（2017）吉0211民初1168号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-06-26
案件名称
吉林市天成物业服务有限责任公司与曲贵岩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市天成物业服务有限责任公司,曲贵岩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十条，第二十一条，第二十六条，第三十五条第一款，第四十一条
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1168号原告：吉林市天成物业服务有限责任公司。住所地吉林省吉林市吉长引线北侧。法定代表人：卢涛，总经理委托代理人：周长征，经理。委托代理人：赵志刚，法律顾问。被告：曲贵岩，男，汉族，无职业，户籍地吉林省吉林市昌邑区，现住吉林省吉林市丰满区。原告吉林市天成物业服务有限责任公司（以下简称天成物业公司）与被告曲贵岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告天成物业公司委托代理人周长征、赵志刚、被告曲贵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成物业公司诉称：吉林市苏宁环球有限公司开发建设的苏宁天润城小区位于吉林市丰满区松江南路55号，曲贵岩为该小区C11-3-5-33号业主，该房屋面积为101.47平方米。天成物业与建设单位和曲贵岩之间签订的前期物业服务合同约定：物业管理费为每月每平方米0.9元，曲贵岩自2011年开始拖欠物业费，截止到2016年12月31日，曲贵岩欠付物业费6544.58元，违约金2971.96元，合计9516.54元。经催要未果诉至本院，请求判令：曲贵岩给付拖欠的物业费6544.58元，并支付违约金2971.96元，合计9516.54元。诉讼费由曲贵岩承担。曲贵岩辩称：曲贵岩办理入住手续时是与此前的物业公司签订的物业服务协议，该公司强行要求曲贵岩使用该公司推荐的制作门窗单位生产的门窗，门窗质量很差，后来找物业公司，物业公司称不管。曲贵岩表示就天成物业与此前物业公司是什么关系不清楚。天成物业提供的服务质量有瑕疵，具体表现为：绿地的占用和小区私搭乱建现象很严重，广场的喷泉，至其入住以来就没有喷过水，有很多的蚊子，曲贵岩购买房屋时该喷泉是喷水的，如果把这个问题解决了，其同意交纳物业费。经审理查明：曲贵岩系苏宁·天润城小区C11-3-5-33号房屋（建筑面积101.47平方米）的业主。2010年6月15日，该小区建设单位吉林市苏宁环球有限公司（以下简称苏宁公司）与天成物业服务公司签订了前期物业服务合同。合同对物业服务内容、质量、费用、相关责任及违约责任等内容进行了约定：多层住宅物业服务费为0.9元/月/平方米（按建筑面积计算），业主应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费的义务；业主未能按时足额交纳缴纳物业服务费的，按欠缴总额0.05%每日向天成物业公司支付违约金；苏宁公司违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的经济损失经相关单位评估后的合理费用由苏宁公司承担；天成物业公司已履行合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，以及因苏宁公司原因造成的工程质量问题给业主造成损失，苏宁公司拒绝赔偿或拒绝维修的，天成物业公司均不承担责任；合同期限自2010年6月15日起至2012年12月31日止。苏宁·天润城小区的业主委员会成立于2011年8月29日，该业主委员会未与天成物业公司签订物业服务合同，亦未选聘新的物业服务企业。曲贵岩拖欠2011年至2016年的物业服务费共计6544.58元至今。另查明，苏宁天润城小区确实存在部分公共设施维护不当等现象。认定上述事实的证据有：物业服务质证证书、实施物业管理证明、苏宁天润城小区业主委员会证明、前期物业服务合同、前期物业服务管理协议、照片等。根据天成物业公司的诉讼请求及曲贵岩的答辩意见，本院认为本案的焦点问题是：曲贵岩应否支付天成物业公司物业费及违约金，如应支付，标准如何确定。本院认为：苏宁·天润城小区的业主委员会成立后，既未与天成物业公司签订物业服务协议，又未选聘其他物业服务企业，继续履行天成物业公司与苏宁公司签订的前期物业服务合同。该前期物业服务合同依法对天成物业公司和业主具有约束力。天成物业公司为包括曲贵岩在内的业主提供了物业管理服务后，后者应依约按时支付物业服务费用。对于物业服务费的标准，因前期物业服务协议对曲贵岩具有约束力，应当按照前期物业服务协议中约定的标准执行。按照每平方米每月0.9元的标准计算，2011年曲贵岩应缴纳的物业服务费为1065.18元，2012年至2016年每年应交物业费为1095.88元（101.47平方米×0.9元/月/平方米×12个月），合计6544.58元。因天成物业公司提供的物业服务质量确实存在对公共部位维护不及时等瑕疵，可以适当减少曲贵岩应承担的物业费数额，根据天成物业公司提供服务存在瑕疵程度，曲贵岩应承担物业费总额的85%为宜，即5562.89元。关于违约金问题，天成物业公司与业主间确因物业服务质量等问题存有争议，始终未得到解决，不能认定曲贵岩拖欠物业服务费系违约行为，天成物业公司要求支付违约金的请求，本院不予支持。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主拒交物业费的方式并不能解决物业合同双方存在的问题，反而会造成物业服务问题的恶性循环。业主应及时与物业公司沟通解决，亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。物业公司亦应针对业主提出的问题有针对性的进行整改，提升服务质量。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造美好和谐的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十条、第二十一条、第二十六条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告曲贵岩于本判决生效后十日内一次性给付原告吉林市天成物业服务有限责任公司2011年度至2016年度的物业服务费共计5562.89元；二、驳回原告吉林市天成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吉林市天成物业服务有限责任公司负担4元，由被告曲贵岩负担21元。本判决为终审判决。审判员 汤 丹二〇一七年六月十五日书记员 孙昕彤 更多数据：