（2017）苏0621民初388号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-12-16

案件名称

388南通德勒商业管理有限公司与周卫国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海安县人民法院

所属地区

海安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南通德勒商业管理有限公司,周卫国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省海安县人民法院民事判决书（2017）苏0621民初388号原告南通德勒商业管理有限公司，住所地海安县海安镇黄河路9号。法定代表人林秀平，经理。委托诉讼代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。委托诉讼代理人时慧明，江苏紫石律师事务所律师。被告周卫国，男，1978年9月1日出生，汉族，住海安县。原告南通德勒商业管理有限公司（以下简称德勒公司）与被告周卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告德勒公司的委托诉讼代理人时慧明到庭参加诉讼。被告周卫国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。德勒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的租赁合同关系。2.判令被告立即将所租赁的房屋腾空交给原告。3.判令被告立即给付剩余物业租金、物业管理费及运营管理费3120元。4.判令被告立即给付占用费30008.76元（11120元/365天×5倍×197天，暂定自2016年6月28日计算至2017年1月10日），同时判令被告给占用费至实际交付房屋时止。5.判令被告立即给付违约金4174元（暂定，以年物业租金11120元为基数，按年利率24%自2015年6月28日计算至2017年1月10日），同时判令被告给付违约金至实际缴清时止。6.判令被告向原告支付律师费2500元。事实和理由：2013年4月28日，江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）与原告签订委托经营管理合同一份，合同约定世道公司将海安县海安镇黄河路9号南通义乌国际商贸城A区一期内的所有物业委托原告为该商铺的统一管理方，期限自2013年6月28日至2018年6月27日等。2012年，原告与A区16幢119室的业主李存根、120室业主李存友签订委托经营管理协议，协议约定：李存根将A区16幢119室和120室委托原告进行经营管理，期限为12年，自2013年6月28日至2025年6月28日等。2013年6月9日，原告与王世娟签订了一份物业租赁合同，合同约定：原告将A区16幢119、120室商铺共182.5平方米物业租赁给王世娟经营，租赁期限自2013年6月28日至2015年6月27日。2015年4月20日，被告从案涉商铺原承租人王世娟处继续承租商铺。2015年7月8日，原告与被告签订物业租赁合同和市场物业及营运管理合同，合同约定：原告将A区16幢119、120室商铺共182.5平方米物业租赁给被告经营，租赁期限12个月，租赁期限自2015年6月28日至2016年6月27日，租赁使用费：物业租金11120元、物业管理费2400元、运营管理费2600元，合计16120元，以及违约责任。2015年8月17日、2016年5月13日被告先后两次缴纳了租金13000元，欠3120元。2016年11月16日，原告书面通知被告办理退租手续并缴纳租金及相关费用，并于3日内到原告处办理退商铺手续并缴纳逾期占用费，但时至今日被告仍未理睬。请求法院依法裁决。周卫国未作答辩。本院经审理查明如下事实：2012年4月26日，李存根与江苏世道实业投资有限公司签订了两份商品房买卖合同，购买了位于海安县××号南通义乌国际商贸城16幢119、120号商铺。后李存根与德勒公司签订了委托经营管理协议，约定将16幢119室、120室房屋交由德勒公司统一经营管理，委托期限为十二年，即从2013年6月28日至2025年6月28日止。2013年6月9日，德勒公司与王世娟签订南通义乌国际商贸城商铺租赁合同一份，双方约定德勒公司将位于海安县××号南通义乌国际商贸城16幢119、120号商铺，共182.5平方米物业出租给王世娟经营。该物业建筑面积以产权登记的数据为准。王世娟在该业态经营副食。王世娟应当在接到德勒公司交付通知后即时办理收铺手续并签署交付凭证，该交付凭证的签署视为德勒公司履行完毕本合同约定的交铺义务。租赁合同签订后，德勒公司将案涉商铺交给了王世娟，王世娟进行了装修，并支付了合同中约定的租金、物业管理费、运营管理费、履约保证金。2015年4月20日，周卫国从王世娟处转租案涉商铺从事副食品经营，并于当日与德勒公司签订了消防责任书。2015年7月8日，周卫国与德勒公司另行签订了租赁合同，双方约定德勒公司将位于海安县××号义乌商贸城16幢119、120号商铺，共182.5平方米物业出租给周卫国经营副食品，该物业建筑面积以产权登记的数据为准。周卫国应当在接到德勒公司交付通知后即时办理收铺手续并签署交付凭证，该交付凭证的签署视为德勒公司履行完毕本合同约定的交铺义务。双方合同中还约定了以下主要内容：一、租赁期限：该物业租赁期限为12月，合同租赁期限自2015年6月28日起至2016年6月27日止。二、租金、其他费用及缴纳时间、方式：物业租金为11120元，先付后用；周卫国承租物业需缴纳履行保证金4000元。保证金应在周卫国签署本合同时一次性付清。此租赁期的履约保证金为周卫国履行本合同的现金担保，不计息。保证范围包括但不限于：按期足额支付租金及相关费用；……承租期内，如周卫国违反法律法规、本合同及市场管理细则规定的义务，德勒公司有权以履约保证金充抵租金、水电费、物业管理费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等。