（2017）粤06民终2401号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-08-24

案件名称

佛山市顺德区南光纤维实业有限公司、佛山市顺德区伦教物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

佛山市顺德区南光纤维实业有限公司,佛山市顺德区伦教物业管理有限公司,顺德区伦教街道公有资产管理委员会办公室

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终2401号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区南光纤维实业有限公司，住所佛山市顺德区伦教三洪奇大桥南岸。法定代表人：何伟南。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区伦教物业管理有限公司，住所佛山市顺德区伦教常教新丰路12号首层。法定代表人：甘志强。被上诉人（原审原告）：顺德区伦教街道公有资产管理委员会办公室，住所佛山市顺德区伦教街道新丰路12号地下。法定代表人：谢经宇。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵子贤，广东盈建律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区南光纤维实业有限公司（以下简称南光纤维公司）与被上诉人佛山市顺德区伦教物业管理有限公司（以下简称伦教物业公司）、顺德区伦教街道公有资产管理委员会办公室（以下简称伦教资产管理办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德人民法院（2016）粤0606民初8228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：伦教物业公司、伦教资产管理办公室（同为甲方，下同）与南光纤维公司（乙方，下同）于2007年7月20日签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于三××南岸××路段的厂房租赁给乙方生产涤纶化纤产品使用，租赁的建筑面积7304.12平方米、星棚建筑面积3377.4平方米、合计建筑面积10681.52平方米，租赁期限自2007年1月1日起至2007年12月31日，任何一方如需终止租赁，必须提前三个月书面通知对方，租赁期内，如果由于政府需要、城建拆迁或改貌工程，征用上述租赁标的，双方无条件终止合同，由此引起的损失双方协商解决；租金按如下计算，其中砖混结构建筑面积按每月每平方米7元的标准计算；星棚建筑面积按每月每平方米4.5元的标准计算；乙方每月应向甲方缴交租金66327.14元，租金缴交至伦教资产管理办公室的银行账户，缴交日期为计租月的15日之前；乙方安装的水、电设施在租赁期满不得拆除，无条件归甲方所有；租赁期满，乙方将租赁标的交归甲方时，必须保证该租赁标的处于出租前的良好状态。双方签订上述合同后，伦教物业公司、伦教资产管理办公室依约将厂房交给南光纤维公司使用，南光纤维公司也向伦教物业公司、伦教资产管理办公室支付了租金。租赁合同约定的租赁期限届满后，南光纤维公司继续使用涉案厂房及缴交租金给伦教物业公司、伦教资产管理办公室。2015年6月5日，广东盈建律师事务所受伦教物业公司委托向南光纤维公司发出律师函，要求南光纤维公司在2015年6月30日前与伦教物业公司联系，并签订新的临时租赁合同；逾期未能签订的，伦教物业公司将收回厂房，并要求南光纤维公司于2015年9月5日前自行迁出，逾期不迁出，则伦教物业公司将按法律规定收回厂房。南光纤维公司收到律师函后书面回复伦教物业公司，认为企业为转制企业，政府曾要求长期经营不准搬迁，并提出三点建议：继续维护友好合作，希望协助解决银行债务、员工遣散等问题，尽快缴交拖欠的租金。2015年7月2日，伦教物业公司向南光纤维公司发出一份《关于解除临时租赁关系的函》，通知南光纤维公司因未与伦教物业公司签订新的租赁合同，故双方的不定期租赁关系于2015年9月5日解除。南光纤维公司收到函件于2015年7月20日回函，继续重申上述提出的三点建议。2015年9月6日，伦教物业公司又向南光纤维公司告发出一份《关于迁出房产的通知》，告知南光纤维公司双方不定期租赁关系已于2015年9月5日正式解除，并要求南光纤维公司于2015年9月20日前自行迁出厂房。南光纤维公司逾期不迁出，伦教物业公司将采取法律行动维护合法权益。2016年4月5日，伦教物业公司再向南光纤维公司发出一份《搬迁通知书》，通知南光纤维公司在2016年7月6日前迁出租赁物，并清偿拖欠的费用464289.98元（暂计算至2016年3月31日），逾期不搬迁，视南光纤维公司放弃租赁物内所有物品的所有权，伦教物业公司有权清理租赁房屋内所有物品，由此产生的费用由南光纤维公司承担。南光纤维公司收到通知后复函伦教物业公司，提出南光纤维公司属转制企业，存在着经济困难、员工未能遣散、未能找到合适厂房等情况而未能搬迁，并要求伦教物业公司及政府分担企业的搬迁费、遣散费等费用。此后，因南光纤维公司拒不迁出承租的厂房，伦教物业公司遂向原审法院提起诉讼。伦教物业公司在庭审中同意南光纤维公司的搬迁时间为一个月。