（2016）闽0104民初3153号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-07-29

案件名称

胡满崑与融侨集团股份���限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市仓山区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡满崑,融侨集团股份有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初3153号原告（反诉被告）：胡满崑男，1999年5月19日出生，汉族，住福州市仓山区。法定代理人：胡某男，1968年10月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。法定代理人：周某女，1969年1月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：罗秋榕、林斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：融侨集团股份有限公司，住所地福州市。法定代表人：林文镜，董事长。委托诉讼代理人：陈立新、严淋，福建谨而信律师事务所律师。原告（反诉被告）胡满崑与被告（反诉原告）融侨集团股份有限公司（以下简称融侨集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡满崑的委托诉讼代理人罗秋榕、被告（反诉原告）融侨集团公司的委托诉讼代理人陈立新、严淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡满崑向本院提出诉讼请求：1.��告向原告支付逾期交房的违约金（违约金以原告已付款3830000元为基数，按照每日万分之六的标准，从2015年4月1日计至2016年10月1日止）；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的福州市仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5D、5E地块××-×#楼201号房，房屋总价款为3830000元，原告已付清前述购房款。合同第八条约定，被告应在2015年3月31日前，将讼争房屋交付原告使用。合同第九条约定，如被告未按照前述期限交房，逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付购房款万分之六的违约金。由于讼争房屋存在严重的渗水、漏水现象，根本不符合交付使用的条件。为了解决此现象，2015年11月15日，经建设单位、施工单���、设计单位、监理单位确认后出具《江南水都五期、六期-5D、5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》。由于须整改的项目较多，现讼争房屋仍在整改过程中，被告也未通知原告收房。被告融侨集团公司辩称，一、被告已尽到如期通知交房的义务，造成逾期交房的原因在于原告未依约履行交接义务，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。2013年5月13日，原告的父母胡某、周某作为购房人与被告签订《江南水都5D、5E地块5E商品房定购协议书》，向被告购买位于福州市仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5D、5E地块5E项目×#楼×层×单元号房（建筑面积为245.37平方米）。2013年6月12日，胡某、周某与被告签订《商品房买卖合同》，合同总价为3830000元。2014年12月12日，被告开发的包括讼争���品房在内的江南水都5D、5E地块工程竣工验收合格。2015年2月10日，讼争商品房所在工程的消防验收合格。2015年3月10日，被告依约向胡某、周某发出《入伙通知书》，通知其所购商品房现已具备合同约定的交楼条件，被告将按照《商品房买卖合同》的约定于2015年3月31日为其办理接楼手续，但是，胡某、周某收到《入伙通知书》之后，未依约如期前来办理房屋交接手续。2015年9月12日，胡某、周某向被告提出将讼争商品房的购房人变更为原告胡满崑（系胡某与周某的儿子）。为此，2015年9月13日，被告与原告签订合同编号为FZ1509XJ036706的《商品房买卖合同》，对买受人进行了变更。当日，被告向原告重新换开相关购房款发票，并办理上述商品房的预告登记申请，且要求原告以及胡某、周某履行交房义务，但原告以及胡某、周某仍未予以办理。可见，被告已尽到如期通知交房的义务，造成逾期交房的原因在于原告未依约履行交接义务。那么，根据合同第十一条的约定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第2款的规定，自2015年3月31日起则视为被告已依约交付讼争商品房，且讼争商品房的毁损风险和责任均由原告自行承担。故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，缺乏合同和法律依据，应当予以驳回。二、讼争商品房不存在渗漏水的情况。即便假设讼争商品房存在渗漏水，在保修期内被告依约仅承担维修义务，原告无权以此为由拒绝交房如上所述，被告开发的包括原告购买讼争商品房在内的江南水都5D、5E地块已通过竣工验收及消防验收，说明原告所购买的讼争商品房符合约定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件，即被告已履行讼争《商品房买卖合同》第八条约定���义务，那么，根据讼争《商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的各项条件的情况下，原告应按照被告交房通知载明的交房日期办理交接商品房手续，对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成原告拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，被告仅承担国家合格建设标准内的维修责任，原告不能以上述原因拒绝接楼”的约定，以及《商品房司法解释》第十三条第二款的规定可知，即便假设讼争商品房存在渗漏水，被告在保修期内也仅承担维修义务，而原告无权以此为由拒绝交房。