（2017）苏0583民初2050号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2017-11-11

案件名称

周胜华、吴俊与昆山百老汇商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周胜华,吴俊,昆山百老汇商务酒店有限公司,三牛实业控股集团有限公司,昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初2050号原告：周胜华,男,1971年5月21日出生,汉族，住江苏省通州市。原告：吴俊,男,1975年11月22日出生,汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：牛培山，上海同脉律师事务所律师。被告：昆山百老汇商务酒店有限公司,住所地江苏省昆山开发区XXX路X号,机构代码：75200570-1。法定代表人：李桂珍,公司总经理。第三人：三牛实业控股集团有限公司,住江苏省昆山市周市镇长江北路三牛工业城。法定代表人：须建明,公司总经理。委托诉讼代理人：鲍欢欢，江苏海联海律师事务所律师（代理被告及第三人三牛实业控股集团有限公司）第三人：昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司,住所地江苏省昆山开发区前进中路279号。法定代表人：章锡峰,公司总经理。原告周胜华、吴俊与被告昆山百老汇商务酒店有限公司、第三人三牛实业控股集团有限公司、昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理，依法适用简易程序审理，于2017年3月14日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2017年5月18日公开开庭进行了审理，原告周胜华及两原告委托诉讼代理人牛培山，被告昆山百老汇商务酒店有限公司和第三人三牛实业控股集团有限公司委托诉讼代理人鲍欢欢到庭参加诉讼，第三人昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告对昆山市XXX路X号水世界浴场房屋享有租赁经营权，并判令被告昆山百老汇商务酒店有限公司继续履行合同将水世界浴场房屋交给原告继续租赁经营。本案第三人协助配合；2.若法院不能支持原告的第一项诉请，则请求法院判令被告赔偿原告355万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月31日原被告签署《租赁合同协议书》，约定被告将其酒店内的面积8000平方米的水世界浴场租赁给原告经营浴场使用。双方约定了房租交付方式，并约定本协议暂时签到三年，协议签署后，原告按照约定支付保证金并投入大量资金对水世界浴场进行了翻新改造购置相关物品，且代被告清偿大量债务。2016年4月1日原被告补签《协议书》，约定被告2016年9月15日前支付原告230万元，如被告在2016年9月15日前不能将上述款项全部付给原告，则原合作经营协议继续有效，原告有权从2016年9月15日起继续经营水世界浴场。截止2016年9月15日被告未按照协议书约定支付任何款项给原告。另根据原告了解，第三人三牛公司原系本案涉案房屋产权人，近日，第三人昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司已经收购三牛公司的涉案房屋，请求法院依法判决。被告昆山百老汇商务酒店有限公司辩称，原告与被告签订的租赁合同属于无效合同，因本案的涉案房屋所有权为三牛集团所有，故被告签订的租赁合同无效，故无需继续履行。故原告的第二项诉请不存在。第三人三牛实业控股集团有限公司述称，对于租赁情况不知情，无需承担责任。第三人昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司述称，原告的诉讼请求与第三人无关，请求驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：昆山开发区XXX路X号房屋登记在第三人三牛实业控股集团有限公司名下。