同》，但李春均作为首嘉公司的发起人也认可租赁了众想公司的房屋，并明确年租金为100万元及租期，且对承租的房屋进行了装修，现众想公司亦同意按此标准计算租金，故一审法院按此判决并无不当。李春均认为2015年9月9日因搬离物品所致纠纷，租金应计算到该日止的理由，因无事实依据，本院不予支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。众想公司已通知李春均于2016年2月29日终止合同，故本案租赁合同自2016年2月29日解除。众想公司仅向首嘉公司的发起人李春均主张自2015年8月1日至2016年2月29日租金之50%，系其对自己权利的处分，符合法律规定。综上所述，李春均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5656元，由李春均负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一七年六月十五日书记员 陈美含