综上，被告认为，被告已尽到依约如期通知交房的义务。即便假设讼争商品房存在渗漏水，不论是按照合同约定还是法律规定，被告��保修期内也仅承担维修义务，原告无权拒绝交房，即造成逾期交房的原因在于原告未依约履行交接义务，那么，因原告逾期交房产生的法律后果应由其自行承担，原告无权诉请被告支付逾期交房违约金。反诉原告融侨集团公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人应立即到反诉人处办理房屋交接手续；2.被反诉人应立即向反诉人支付逾期办理房屋交接手续应缴纳的商品房保管金（按每日1元/平方米计算，自2015年4月1日起至被反诉人实际办理房屋交接手续之日止，暂计至2016年7月31日，为119495元）；3.被反诉人应立即向反诉人支付逾期付款违约金5822元；4.本案诉讼费、反诉费均由被反诉人承担。事实和理由：2013年5月13日，被反诉人的父母胡某、周某作为购房人与反诉人签订《江南水都5D、5E地块5E商品房定购协议书》，向反诉人购买位于福州市仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5D、5E地块5E项目5#楼3层201单元号房，建筑面积为245.37平方米。2013年6月12日，胡某、周某与反诉人签订《商品房买卖合同》，合同总价为3830000元。该合同第六条约定买受人应于定购协议签订之日起15日内支付房款总额的30%的购房款计1149000元；第二期10%购房款计383000元应于2013年11月8日前付款；第三期20%购房款计766000元应于2014年5月7日前付款；第四期20%购房款计766000元应于2014年9月4日前付款；剩余20%购房款计766000元应于2015年2月1日前付清；第七条第1点第（1）项约定买受人未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。第八条约定出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民���府的有关规定，将经出卖人依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等各项条件的商品房交付买受人使用；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金、水电预存金、有线电视初装费等应付款项）并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应按1元/平方米的标准并按房屋实际建筑面积向出卖人交纳商品房保管金。买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵；出卖人仅承担国家合格建设标准内的维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。2013年5月13日、5月16日、6月13日，胡某、周某分别向反诉人支付购房款100000元、200000元、849000元，共计1149000元（含定金）；2013年11月13日，胡某、周某向反诉人支付购房款383000元；2014年4月28日、5月7日、5月8日，胡某、周某分别向反诉人支付购房款50000元、696000元、20000元，共计766000元；2014年9月11日，胡某、周某向反诉人支付购房款766000元；2015年2月12日、2月13日，胡某、周某分别向反诉人支付购房款500000元、266000元，共计766000元。2014年12月12日，反诉人开发的包括上述商品房在内的江南水都5D、5E地块工程竣工验收合格。2015年2月10日，上述商品房所在工程的消防验收合格。2015年3月10日，反诉人向胡某、周某发出《入伙通知书》，通知��所购商品房现已具备合同约定的交楼条件，反诉人将按照《商品房买卖合同》的约定于2015年3月31日为其办理接楼手续，但是，胡某、周某收到《入伙通知书》之后，未依约如期前来办理房屋交接手续。2015年9月12日，因胡某、周某同时向反诉人提出将上述商品房的购房人变更为被反诉人胡满崑（系胡某与周某的儿子）的申请。为此，2015年9月13日，反诉人与被反诉人签订合同编号为FZ1509XJ036706的《商品房买卖合同》，对买受人进行了变更。当日，反诉人向被反诉人重新换开相关购房款发票，并办理上述商品房的预告登记申请，且要求被反诉人以及胡某、周某履行交房义务，但被反诉人以及胡某、周某仍未予以办理。反诉人认为，上述《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行���在上述商品房已具备约定以及法定交付条件的情况下，反诉人已依约通知胡某、周某于2015年3月31日前来办理接楼手续，但胡某、周某却在无合理理由的情况下拒绝办理房屋交接，那么，依约应视为反诉人已于2015年3月31日向被反诉人交付了上述商品房，上述商品房的风险由被反诉人自行承担，且被反诉人应当按照每延期一日按1元/平方米的标准并按房屋实际建筑面积向反诉人交纳商品房保管金。被反诉人于2015年9月13日承接合同项下权利义务之后，应由被反诉人履行交接义务，胡某、周某作为法定代理人也未履行相应义务。此外，被反诉人还存在逾期付款的违约行为，应向反诉人支付相应的逾期付款违约金。反诉被告胡满崑辩称，一、讼争商品房存在严重质量问题。