（2017）内0422民初1320号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-11-04

案件名称

巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队与邵更志买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

巴林左旗人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会,巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队,邵某,赤峰宝石房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

内蒙古自治区巴林左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0422民初1320号原告：巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告），住所地为振兴大街东段路南胜利村办公楼。法定代表人：于某，村主任。原告：巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队，住所地为振兴大街东段路南胜利村。负责人：崔国树，队长。二原告委托诉讼代理人：杨昌忠，内蒙古云暄律师事务所律师。杨集文，内蒙古富河律师事务所律师。被告：邵某（反诉原告），男，1966年5月15日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：宫某，内蒙古法林律师事务所律师。第三人：赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地为赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人王某，总经理。原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队与被告邵某（反诉原告）买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）申请，本院依法追加赤峰宝石房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队的委托诉讼代理人杨昌忠、杨集文，被告邵某（反诉原告）的委托诉讼代理人宫某到庭参加了诉讼，第三人赤峰宝石房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房欠款本金353600元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年，胜利村民委员会七队土地被国家征用，置换商厅110.5平方米，七队委托胜利村民委员会与被告签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，房屋总价款442000元。2011年5月4日被告交定金176800元，约定”先交定金40%定金即176800元，余下欠款265200元，大厅交工时一次性付清。交厅时不能按时交款，甲方有权将厅卖给他人，交的定金不退。”本案所涉房屋在2015年10月份交工，部分回迁户入住。依据上述约定，”违约定金”条款成立。根据合同法第115条规定：”当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据担保法第91条、最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释121条规定，将定金数额限制在不得超过主合同标的额的20%。那么合同总价款442000元，即定金不能超过88400元，即合法定金88400元。被告已交付房款为176800元，被告至今没有支付尾款应适用定金规则，所以法定定金88400元不能折抵房屋价款。因此，被告尾欠房款是442000元-88400元=353600元。综上所述，被告应当交清购房尾欠款，现被告拒绝付款，故诉至法院，请求法院依法裁判。被告邵某（反诉原告）辩称，一、原告要求继续履行合同，给付拖欠房款的主张不能成立，理由是：1、原告迟延交付房屋已构成违约，按照合同约定，交房期限为两年，但直至本案庭审，原告从来没有通知被告房屋交工，也未向被告交付房屋以及履行办理网签、房屋产权证书等义务；2、涉案商厅结构形式、空间尺寸及面积不符合合同约定，合同约定商厅面积为90-120平方米之间，但现在符合合同约定面积的商厅已经被原告分配了给了当地村民，原告无法向被告提供符合合同约定面积的商厅。3、原告无法后续履行应尽义务，现涉案商厅的开发商宝石房地产公司已经濒临破产，办理产权证书、保修等义务等可能面临的无法兑现的结果。二、原告所主张的诉讼请求中的第一项有问题，即使按照合同约定，我们应缴房款应该是265200元，适用定金罚则错误。综上，原告的主张不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求，同时被告依法提出反诉：1、请求人民法院依法解除被告邵某（反诉原告）与原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）之间签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》；2、判令原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）向被告邵某（反诉原告）返还购房款176800元，并自2011年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；3、原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）承担诉讼费用。理由是：1、原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）迟延交付房屋已违反合同约定，构成违约；2、原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）无法向被告提供符合合同约定面积的商厅，且至今仍无法确定被告（反诉原告）所购买商厅的具体位置及面积，合同目的已无法实现。原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）针对被告邵某（反诉原告）的反诉请求辩称，1、涉案回迁房系由村民书面委托原告村委会代表胜利村七队签订买卖合同，置换该房屋的土地属于胜利村七队所有，故本案村委会不是反诉案件的诉讼主体，胜利村七队才是反诉主体；2、现在涉案商厅已经能够网签，本案没有构成根本违约，合同目的能够实现，不符合解除合同的法律依据。