（2016）苏0115民初16674号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-13
案件名称
原告南京中原房地产中介有限公司与被告葛秀珍、刘鑫等居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京中原房地产中介有限公司,葛秀珍,刘鑫,范璐秋
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初16674号原告：南京中原房地产中介有限公司（统一社会信用代码91320104555503453Q），住所地在南京市秦淮区中山东路90号华泰证券大厦7楼。法定代表人：陆成，总经理。委托诉讼代理人：魏巍，女，公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被告：葛秀珍，女，1962年10月5日生，汉族。被告：刘鑫，男，1988年8月4日生，汉族。被告：范璐秋，女，1993年2月28日生，汉族。以上三被告共同委托诉讼代理人：李燚，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）诉被告葛秀珍、刘鑫、范璐秋居间合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理魏巍、陈志毅，被告葛秀珍及被告葛秀珍、刘鑫、范璐秋的委托诉讼代理人李燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出本诉诉讼请求：要求三被告共同支付居间服务费45000元。事实和理由：2016年9月26日，经原告居间介绍，三被告为购买位于南京市江宁区××明月港湾彩云××室（以下××室）房屋与案外人曾某、伏某签订了《房地产买卖中介合同》，同时三被告亦与原告签订了《佣金确定书》确定由被告向原告支付居间服务费45000元。但合同签订后，三被告无正当理由不履行，也没有支付任何居间服务费，应承担违约责任。被告葛秀珍辩称，1、原告中原公司未完成合同约定的委托事项，葛秀珍并未与××室房屋产权人签订《房地产买卖契约》，也没有完成过户手续、办理产权证书及进行房屋交付，原告诉请要求支付居间服务费的条件不成立；2、原告并未按合同约定派经纪人田芳负责此次居间活动，而是由两名不具备房地产经纪人执业资质的工作人员王健（音）及张卓群负责的；3、涉案房地产买卖中介合同签订后没几日，由于国家购房新政的实施，导致葛秀珍及刘鑫均不具备购房资格，经三方商议，已经解除了上述房地产买卖中介合同；4、由于前述中原公司的两名工作人员王健（音）及张卓群跳槽前往案外人南京汝盛房地产经纪有限公司（以下简称汝盛公司）工作，因而又介绍葛秀珍在汝盛公司重新签订了关于××室的房地产买卖中介合同，葛秀珍已向汝盛公司支付了中介费35000元。汝盛公司书面承诺该中介费已包含应向中原公司支付的中介费，汝盛公司愿意承担因此造成的葛秀珍与中原公司间的纠纷。综上，应当驳回原告的诉请。被告刘鑫、范璐秋辩称，1、其二人并未与原告签订中介合同，原告要求其二人支付中介费没有法律及事实依据；2、汝盛公司已经出具书面承诺，愿意承担全部责任并赔偿损失。故要求驳回原告对其二人的诉请。本院经审理认定事实如下：被告刘鑫系被告葛秀珍之子，刘鑫与被告范璐秋系男女朋友关系。2016年9月26日，葛秀珍（乙方）与案外人曾某、伏某（甲方）及原告中原公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：乙方向甲方购买××室，总价款为2500000元，定金30000元；丙方作为该交易的居间方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记支付、税费、市场行情咨询；丙方接受甲、乙双方的委托，就房产交易一事，促进甲乙双方签订《房地产买卖契约》；丙方派经纪人田芳负责该房产的居间活动，在委托期限内指导监督所委托的事项的办理；甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续，丙方见证甲乙双方的交接活动；丙方完成本合同约定的甲、乙双方委托事项的，甲、乙双方应分别按照《佣金确认书》上的约定各自向丙方支付佣金，《佣金确认书》与本合同具有同等法律效力；本合同自甲乙双方签字，丙方盖章后即生效，同时表明甲乙双方买卖合同成立，丙方居间成功。2016年9月26日当天，葛秀珍还与中原公司签订《佣金确认书》一份，约定佣金共计45000元，应当于过户前一天付清。上述合同签订后，葛秀珍向曾某、伏某支付了购房定金后再未支付其他款项，双方也未继续履行。葛秀珍也未向中原公司支付任何佣金。2016年11月1日，葛秀珍再次与曾某、伏某签订《房地产买卖中介合同》一份，仍然约定葛秀珍以2500000元的价格向曾某、伏某购买××室，但居间方为汝盛公司，居间服务费为35000元。葛秀珍向汝盛公司支付了35000元居间服务费，汝盛公司于2016年11月2日向葛秀珍出具承诺书一份，载明“现有我公司客户葛秀珍，欲重新购买××室房屋，此次交易成功。客户自愿支付给我公司中介服务费，现我公司郑重承诺，该中介费含原中原地产中介服务费。