1、从照片和视频上可以直观的看出严重的质量问题。反诉被告提供的照片和���频已经能够非常直观的反应了讼争商品房的渗漏情况以及其他质量问题，可谓触目惊心。巨大的缝隙、严重的裂缝和未填塞完毕的孔洞、缝隙等，此种种现象是导致严重的渗漏的根本原因。整改过程的大拆大建，都证明讼争商品房还是个半成品，质量问题严重。并且渗漏现象并非是偶尔发生，而是在本案约定的交房时间前直到交房时间约定期限届至，直至2016年9月28日鲇鱼台风来临后仍然发生渗漏水。2017年春节后，甚至是开庭前讼争项目及讼争商品房又一次进行大修。2、《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施和实施组织方案》，被告已经直接确认是施工工艺缺陷、施工材料不合适以及乱施工等原因导致的施工质量问题。根据建设单位（即本案被告）、施工单位、设计单位、监理单位出具的《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施和实施组织方案》，第三���“情况描述”第一句确认：“针对项目大部分渗漏情况，经现场查看，主要因施工质量问题产生以下7个问题：1、砖墙部位梁下口接缝处渗水；2、墙腰线处墙体水平灰缝渗水；3、外墙螺杆洞处渗水；4、屋面局部渗水；5、外立面石材幕墙处墙体渗漏；6、窗户及窗框处渗漏；7、外墙管道井处梁底接缝处渗漏”。由于渗漏面积大、覆盖面广且原因复杂多样，为了解决这些质量问题，《方案》在详细分析施工缺陷原因后，提出了对房屋相关位置进行了重建、改建的整改方案。可见，《方案》已明确了涉案房屋存在严重的质量问题，且《方案》中详细分析了7种渗漏现象的原因，也正因该严重的质量问题导致渗漏的事实。也就是说，从《方案》可知被告已明确讼争房屋存在渗漏水的事实。交房期届至仍存在严重的质量问题已然可证。3、讼争商品房主体结构存在质量问题，���面积、长期的施工，已彻底将讼争房屋及其所在的江南水都五期、六期-5D5E地块项目再次变成了施工工地现场。（1）根据《方案》第二点“编制依据”中述及的《建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013》附录B中明确记录主体结构包含砌体结构等6项，而砌体结构则包含砖砌体、填充墙砌体等等，从《方案》第五点“处理方案”描述可知，砖墙部位以及外墙螺杆洞等施工部位绝大多数涉及项目楼体的主体结构。可见，讼争商品房主体结构存在质量问题。（2）也正因为此渗漏原因的多元性及渗漏现象的严重性，才由设计单位、监理单位、建设单位、施工单位等4方单位（一个工程的整个设计建设全程也仅涉及5方单位，含设计单位、监理单位、建设单位、施工单位和勘察单位）参与出具，若仅是简单的修补行为只需施工单位的工程部门协商方案后自行进行即可，无需大动干戈由设计单位专门为此共同出具变更的设计方案后进行施工。（3）整个房屋不是简单的通过缝缝补补即可解决问题，需要的是涉及项目每一单元的大拆大建、并通过长达几个月的工期、复杂的施工程序方可完成，质量问题的严重性由此可见。（4）《方案》第八点“安全文明施工措施”中描述“本次修补涉及外墙高空作业，危险性较大……。”、“进入施工现场的人员必须佩带安全帽，……”、“外墙施工区域应设置警戒区，拉好警戒线，……。”由以上分析可知，根本无法满足《商品房买卖合同》中有关讼争房屋作为封闭空间的住宅的使用用途约定，客观已造成讼争房屋无法满足交付使用的条件。二、讼争商品房无法满足交付使用的条件。1、讼争商品房质量问题导致买受人无法实现合同目的，买受人依法可以拒绝收房。讼争商品房存在的严重质量问题，无法���到买受人正常居住使用的目的。根据《合同法》148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此买受人依法有权拒绝收房。2、讼争商品房依法亦未达到交付条件。根据《建筑法》第六十条的规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。现有证据已经证明讼争商品房尚存在渗漏、开裂等质量缺陷，即讼争商品房并未达到建筑法所规定的竣工条件（反诉原告提供的竣工报告仅是开发商单方组织作出，且是抽样检查，在有相反证据证明的情况下，应当尊重事实真相），并不具备法律规定的竣工交付条件，请求法院尊重事实真相认定讼争商品房在交付时尚未达到交付条件。3、因讼争商品房存在严重质量问题（含主体质量问题），根据最高院的司法解释，买受人亦有权拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述分析，讼争房屋在约定的交付期限届到后，仍然存在主体质量问题，因主体质量问题影响原告的居住安全，在排除主体质量问题之前，原告有权拒绝收房。同时最高院司法解释明确规定，在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人能够请求解除合同和赔偿损失。解除合同并赔偿损失是合同违约的最严重的惩罚措施，根据举重以明轻的法理，在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人自然可以选择拒绝收房，待问题消除后再行收房。故在本案中现有证据已经能够证明房屋质量问题严重影响���常居住使用的情况下，反诉被告作为买受人有权拒绝收房。4.在合同签订后反诉人并未向被反诉人本人发出交房通知，直至被反诉人2016年10月国庆期间前往实际收房，也仍未向被反诉人发出任何收房通知。反诉人主张保管金没有任何事实依据。5.反诉人所诉的逾期付款违约金，被反诉人已实际支付，否则反诉人也不可能将房屋交付给被反诉人。故，根据上述论述，在反诉原告不符合交付使用的条件下，请求反诉被告承担保管金及逾期付款违约金的违约责任缺乏事实与法律依据。三、《商品房买卖合同》第十一条的交接约定属于格式条款，其中对于房屋交接作出的不合理约束依法应当属于无效约定，且在产生争议理解时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。