另查，南光纤维公司在伦教物业公司、伦教资产管理办公室起诉前已缴交了截止至2015年8月份的租金，南光纤维公司在起诉后于2016年6月20日再向伦教物业公司、伦教资产管理办公室支付了66327.14元，该款支付至伦教资产管理办公室的银行账户。又查，伦教物业公司是涉案厂房即位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路边的厂房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的权属人。伦教物业公司、伦教资产管理办公室于2016年5月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.南光纤维公司立即迁出位于三××南岸××路段共计10681.52平方的厂房，并将上述厂房移交给伦教物业公司、伦教资产管理办公室；2.南光纤维公司立即支付拖欠的租金530617.12元（租金暂计算至2016年4月30日，此后按照每月66327.14元的标准计算至实际迁出之日止）、并从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日为止；3.本案诉讼费用由南光纤维公司承担。原审法院认为：伦教物业公司、伦教资产管理办公室在诉讼中增加诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，原审法院依法对伦教物业公司、伦教资产管理办公室增加的诉讼请求进行合并审理，南光纤维公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。伦教物业公司、伦教资产管理办公室与南光纤维公司签订的《租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。南光纤维公司在《租赁合同》约定的租赁期限届满后继续使用涉案厂房，伦教物业公司代表伦教物业公司、伦教资产管理办公室在2015年6月5日发出律师函前一直没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。伦教物业公司代表伦教物业公司、伦教资产管理办公室于2015年7月2日已发函给南光纤维公司，告知南光纤维公司双方的不定期租赁关系于2015年9月5日解除，且南光纤维公司已收悉函件并回函伦教物业公司。因伦教物业公司、伦教资产管理办公室提出解除合同的通知已到达南光纤维公司，并在合同解除时间前两个月的合理期限内通知南光纤维公司，故伦教物业公司、伦教资产管理办公室作出解除合同符合法律规定，原审法院对解除合同的效力予以确认，即双方于2007年7月20日签订的《租赁合同》于2015年9月5日解除。南光纤维公司对解除合同的效力所提出的异议，理据不足，原审法院不予采纳。在合同解除后，南光纤维公司负有向伦教物业公司、伦教资产管理办公室返还租赁物的义务，故伦教物业公司、伦教资产管理办公室主张南光纤维公司迁出涉案厂房并将厂房移交给伦教物业公司、伦教资产管理办公室的诉请，合法有理，原审法院予以支持。根据伦教物业公司、伦教资产管理办公室的庭审中的表示可给予南光纤维公司一个月搬迁时间的意见，原审法院确认南光纤维公司腾退厂房给伦教物业公司、伦教资产管理办公室的时间为从判决发生法律效力之日起三十日内。南光纤维公司认为其属转制企业，因经济困难、遣散员工、债务负担等问题而不同意迁出涉案厂房的抗辩意见，理由不充分，不符合法律规定，原审法院不予支持。原审法院确认双方签订的《租赁合同》于2015年9月5日解除，双方同时确认2015年8月前的租金已缴交完毕，由于南光纤维公司至今仍使用涉案厂房，故南光纤维公司应当按照及参照《租赁合同》约定的租金66327.14元/月标准，向伦教物业公司、伦教资产管理办公室支付自2015年9月1日起至2015年9月5日止期间的租金及自2015年9月6日起至2016年4月30日止的占有使用费，2015年9月1日起至2016年4月30日止的租金、占有使用费合计为530617.12元（66327.14元/月×8个月），扣减南光纤维公司于2016年6月20日支付的66327.14元（相当于一个月租金），故南光纤维公司实则应向伦教物业公司、伦教资产管理办公室支付2015年10月1日起至2016年4月30日止的占有使用费为464289.98元。自2016年5月1日起至南光纤维公司完全迁出涉案厂房之日止的占有使用费，南光纤维公司仍应当参照上述租金标准向伦教物业公司、伦教资产管理办公室支付占有使用费。另外，对于伦教物业公司、伦教资产管理办公室主张因南光纤维公司迟延支付占有使用费464289.98元，应支付自起诉之日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计的利息的诉请，合法有理，原审法院也予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、伦教资产管理办公室、伦教物业公司与南光纤维公司于2007年7月20日签订的《租赁合同》于2015年9月5日解除；二、南光纤维公司于判决发生法律效力之日起三十日内，将承租的位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路边的厂房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）清空完毕后，将该厂房完全返还给伦教物业公司、伦教资产管理办公室；三、南光纤维公司于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性向伦教物业公司、伦教资产管理办公室支付自2015年10月1日起至厂房全部返还之日止的占有使用费（其中从2015年10月1日起至2016年4月30日止的占有使用费为464289.98元，此后的占有使用费参照66327.14元/月的标准计算）及利息（利息计算方法：以464289.98元为本金，自2016年5月26日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8264.34元，由南光纤维公司负担。