若因此与中原地产产生了中介费纠纷，我公司愿承担全部责任并赔偿其全部损失”。××室现登记在刘鑫、范璐秋名下。审理中，原告中原公司提交被告刘鑫、范璐秋与伏某、曾某签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，其中约定刘鑫、范璐秋向伏某、曾某购买××室房屋，总价款2500000元，定金30000元，余款采用现金加贷款的方式支付。上述合同落款日期为2016年9月19日，但原、被告双方均认可该合同实际签订日期在2016年9月26日葛秀珍签订关于××室的房地产买卖中介合同之后。中原公司还提交刘鑫、范璐秋向中国邮政储蓄银行申请60万元的个人消费贷款的申请。用以证明被告刘鑫与范璐秋是××室的实际购买人，葛秀珍为刘鑫与范璐秋的代理人。被告葛秀珍、刘鑫、范璐秋均不认可葛秀珍系刘鑫与范璐秋的代理人。被告葛秀珍、刘鑫、范璐秋提交曾某向中原公司出具的说明，载明曾某于2016年10月24日从中原公司收回了××室房屋的产权证及委托公证书，用以证明葛秀珍于2016年9月26日签订的《房地产买卖中介合同》已经解除，不再履行。中原公司认可曾某取回产权证及委托公证书的事实，但陈述系曾某自行要求取回用作它用的。上述事实，有房地产买卖中介合同、佣金确认书、房地产买卖中介合同、房地产买卖契约、承诺、收条及当事人陈述等证据予以真实。本院认为，原告中原公司与被告葛秀珍间签订的关于××室房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。居间合同及佣金确认书明确约定了，买卖双方的房地产买卖中介合同成立时，中原公司的居间即告成功，佣金为45000元。但根据合同约定，中原公司尚负有见证买卖双方进行房屋交付等服务义务，现由于该合同并未继续履行，故合同约定的部分服务内容中原公司并未实际付出，因此在45000元的佣金中可予以适当扣减。本院根据中原公司在此次居间活动中实际的工作量与工作成果酌定葛秀珍应向中原公司支付居间服务费31500元（45000元*0.7）。但被告刘鑫与范璐秋并非居间合同的相对方，现有证据也不能证明其二人委托葛秀珍作为代理人在中原公司的居间下购买涉案房屋，因此刘鑫与范璐秋没有向中原公司支付居间服务费的合同义务。故对原告中原公司要求被告葛秀珍、刘鑫、范璐秋共同支付居间服务费45000元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告葛秀珍辩称中原公司未完成委托事项，无权要求支付居间服务费。但根据房地产买卖中介合同约定。中原公司作为居间方，在促成葛秀珍与曾某、伏某签订了关于××室房屋买卖合同后，主要居间义务已经完成，有权依约取得相应居间服务费。故此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。被告葛秀珍还辩称，中原公司未按合同约定派经纪人田芳负责此次居间活动，违反合同约定。但对此葛秀珍没有提供证据证明，故此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信；被告葛秀珍还辩称，涉案房地产买卖中介合同已经经三方协商解除，无需支付居间服务费。但葛秀珍没有提交证据证明三方对解除涉案合同达成一致意见，其无需再支付任何居间费用。且根据汝盛公司向葛秀珍出具的承诺书的内容来看，葛秀珍及汝盛公司均明知葛秀珍应向中原公司支付居间服务费，甚至葛秀珍可能由此与中原公司产生纠纷。现葛秀珍现又辩称2016年9月26日签订的房地产买卖中介合同已经解除，无需支付居间服务费明显不合常理。故此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。被告葛秀珍亦辩称，其系在中原公司原工作人员指引下前往汝盛公司再次签订了房地产买卖中介合同，并支付了中介费，其不存在恶意，而且汝盛公司承诺由汝盛公司承担其应向中原公司支付的居间服务费，故中原公司应向汝盛公司主张相关权利。本院认为，葛秀珍的此辩解意见与其前述几条无需支付居间服务费的辩解意见相矛盾。同时，即使汝盛公司确实向葛秀珍作出上述承诺，该承诺系葛秀珍与汝盛公司之间的约定，既未征得中原公司同意，也没有通知中原公司，无法对抗中原公司。因此中原公司依据其与葛秀珍间的居间合同项葛秀珍主张居间服务费依据充分。若汝盛公司确实向葛秀珍作出前述承诺，葛秀珍完全可以在依约向中原公司支付相应居间服务费后再依据承诺书向汝盛公司追偿。故此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之，判决如下：一、被告葛秀珍于本判决发生法律效力之日起10日内向原告南京中原房地产中介有限公司支付居间服务费31500元。二、驳回原告南京中原房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉应收案件受理费925元，由原告中原公司负担337元，被告葛秀珍负担588元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43010113291100245018）。审 判 长 霍 翔代理审判员 杨倩倩人民陪审员 周春香二〇一七年六月十五日书 记 员 梁 杨 关注公众号“”