1、根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中反诉原告作为《商品房买卖合同》中格式条款的提供者，在第十一条“交接”第一段最后一句“由于买受人原因，未能接期交付的，双方同意接以下方式处理：……”约定中，人为的统一添加上了“房屋存在地面、墙面局部裂缝、局部渗漏水仅承担合格建设标准内的维修责任，买受人不能拒绝接楼“的字眼；明显属于法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，应当认定该格式条款无效。2、根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中《商品房买卖合同》第十一条交接约定中强调“局部渗漏水”，我们理解前述的“局部渗漏”仅指细微瑕疵的渗漏，属于产品自身正常膨胀或收缩导致的渗漏，不影响买受人居住装修或经过二次装修可以处理的渗漏，不需要对每一单元大拆大建的渗漏，是一种对于程度的表述。本案的情况已经超出了“局部渗漏”的所定义的程度范畴，属于严重渗漏的情况。依照对该约定的理解，买受人亦有权依约拒绝收楼。根据上述法律规定并兼顾公平诚信原则，请法院认定反诉被告理解的合理性。综上，在讼争商品房不符合交付使用的条件下，反诉原告请求我方承担逾期办理房屋交接手续的商品房保管金缺乏事实与法律依据，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同复印件与被告提交的商品房买卖合同原件一致，���本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的购房发票的发票联复印件与被告提交的记账联原件内容相一致，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交了《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的照片、相片、视频一至四与其他案外人起诉融侨集团公司提交的一致，故无法确认该照片及视频系讼争房屋。原告提交的12345的诉求件、编号为FZ16093000614的诉求件、编号为FZ16111000246的诉求件与本院通过“福州市12345政府公共服务系统”网站查询的一致，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告对原告提交的信访事项告知单真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的胡某、周某与被告签订的《商品房买卖合同》、《建设工程消防验收意见书》、2015年3月10日《入伙通知书》、2015年9月12日《直系亲属更名确认单》、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、2015年9月13日《销售不动产统一发票（自开）》真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月13日，案外人胡某、周某与被告融侨集团公司签订《江南水都5D、5E地块5E商品房定购协议书》，向被告江南水都5E项目5号楼201单元房。2013年6月12日，案外人胡某、周某与被告融侨集团公司签订《商品房买卖合同》，约定胡某、周某购买被告开发的仓山区金山大桥南侧（五期）江南水都5D、5E地块第5号楼201号房屋，总价款3830000元。买受人应于定购协议签订之日起15日内支付房款总额的30%的购房款计1149000元，第二期10%购房款计383000元应于2013年11月8日前付款，第三期20%购房款计766000元应于2014年5月7日前付款，第四期20%购房款计766000元应于2014年9月4日前付款，剩余20%购房款计766000元应于2015年2月1日前付清。出卖人应在2015年3月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。胡某、周某于2013年5月13日、5月16日、6月13日、11月13日、2014年4月28日、5月7日、5月8日、9月11日、2015年2月12日、2月13日分别向被告支付购房款100000元、200000元、849000元、383000元、50000元、696000元、20000元、766000元、500000元、266000元。2015年3月10日，被告向原告发出《入伙通知书》，告知可按《商品房买卖合同》的约定于2015年3月31日办理接楼手续。2015年9月12日，胡某、周某申请将购房人变更为原告胡满崑。次日，胡某作为原告胡满崑的法定代理人于被告重新签订一份《商��房买卖合同》，约定原告购买被告开发的仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5D、5E地块5E-5#楼201号房屋，总价款3830000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人应于2013年6月26日前付房款1149000元，2013年11月8日前付房款383000元，2014年5月7日前付房款766000元，2014年9月4日前付房款766000元，2015年2月1日前付尾款766000元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件��商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……;如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之六的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应��书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。