2015年7月31日，被告（甲方）与吴浩、吴俊（乙方）签订租赁合作协议书，约定甲方将自己酒店内面积8000平米的水世界浴场租赁给乙方，双方达成租赁合作如下：一、由乙方负责经营浴场每月扣除正常支出（水电费、员工工资、技工工资、洗涤费、易秏品、税收等）多出的利润按双方各50%分成，乙方上缴甲方做为房租。二、双方确认的份额占比，甲方50%，乙万50%。双万确认利益与风险共担。三、甲方提供经营场所及设施，不参与经营管埋。由乙方负责水世界浴场的一切经营管理。为确保双方合作的诚意和降低甲方的风险，乙方同意分期付给甲方壹佰伍拾万元的保证金，协议签定后乙方即付壹佰万元给甲方，余下的伍拾万元乙方在2015年春节前支付给甲方。四、双方确认合作期间，水世界浴场的收银和财务双方共同派人参与管理。以示公正。五、双方确认在水世界浴场正式开业之前，前期的浴场员工培训和增加物品的费用等，均按双方所占的份额比例进行分摊。六、双方的权益和责任：1.甲方提供的水世界浴场，必须证照齐全，能够正常合作经营。2.甲方负责协调水世界浴场与百老汇酒店其它各相关部门的衔接配合工作（包括对外关系）3.水世界浴场正常经营后应每月结算，扣除浴场的正常支出（如水电费、员工工资、易耗品等），多出的实际利润按双方所占份额比例进行分配，确保双方的利益。4.甲方以前所遗留下来的消费卡按客人消费的实际金额由甲方承担，在每月的利润分配中扣除。双方共同经营期问销售的消费卡由双方共同承担。5.乙方在经营水世界浴场期间必须遵守国家的相关法律法规，合作经营如有违法违规行为则由乙方负责。6.为确保乙方的保证金的安全，甲方应在协议期满前半年，应从每月的利润分配中分期退还乙方的保证金。七、违约责任：1．乙方进场后在经营水世界浴场期问，由于甲方的原因造成水世界浴场不能正常经营时，则甲方必须退还乙方壹佰伍拾万元的保证金，并支付给乙方伍拾万元的违约金。2.由于乙方的经营管理能力造成水世界浴场连续出现三个月以上的亏损时（夏天除外），则甲方有权终止协议，并从乙方的保证金甲扣除亏损部分，同时再扣除乙方伍拾万元的违约金。3.甲方以前所有债权债务与乙方无关，乙方只负责双方合作期间浴场所产生的债权债务。八、本协议暂时签到三年，在本协议合作期间，如遇甲方拆迁政策性问题，造成本协议无法继续执行时，则按违约责任的第一条执行赔偿乙方损失，赔偿人民币伍拾万元。如有未尽事宜，双方协商解决。本协议一式肆份，双方各执二份，签字盖章后生效。上述协议签订后，吴俊向须建明银行卡转账50万元。2016年4月1日，吴俊、吴浩委托周胜华与被告昆山百老汇商务酒店有限公司签订协议书，内容为：鉴于百老汇与吴俊、吴浩签定了合作经营百老汇名下的水世界浴场协议，现由于水世界浴场经营不善，经双方共同协商决定暂停营业，为便于双方清算合作期间债权债务问题，原方吴俊、吴浩现今全权委托方周胜华全权处理与甲方的债权问题，现经甲乙双方共同协商达成如下协议：一、乙方交给甲方的壹佰万元保证金，甲方承诺在2016年9月15日前归还乙方。二、在合作经营期间，乙方为甲方代付的蒸汽费442120元，甲方承诺在2016年9月15日前归还乙方。三、在合作经营期间，水世界浴场共消化了甲方的一卡通、贵宾卡和开业前装潢费用合计857880元。四、以上一至三项合计共计贰佰叁拾万元，(￥2300000)该款项甲方承诺在2016年9月15日前归还乙方。五、截止2016年4月1日，乙方必须将水世界浴场的全部人员工资及水电费、蒸汽费、应收、应付款项结清，如不能结清，则甲方有权在乙方的应付款中扣除。综上，双方本着友好协商的原则达成上述协议，如甲方在2016年9月15日前不能将上述款项全部给付给乙方，则原合作经营协议继续有效，乙方有权从2016年9月15日起继续经营水世界浴场，反之，如甲方在2016年9月15日将项款全部给付给乙方后，则原合作经营协议自动失效。后昆山百老汇商务酒店有限公司未按照协议支付相关款项。2016年2月24日，吴浩出具说明书一份，内容为：原百老汇水世界浴场经营合同由吴俊、吴浩共同签字，现由于经营不善，原合同作废，原吴俊、吴浩共同签字跟百老汇水世界合作经营的新百老汇水世界，现吴浩无偿退出经营。