第三人宝石公司经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队为支持自己的诉讼请求及反诉答辩主张向本院提交如下证据：1、胜利村转让上京商贸广场商厅合同，证明原、被告于2011年5月4日签订了该合同，合同约定商厅总价款为442000元，已交款176800元，扣除违约定金，被告尾欠购厅款353600元；2、缴款凭证，证明被告缴纳商厅定金176800元，尾款未交清；3、房产局证明一份，证明涉案商厅可以办理网签；4、胜利村土地征收补偿合同、回购商厅协议，证明宝石公司作为涉案商厅的开发商，应承担合同最终义务；5、胜利村五、七队卖房委托书，证明村委会系受胜利村五队、七队委托对外出售大厅，胜利村不是承担合同义务的主体；经庭审质证，被告对原告递交的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为：1、根据商厅转让合同，商厅尾款应为265200元，与原告诉求不符；2、定金罚则适用错误；3、合同约定交付商厅期限为2年，但至今原告未向被告交付商厅；4、被告不能确定涉案商厅的具体面积；5、合同主体为原、被告，宝石公司非合同相对方，也无法履行偿付商厅转让款、交付商厅的能力，追加宝石公司系原告为推卸责任的表现，对原告提交的证据5的真实性有异议，认为该委托书无法确签订时间，亦无委托事项、委托权限、委托期限，从形式到内容均不具备法律效力。被告邵某（反诉原告）就答辩主张及反诉请求向本院递交如下证据：1、胜利村转让上京商贸广场商厅合同及收据，证明合同约定交付商厅期限为2年，但原告在诉状中自认大厅交工时间为2015年10月份，其延迟交付的行为已违反合同约定，根据合同法94条三项规定应当解除合同，合同约定的商厅面积为90-120平方米之间，但原告无符合合同约定面积的商厅交付给被告，根据相关司法解释的规定，房屋面积误差超过3%即可解除合同，合同约定政府负责办理房屋产权证书的约定无效，涉案商厅应位于规划的农产品交易市场，但该规划未能实现，致使涉案商厅的商业价值降低，导致合同目的不能实现；2、最高法官网查询结果，证明涉案商厅的开发商宝石公司系失信被执行人，不具备办理产权证书等能力；3、上京商贸广场规划设计方案，证明实际上未能建成农产品交易市场，导致合同目的不能实现；4、照片，证明涉案上京广场A区商厅的户型结构、开门朝向、面积均进行了变更；5、照片，证明涉案部分商厅已被胜利村老百姓抢占，原告无法履行向被告交付商厅义务。经庭审质证，被告对原告递交的证据1的真实性无异议，但认为：不能证明被告的证明目的，根据合同约定应适用定金罚则，不能解除合同；对证据2认为与案件无关；证据3系宣传品、系宝石公司印发，不影响商厅价值；证据4、5不能确定拍摄照片的具体位置及时间，也看不出是否是涉案商厅。第三人宝石公司未提交证据。本院调取证据二份：(2016)内0422民初740号、（2016）内04民终3204号判决书，原、被告均无异议。对于上述证据，综合认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告提交的其他证据，结合各方当事人的庭审陈述，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年第三人赤峰宝石房地产开发有限公司开发建设巴林左旗上京商贸广场工程，占用胜利村委会所辖的五队、七队土地约166亩，2010年9月27日，由巴林左旗林东东城街道办事处与宝石公司签订了《回购商厅协议书》，约定以宝石公司开发建设的商厅11077.993平方米折抵占地补偿款，并约定在2012年12月31日前交付商厅。2011年4月1日巴林左旗林东东城街道办事处与胜利村委会签订《胜利村土地征收补偿合同》，约定上述11077.993平方米在2011年12月31日前交付。上述补偿的商厅面积涉及胜利村五组、七组189户村民，其中99户同意以商厅折抵补偿款，90户不要商厅而要求用人民币进行补偿。邵某为胜利村五组、七组189户村民以外的公民，其于2011年5月4日与胜利村村委会签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，约定将补偿给胜利村五组、七组不要商厅人口的商厅转让给邵某，商厅面积（两层）在90-120平方米，位置在”农产品交易市场西北角往南至拐角往东延伸”，商厅交付时间为2年，邵某向胜利村村委会交纳了商厅款的40%即176800元，余款265200元在商厅交付时按实际面积结清，多退少补。邵某于2011年5月4日向胜利村村委会缴纳购厅款176800元，该商厅至起诉时尚未交付邵某，原告亦无法确定商厅的具体位置及面积。现原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队诉至本院，要求判令被告支付购房欠款本金353600元并承担诉讼费用。被告诉讼中提出反诉，要求解除双方签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，判令原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）向被告邵某（反诉原告）返还购房款176800元，并自2011年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率给付利息。本院认为，本案邵某与巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会签订的胜利村转让上京商贸广场商厅合同，由于赤峰宝石房地产开发有限公司迟延交付商厅，加之巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会现无法确定邵某购买商厅的具体位置及面积，致使邵某与巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会签订的合同目的不能实现，故对邵某要求解除合同、返还交付房款、按照同期人民银行贷款利率支付利息的反诉请求予以支持，对巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队主张邵某交付剩余房款的请求不予支持。虽然邵某在庭审中提出赤峰宝石房地产开发有限公司不是合同的相对方，但是由于其迟延交付商厅的行为是引发本次诉讼的原因，故赤峰宝石房地产开发有限公司对本案解除合同的后果承担连带责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告邵某（反诉原告）与原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）于2011年5月4日签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》；二、原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）于本判决生效之日起十日内返还被告邵某（反诉原告）购房款176800元并支付利息（利息以176800元为基数自2011年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满时止）；三、第三人赤峰宝石房地产开发有限公司承担连带责任；四、驳回原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3302元（减半缓交，尚未缴纳），反诉案件受理费2463.50元（被告邵某预交），由原告巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会七队、第三人赤峰宝石房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员　　黄佳磊二〇一七年六月十五日书记员　　刘新波 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