……买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应按1元/平方米的标准并按房屋实际建筑面积向出卖人计付商品房保管金。买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担国家合格建设标准内的维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。《商品房���卖合同》签订当日，被告向原告开具了总金额为3830000元的购房发票。讼争房屋于2015年10月12日办理了胡满崑名下的预告登记。另查明，讼争房屋于2014年12月12日通过竣工验收，2015年2月10日通过消防验收。向被告购买融侨外滩CD区房屋的其他业主于2015年10月至2016年11月期间向福州市信访局、福州市12345政府公共服务系统等反映投诉融侨外滩CD区房屋漏水严重，存在质量问题，要求督促开发商整改。福州市城乡建设委员会回复已责成福州市建设工程质量监督站处理，该站工作人员联系了建设单位及诉求人，由建设单位牵头组织施工、监理单位相关责任人会同诉求人多次召开业主见面会，针对融侨外滩CD区存在的渗漏问题，建设单位将与业主沟通制定整改方案，由建设单位督促施工单位进行整改。再查，2015年11月15日，由建设单位“福州融侨房地产有限公司”、设计单位“福建省闽武建筑设计院有限公司”、监理单位“福建省中福工程建设监理有限公司”、施工单位“南通四建集团有限公司”出具了一份《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》，对该地块项目渗漏水的原因进行分析并提出处理方案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要有三点：一、被告是否应承担逾期交付的违约责任，二、原告是否应承担逾期收房的违约责任，三、原告是否应承担逾期付款的违约责任。关于第一个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交付条件与期限”约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需要通过消防验收）；其他交付条件如建筑物生活给排水、小区内部道路、绿化等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。除强制性的法定条件情形外，当事人可以通过约定确定或排除适用交房的其他条件。第十一条“交接”约定：买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担国家合格建设标准内的维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。双方已通过约定明确排除了“买受人拒绝接房的理由”，前述约定没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。讼争房屋于2014年12月12日通过竣工验收，2015年2月10日通过消防验收。胡某、周某于2015年9月12日申请将购房人变更为原告胡满崑，而被告在胡某、周某申请变更前即2015年3月10日已通知胡某、周某可按合同约定的时间办理接楼手续，但原告以房屋存在裂缝及渗漏水等问题为由拒绝接房，而要求被告承担逾期交付违约金，不符合合同约定，故本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》第十一条“交接”虽然约定买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应按1元/平方米的标准并按房屋实际建筑面积向出卖人计付商品房保管金，但因讼争房屋确存在墙面裂缝及渗漏水等问题，且被告未整改到位，却迳行要求原告支付逾期收房保管金，有违公平，故本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人应于2013年6月26日前付房款1149000元，2013年11月8日前付房款383000元，2014年5月7日前付房款766000元，2014年9月4日前付房款766000元，2015年2月1日前付尾款766000元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。被告主张第四期购房款逾期7天、最后一期购房款逾期12天，故原告应向被告支付逾期付款违约金5821.6元（766000元×0.04%×7天＋766000元×0.04%×12天）。根据原告提交的被告开具的“滞纳金”发票，原告已支付了2589元，原告称是被告对违约金打折后的金额，但未提交证据佐证，且被告不予认可，故本院不予采信，原告还应支付逾期付款违约金3232.6元。另被告要求原告办理房屋交接手续，但原告已于2016年10月5日办理了收房手续，故对于被告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告胡满崑的诉讼请求；二、反诉被告胡满崑于本判决生效之日起十日内向反诉原告融侨集团股份有限公司支付逾期付款违约金3232.6元；三、驳回反诉原��融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。本诉诉讼费13879元，由原告胡满崑负担。反诉诉讼费1403元，由反诉原告融侨集团股份有限公司负担1367元，反诉被告胡满崑负担36元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审　判　长　　吴灵婧人民陪审员　　陈贵容人民陪审员　　秦　霖二〇一七年六月十五日书　记　员　　林彦琪 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