履约保证金不足规定的数额，周卫国应于德勒公司通知补交之日起五日内补足，逾期按每天5‰加收滞纳金。如下一年续约，该保证金将自动转入下一年度。如周卫国在租赁期间严格遵守本合同的约定及市场、物业管理规定，退场时将物业完整移交给德勒公司，未出现恶意破坏物业内装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，退场满壹年，德勒公司将保证金全额无息退还。三、违约责任及合同解除：1.在租赁期间，如周卫国违反本合同的权利义务和《市场物业及运营管理合同》规定的，需承担违约责任，违约金将直接从租赁保证金中扣除。2.租赁期间若周卫国违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，周卫国承担违约责任，德勒公司有权解除合同，周卫国已经缴纳的租金、履约保证金、物业管理费、运营管理费等不予退还，且应立即撤场，违约金为总合同价的20%：（1）迟缴物业租金、履约保证金、物业管理费及运营管理费达7日者停业整顿，达30日者解除合同；（2）周卫国因违约被德勒公司扣除保证金日后，从扣除保证金之日起五天之内未将保证金补齐，或周卫国因违约累计被扣叁次保证金的。（3）未经德勒公司书面同意，由于周卫国自身原因闭店连续停业达七日者；……3.周卫国延迟交纳物业租赁应缴相关款项的，每迟延一日按年租金的5‰支付违约金，德勒公司有权暂停水、电、通讯等公共设施的供应及或要求管理部门暂停对该物业提供服务，直至周卫国付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）。4.合同期满或被解除，双方权利义务终止时，周卫国应于合同终止日晚六点前将经营的商品及办公用品全部撤离该物业，将该物业保持现状（周卫国损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿）或恢复原状移交德勒公司，否则即视为放弃对物品所享有的权利，且视为已授权德勒公司处理该物品。周卫国应承担德勒公司因清除上述物品和将该物品恢复原状的费用，德勒公司直接在履约保证金中扣除。如周卫国故意拖延，不按时移交该物业，除履约保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费（使用费），每逾期一天，按本合同所订的日租金的五倍计收，周卫国并赔偿由此造成的德勒公司的全部损失。5.周卫国对该物业所进行的任何装饰装修及经市场管理部门书面同意所进行的改造等所有全部投入及支出，不论本合同履行届满或因任何原因引起的本合同终止、解除、变更、该全部投入及支出均由周卫国承担，德勒公司不承担任何补偿或赔偿及折价等责任。且附着于该物业不可动之全部投入及支出无偿归德勒公司所有。6.合同解除，并不影响德勒公司追索租金、物业管理费、违约金并要求赔偿损失的权利。7.因周卫国违约导致本合同解除的，周卫国已缴纳的租金、物业管理费、运营管理费等费用甲方无须退还均归德勒公司所有，周卫国缴纳的履约保证金归德勒公司所有，并赔偿由此给德勒公司造成的损失。8.周卫国须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或德勒公司因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，德勒公司有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向周卫国追讨。2015年4月16日，德勒公司直接将原王世娟所交纳的履约保证金4000元的收据更名为周卫国，周卫国未重新缴纳费用。当日，德勒公司与周卫国还就16幢119、120号商铺签订了《市场物业及运营管理合同》一份，约定了以下主要内容：一、管理期限：该物业租赁期限为12月，自2015年6月28日起至2016年6月27日止。二、合同租赁期内物业管理费2400元，先付后用；周卫国于合同签订时一次性向德勒公司支付运营管理费2600元；周卫国在跟德勒公司签订《物业租赁合同》时已经缴纳该物业履约保证金4000元，用于周卫国在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金等。三、周卫国的权利和义务：周卫国必须按时按本合同约定及时缴纳物业管理费及运营管理费等费用。……四、违约责任：经营期间若周卫国违反本合同约定的义务，或出现下列事项之一者，德勒公司有权终止本合同并直接要求出租方解除周卫国的物业租赁合同，周卫国已经缴纳的租金、履约保证金、物业管理费、运营管理费等不予退还，且应根据《物业租赁合同》第四条的约定立即撤场。周卫国承租案涉商铺后于2015年8月17日向德勒公司交纳10000元，于2016年5月13日向德勒公司交纳3000元。2016年11月17日，德勒公司通过邮寄方式寄给周卫国催租函及通知各一份。催租函主要内容为周卫国所租赁的商铺应缴纳租金及相关费用共计16120元（租赁期：2015.6.28-2016.6.27），截止目前为止，已缴纳13100元，未缴纳3020元。我公司现书面通知你于2016年11月19日前将租金及相关费用缴清，否则将按照合同约定收取违约金及占用费，由此产生的一切后果和损失由周卫国自行承担。通知的主要内容为：双方签订的合同于2016年6月27日已履行完毕，周卫国应在合同履行完毕当天将该店铺返还给德勒公司，但周卫国占用至今，在收到本通知之日起3日内，到德勒公司缴纳2016年6月28日至搬离之日的房屋占用费，并搬离租赁商铺。但上述两份书面函件均未妥投。德勒公司在本案中委托了江苏紫石律师事务所的律师参加诉讼，支付律师费2500元。根据江苏省律师服务收费标准，涉及财产的民事案件标的在1万元以下的收费标准为2500元，1万元至10万元的标的按4%-7%收费。以上事实，有物业租赁合同、委托经营管理合同、确认书、消防责任书、装修申请表、房屋装饰装修管理协议、收据（复印件）、通知、邮政快递详单、委托代理合同、律师费发票及当事人当庭陈述等在卷证实。