（2017）渝0111民初3663号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-08-01
案件名称
董友润与程国清重庆足龙房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董友润,重庆足龙房地产开发有限公司,程国清
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0111民初3663号原告:董友润，男，1979年6月27日出生，汉族，重庆市大足区人，初中文化，粮农，住重庆市大足区。委托代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。委托代理人：李翼析，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：重庆足龙房地产开发有限公司（统一社会信用代码91500225576172745M）。法定代表人：曾侵豪，总经理。被告：程国清，男，1954年12月21日出生，汉族，重庆市大足区人，初中文化，粮农，住重庆市大足区。原告董友润与被告重庆足龙房地产开发有限公司、程国清商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案。依法适用简易程序，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告董友润及其特别授权委托代理人张靖鼎、被告程国清到庭参加诉讼。被告重庆足龙房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院对本案依法适用缺席审判。本案现已审理终结。原告提出向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，与原告签订正式商品房买卖合同；2、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：被告重庆足龙房地产开发有限公司开发承建重庆市大足区金山镇《景丽佳苑》项目。被告程国清作为该项目的实际管理人。2015年1月6日被告程国清以自己的名义与原告签订《购房意向协议书》，约定将该项目的商业门市2栋2-3号门市出卖给原告，同时约定了价款、付款方式及预定的交房时间。协议第5条约定签订正式商品房买卖合同的相关事宜。但被告重庆足龙房地产开发有限公司至今未与原告签订正式合同。经原告多次催告，至今未果。原告现提出上述诉讼请求，请法院依法予以支持。被告重庆足龙房地产开发有限公司未作出答辩。被告程国清答辩：1、金山镇《丽景佳苑》工程项目是本被告挂靠重庆足龙房地产开发有限公司开发建设，双方签订有内部承包合同；2、至今未签订正式商品房买卖合同的原因是被告多次向原告催收余下购房款，被告未按时支付余下购房款和逾期交款利息所致，责任在于原告；3、已出售的房屋仅原告一家未办理房地产权证。如果原告按照《购房意向协议书》约定给付清余下购房款本金及利息，本被告愿意在15日内给被告办理好房地产权证书。本院经审理认定事实如下：被告重庆足龙房地产开发有限公司开发建设位于重庆市大足区金山镇的“丽景佳苑”工程项目。被告程国清系时任该项目的项目负责人，由其全额投资，负责整个项目的开发建设。2015年1月6日，被告程国清（甲方）与原告董友润（乙方）签订《购房意向协议书》，双方主要约定以下内容：1、乙方自愿订购甲方开发建设的“丽景佳苑”小区商业房屋2栋2-3号，建筑面积约为44.02平方米，销售价格为9000元/平方米，总价款为396000元。销售的面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准，总房款多退少补；2、乙方于本协议签订之日向甲方交纳50%总价款，即198000元；第二次付款，乙方在项目主体工程完工时向甲方交纳40%总价款，即158400元；第三次付款，乙方在办理房地产权证时向甲方交纳10%总价款，即39600元。3、本意向协议签订后，对于分期付款，在项目主体工程完工时由甲方通知乙方交纳第二次价款，如乙方未在通知约定之日交纳，乙方承担违约责任，需支付第二次价款的利息（从通知之日开始计算），计算方式为中国人民银行同期同种贷款利息的三倍，计息至乙方交纳第二次价款。在甲方交付房地产权前，乙方应按协议付清尾款，否则甲方有权留置乙方的产权证；4、甲方在房屋具备签订商品房买卖合同条件时通知乙方签署正式的商品房买卖合同，乙方应于接到通知后30日内与甲方签订合同。乙方根据国家有关住房的相关政策办理房地产权证，自行负责房屋购置税等契税；5、乙方未能按期向甲方支付协议价款或未能在协议第5条约定期限内与甲方订立商品房买卖合同，乙方应承担违约责任，赔偿甲方违约金为已支付价款的20%，甲方有权将乙方预定的房屋另行出售；在甲方将该预定的房屋另行出售后退给乙方扣除违约金的价款。在收取乙方支付的价款后，如甲方原因将乙方订购的房屋销售给他人，则视为甲方违约，甲方赔偿乙方的违约金为已支付价款的20%，甲方在10日内退给乙方已支付的价款；6、交房时间暂定2015年11月30日，本协议确定的总价款为房款，乙方还需要向甲方缴纳水户头费1500元、电户头费800元、天然气户头费3800元，共计6100元，由甲方代为办理水电气的安装及开户。闭路电视、网络等户头费用，在乙方接房后自行负责等内容。协议签订后，原告于2015年1月6日交纳房款10万元、于2015年12月2日交纳购房款4万元、于2016年3月16日交纳购房款10万元、于2016年6月4日交纳购房款5万元、于2016年3月3日交纳电户头费800元、水户头费1500元。在审理过程中，原告与被告程国清均承认双方议定的实际购房单价为每平方米8800元，总房价初步议定为388000元，销售的面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准。同时查明,“丽景佳苑”工程项目已竣工验收,现可以办理房地产权证书。原、被告双方为是否支付逾期缴纳购房款利息发生争议，从而导致双方至今未能签订商品房买卖合同并办理产权证书。现原告提起诉讼，要求与二被告签订正式商品房买卖合同。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，卖受人支付价款的合同。签订商品房买卖合同的相对主体为房地产开发企业和买受人。本案签订商品房买卖合同的主体应该为被告重庆足龙房地产开发有限公司和买受人董友润。被告程国清系该工程项目负责人，其与董友润签订《购房意向协议书》，是履行职务行为，其行为所产生的法律后果应该由被告重庆足龙房地产开发有限公司承担。原告与被告程国清签订《购房意向协议书》，应当视为原告与被告重庆足龙房地产开发有限公司签订的《购房意向协议书》。因此，被告程国清不是签订商品房买卖合同的相对主体。原告诉请与被告程国清签订商品房买卖合同，程国清作为被告的主体资格不适格，原告的该主张应予以驳回。商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告董友润与被告重庆足龙房地产开发有限公司签订的《购房意向协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，协议成立有效。《购房意向协议书》虽然是订购协议，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式、交房时间以及违约责任等均有约定，且原告已支付大部分房款，能够认定该《购房意向协议书》为商品房买卖合同，具有法律效力，双方应当按照该协议履行权利和义务。现原告诉请与被告重庆足龙房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同已无必要，其主张不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告董友润的全部诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由原告董友润承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员 饶思臣二〇一七年六月十五日书记员 周正义 来源：百度“”