上诉人南光纤维公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、南光纤维公司属于转制企业，使用案涉厂房系基于顺德区相关人民政府关于工业企业转换经营机制精神，且还承接了大量转制之前政府部门移交的劳动者和原转制企业的债务，对于所承接的原转制企业的银行债务，南光纤维公司用部分机械设备作为担保抵押给了银行，而由于债务尚未还清，无法自行搬迁；同时，南光纤维公司对厂房进行了大量设备、资金投入，如强制搬迁，将造成南光纤维公司巨大经济损失，且南光纤维公司因停产搬迁面临职工遣散问题。二、伦教物业公司、伦教资产管理办公室收回案涉租赁物的真实原因是城建拆迁，伦教物业公司在与南光纤维公司就案涉合同继续履行问题未进行有效沟通前直接提起诉讼，违背诚信原则。三、原审判决南光纤维公司于判决发生效力之日起三十日内将案涉厂房返还给伦教物业公司、伦教资产管理办公室，没有考虑南光纤维公司搬迁的可能性，明显不公正。四、案涉租赁物有两个出租人，原审判决对南光纤维公司应履行判决义务的具体对象不明确，南光纤维公司究竟应向哪一方返还租赁物，向哪一方支付占有使用费及利息，原审判决没有作出明确指引。上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回伦教物业公司、伦教资产管理办公室的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由伦教物业公司、伦教资产管理办公室负担。被上诉人伦教物业公司、伦教资产管理办公室答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回南光纤维公司的上诉请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：根据当事人上诉及答辩意见，本案二审上诉争议焦点系南光纤维公司应否将案涉厂房返还予伦教物业公司、伦教资产管理办公室。首先，关于南光纤维公司欠缴案涉厂房占有使用费的问题，因南光纤维公司于二审期间明确表示对原审判决所认定的其欠缴案涉厂房占有使用费之具体数额、支付时间均不持异议，故本院予以维持。其次，关于南光纤维公司应否将案涉厂房返还予伦教物业公司、伦教资产管理办公室的问题。伦教物业公司、伦教资产管理办公室与南光纤维公司之间基于案涉《租赁合同》而形成租赁合同关系。该合同租赁期限届满之后，南光纤维公司仍然占有、使用案涉厂房并支付相应的租金，伦教物业公司、伦教资产管理办公室亦收取该租金且对此未提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。而伦教物业公司、伦教资产管理办公室于2015年6月5日函告南光纤维公司，要求南光纤维公司于2015年6月30日签订新的续租协议，否则其应于2015年9月5日前自行迁出。可见，伦教物业公司、伦教资产管理办公室向南光纤维公司提出若双方不能就续租事宜达成一致意见的情况下，则解除双方之间的不定期租赁合同之意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，作为出租人的伦教物业公司、伦教资产管理办公室可随时解除其与南光纤维公司之间形成的不定期租赁合同关系，且亦书面通知并给予了南光纤维公司解除合同的合理期限。基于此，原审判决据此判令解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，处理妥当，本院予以维持。至于南光纤维公司提出关于其属转制企业，因经济困难、遣散员工、债务负担等问题而不同意迁出涉案厂房的主张，既无合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。另外，南光纤维公司还上诉称原审法院判决其于判决发生法律效力之日起一个月内搬离案涉厂房不合理。对此，本院认为，根据伦教物业公司、伦教资产管理办公室于2015年6月5日函告南光纤维公司，要求南光纤维公司于2015年6月30日签订续租协议，否则其应于2015年9月5日前自行迁出之案件事实可知，伦教物业公司、伦教资产管理办公室要求解除案涉租赁合同及南光纤维公司搬离案涉租赁物距今已有近两年之久，南光纤维公司已有足够合理的搬迁时间，其再行提出于判决生效之日起一个月内搬离案涉厂房的主张，既无合同及法律依据，亦不符合公平、诚信原则，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8264.34元，由上诉人佛山市顺德区南光纤维实业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须审　判　员　　李　虹代理审判员　　黄玉凤二〇一七年六月十五日书　记　员　　黄结仪来源：百度搜索“”