2017年6月14日，德勒公司向本院提交变更诉讼请求申请书，申请将占用费由原租金标准的五倍降低为原租金标准的三倍计算，即将第四项诉讼请求变更为“判令被告立即给付占用费18005元（11120元/365天×3×占用天数，自2016年6月28日计算至2017年1月10日，同时判令被告给付占用费至实际交付房屋时止）。”本院认为：119室、120室业主委托德勒公司对案涉商铺进行经营管理，委托期限为12年，自2013年6月28日至2025年6月28日，德勒公司有权对外出租并收取租金。德勒公司与周卫国签订的物业租赁合同系双方的真实意思表示，租赁合同成立且合法有效。根据租赁合同的约定，合同租赁期限自2015年6月28日起至2016年6月27日止。租赁期间周卫国应向德勒公司缴纳租金11120元、物业管理费2400元、运营管理费2600元，计16120元。但合同签订后，周卫国仅交纳13000元，余款并未支付。周卫国应及时给付2015年6月28日至2016年6月27日期间的租金、物业管理费、运营管理费合计3120元。合同期满后周卫国应当及时将租赁房屋腾空后返还给德勒公司，但双方既未续签租赁合同，周卫国亦未交纳房屋使用费，亦未搬离案涉房屋。对此德勒公司亦未及时提出异议。原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。德勒公司有权随时解除合同。德勒公司于2016年11月17日向周卫国邮寄催租函及通知，但未能妥投。本案中，周卫国于2017年2月17日收到了包含催租函及通知在内的应诉材料。本院认为2017年2月17日德勒公司要求解除合同的意思表示到达周卫国，双方之间的租赁合同关系解除。在合同解除前，双方应按照原租赁合同履行相关合同义务，周卫国应给付租金7160.45元（2016年6月28日至2017年2月17日，235天×30.47元/天）。合同解除后，周卫国应当及时将案涉房屋腾空交付。周卫国逾期返还案涉房屋期间应当给付房屋占用费。双方在合同中约定“如乙方故意拖延，不按时移交该物业，除履约保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费，每逾期一天，按本合同所定的日租金的五倍计收”，审理过程中，德勒公司自愿将占用费的计算标准调整为日租金的三倍，同时主张要求周卫国支付违约金4174元（暂定，以年租金11120元为基数，按年利率24%自2015年6月28日计算至2017年1月10日，并主张计算至实际缴清时止）。本院认为如若没有签订新的合同，计算占用费应当按照原先双方的合同约定。无论是合同约定的五倍，或是德勒公司自行调整的三倍，均带有惩罚性，从本质上属于违约金条款。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商铺交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一。违约金的约定需要以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素。根据公平原则和诚实信用原则，以及该市场的目前实际情况，本院酌定支持德勒公司按原租金标准的双倍即60.94元/天，自2017年2月18日至实际交付房屋之日止计算违约金。根据双方租赁合同的约定，周卫国还须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。德勒公司为案涉纠纷委托律师代理，支付2500元律师费，未超过本地律师行业收费标准，故德勒公司要求周卫国承担律师费2500元，本院亦予以支持。周卫国从王世娟处更名的履行保证金4000元，德勒公司同意冲抵租金、占用费，本院准许。周卫国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告德勒公司与被告周卫国之间的租赁合同关系于2017年2月17日解除。二、被告周卫国于本判决发生法律效力后10日内将案涉房屋（位于海安县海安镇黄河路9号16幢119、120室）腾空并返还给原告德勒公司。三、被告周卫国向原告德勒公司支付2015年6月28日至2016年6月27日尚欠的租金、物业管理费、运营管理费3120元及2016年6月28日至2017年2月17日的租金7160.45元，上述款项合计10280.45元，与被告周卫国交纳的4000元相抵，被告周卫国尚应支付原告德勒公司6280.45元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。四、被告周卫国向原告德勒公司支付2017年2月18日至实际交房之日的占用费（按30.47元/天计算），于本判决书发生法律效力后10日内履行完毕。五、被告周卫国于本判决发生法律效力后10日内向原告德勒支付违约金（自2017年2月18日起至实际腾空房屋之日止，按日租金60.94元/天计算）。六、被告周卫国于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告德勒公司律师费2500元。如被告周卫国未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告德勒公司的其他诉讼请求。案件受理费655元，由原告德勒公司负担375元，由被告周卫国负担280元（已由原告德勒公司代垫，被告周卫国在履行上述判决义务时一并给付原告德勒公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费655元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审　判　长　　丁培培代理审判员　　刘晶晶人民陪审员　　钱德凤二〇一七年六月十五日见习书记员　　任志昭附适用法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”