原合同期间与合作方发生的财务账目等一切遗留事项现由吴俊一人全权处理。吴俊、吴浩以后再凭原合同作出违反法律法规的事情由吴俊、吴浩自行负责。另查明，2016年12月15日，昆山国创投资集团有限公司（甲方）与第三人三牛实业控股集团有限公司（乙方）在江苏××经济技术开发区管理委员会的鉴证下签订收购协议，内容为：根据昆山市总体规划及开发区规划建设的需要，甲方经鉴证方同意并委托收购乙方位于昆山市XXX路X号二宗国有土地使用权的地块，并向乙方支付该二宗地块及地上不可搬迁物的收购价款。双方确认土地不动产内不属于收购的资产包括但不限于办公设施、办公用品、经营用品的所有权归昆山百老汇商务酒店有限公司，同意给予一年期限（自土地不动产权证注销之日起算），待法院拍卖处置搬迁完毕，如在此期限内未搬迁完毕的，昆山百老汇上午酒店有限公司同意按废物由甲方或甲方指定单位自由处置，由此造成的损失由昆山百老汇商务酒店有限公司承担。2016年12月15日，昆山开发区XXX路X号房屋不动产物权被注销。以上事实有昆山市房屋租赁合同以及原被告庭审陈述为证。本院认为：关于原告主体问题，2015年7月31日签订租赁合作协议书的乙方为吴浩、吴俊，2016年4月1日吴俊、吴浩委托周胜华与被告昆山百老汇商务酒店有限公司签订协议书，故与被告昆山百老汇商务酒店有限公司建立合同关系享受权利承担义务的为吴俊和吴浩。因2016年2月24日吴浩退出，故本案合同相对方实际为吴俊。吴俊与昆山百老汇商务酒店有限公司签订的租赁合作协议书和协议书均系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。因双方合作的场地水世界浴场所在的昆山开发区XXX路X号房屋已被昆山国创投资集团有限公司收购且注销不动产物权，吴俊与昆山百老汇商务酒店有限公司合作经营的基础不存在，租赁合作协议书不具备继续履行的条件，故对原告要求被告昆山百老汇商务酒店有限公司继续履行合同将水世界浴场房屋交给原告继续租赁经营的诉讼请求不予支持。因租赁合作协议无法继续履行，原告可以要求解除合同，昆山百老汇商务酒店有限公司应当按照双方约定承担责任。租赁合作协议约定“在本协议合作期间，如遇甲方拆迁政策性问题，造成本协议无法继续执行时，则按违约责任的第一条执行赔偿乙方损失，赔偿人民币伍拾万元”，故昆山百老汇商务酒店有限公司依据该协议应当赔偿原告50万元。协议书约定：“一、乙方交给甲方的壹佰万元保证金，甲方承诺在2016年9月15日前归还乙方。二、在合作经营期间，乙方为甲方代付的蒸汽费442120元，甲方承诺在2016年9月15日前归还乙方。三、在合作经营期间，水世界浴场共消化了甲方的一卡通、贵宾卡和开业前装潢费用合计857880元。四、以上一至三项合计共计贰佰叁拾万元，(￥2300000)该款项甲方承诺在2016年9月15日前归还乙方。”因水世界浴场无法继续经营，故昆山百老汇商务酒店有限公司应当按照约定支付原告各项费用230万元。原告还向被告主张浴场的装修费用，因协议书约定230万元中包括浴场的装潢费用，故原告另外主张的装修费用本院不予认定。综上被告昆山百老汇商务酒店有限公司应当支付原告吴俊各项损失共计280万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山百老汇商务酒店有限公司于本判决生效后支付原告吴俊230万元。二、驳回原告吴俊的其他诉讼请求。三、驳回原告周胜华的全部诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60-01004）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35200元，由原告吴俊、周胜华负担6000元，被告昆山百老汇商务酒店有限公司负担29200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审　判　长　　王甜甜人民陪审员　　周　琛人民陪审员　　朱晓君二〇一七年六月十五日书　记　员　　钱佳伟 来自：