（2017）川01民终4697号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-12-01

案件名称

蔡昌军、彭玉秀商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡昌军,彭玉秀,四川博朗实业发展有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终4697号上诉人（原审原告）：蔡昌军，男，汉族，1966年10月16日出生，住成都市龙泉驿区。上诉人（原审原告）：彭玉秀，女，汉族，1967年3月28日出生，住成都市龙泉驿区。二上诉人共同委托代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：蔡立松，男，1990年10月5日出生，住四川省遂宁市安居区，系蔡昌军、彭玉秀之子。被上诉人（原审被告）：四川博朗实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路***号亚热带商城*层。法定代表人：曾传忠，董事长。上诉人蔡昌军、彭玉秀因与被上诉人四川博朗实业发展有限责任公司（以下简称博朗实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）��0112民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡昌军、彭玉秀上诉请求：撤销一审判决，改判博朗实业公司以购房总价款为基数，按万分之五支付房屋产权逾期办证违约金。事实和理由：1.《商品房买卖合同补充协议》系格式合同，博朗实业公司按合同法第三十九的规定，未尽提醒义务。同时，该协议与购房合同于同一天签订，不存在补充约定的目的，效力低于购房合同，故不应作为违约金的计算依据。2.购房合同约定的违约金未超出双方签约时应预见范围，违约方未主张和举证证明高于实际损失，故违约金仍应按总房款的万分之五计算。博朗实业公司未发表答辩意见。蔡昌军、��玉秀向一审法院起诉请求：1.博朗实业公司立即为蔡昌军、彭玉秀办理位于龙泉驿区房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证；2.判令博朗实业公司自2014年6月30日起至办理完毕权属证书日止按照蔡昌军、彭玉秀已付房款总价万分之五每日的标准支付蔡昌军、彭玉秀逾期办证的违约金；3.诉讼费由博朗实业公司承担。一审法院认定事实：2012年3月13日蔡昌军、彭玉秀作为买受人与作为出卖人的博朗实业公司签订了《商品房买卖合同》，约定博朗实业公司将位于龙泉驿区柏合镇鲸龙路525号自行开发建设的“京龙嘉苑”5栋1单元5楼9号房屋出售给蔡昌军、彭玉秀，房屋总价款628000元；博朗实业公司应在2012年12月31日前向蔡昌军、彭玉秀交付房屋；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。其中合同第十九条第（二）关于转移登记约定：“…。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”随后，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：“本协议为双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。《合同》与本��充协议有抵触的，以本补充协议为准…。第十二条对《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2款第（2）条的补充约定：如因出卖人责任使买受人未能在交房之日后540日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书和国有土地使用权证书（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付款0.5%的违约金，合同继续履行。…。”一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，蔡昌军、彭玉秀和博朗实业公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应当按约履行各自的义务。根据本案查明的事实，蔡昌军、彭��秀和博朗实业公司双方签订《合同》后，蔡昌军、彭玉秀已按约向博朗实业公司交付了购房款；博朗实业公司按约向蔡昌军、彭玉秀交付了房屋，但迄今未按约向蔡昌军、彭玉秀交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书。博朗实业公司应当及时履行其协助蔡昌军、彭玉秀办理房屋权属转移登记和国土使用权转移登记的义务，并承担逾期办理的违约责任。关于违约金的计算标准，双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中对逾期办理转移登记的违约责任进行了不同约定，其中补充协议约定，合同与补充协议有抵触的，以补充协议为准。鉴于此，博朗实业公司承担的逾期办理转移登记的违约责任应当依照补充协议的约定进行计算，即蔡昌军、彭玉秀实际支付购房款的0.5%。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一��零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、博朗实业公司于判决生效后三十日内协助蔡昌军、彭玉秀办理位于龙泉驿区房屋的所有权转移登记以及土地使用权转移登记；二、四川博朗实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付蔡昌军、彭玉秀违约金3140元。案件受理费75元，由博朗实业公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：博朗实业公司向蔡昌军、彭玉秀支付逾期办证的违约金的标准是否应按《商品房买卖合同补充协议》约定的标准计算。对此，蔡昌军、彭玉秀认为，案涉《商品房买卖合同补充协议》系格式合同且对与购房合同不一致，不应当以补充协议约定为违约金计算依据。本院审查认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同补充协议》虽系博朗实业公司提供的格式文本，但作为补充协议，该协议具有变更、调整原购房合同的内容，在双方当事人签字后，即成为双方当事人的一致意思表示。其次，上述补充协议在前言部分约定，购房合同与补充协议有抵触的以本补充协议为准。该约定符合双方订立合同的目的、交易习惯以及通常理解，并不存在免除一方责任，加重对方责任或��除对方主要权利的情形。同时，蔡昌军、彭玉秀在认可补充协议上签字系本人签字的前提下否认以该约定解决双方纠纷，也无法律依据和事实根据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故补充协议约定合法有效，博朗实业公司向蔡昌军、彭玉秀支付逾期办证的违约金的标准应当按《商品房买卖合同补充协议》约定的标准计算。关于蔡昌军、彭玉秀所提购房合同约定的违约金未超出双方签约的预见范围，博朗实业公司未主张和举证证明高于实际损失，违约金仍应按总房款��万分之五计算的上诉意见，本院认为，一审法院认定违约金的依据系补充协议约定，而非基于案涉商品房买卖合同依据博朗实业公司的主张调低违约金，故蔡昌军、彭玉秀的上诉理由与查明事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人蔡昌军、彭玉秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人蔡昌军、彭玉秀负担。本判决为终审判决。审判长　　曾光勇审判员　　张卫敏审判员　　曹　洁二〇一七年六月十五日书记员　　刘　璐来源：百度“”