（2017）鲁0321民初1256号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-07-26
案件名称
岳可吉与徐书桓租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桓台县人民法院
所属地区
桓台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岳可吉,徐书桓
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0321民初1256号原告：岳可吉，男，1952年6月2日出生，汉族，住桓台县。委托诉讼代理人：岳可成，男，住桓台县新城镇。系原告岳可吉之胞弟。委托诉讼代理人：朱玉涛，山东正义阳光律师事务所律师。被告：徐书桓，男，1963年2月26日出生，汉族，住桓台县。委托诉讼代理人：岳俊美，女，住桓台县。系被告徐书桓之妻。委托诉讼代理人：张光铭，男，住桓台县。经被告徐书桓现居住地所在的桓台县城区街道锦秋社区居民委员会推荐担任其委托诉讼代理人。原告岳可吉与被告徐书桓租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳可吉的委托诉讼代理人岳可成、朱玉涛，被告徐书桓的委托诉讼代理人岳俊美、张光铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳可吉向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的养殖小区土地租赁合同；2.被告恢复原状，拆除建造在养殖小区土地上的钢结构大棚；3.被告支付尚欠土地租赁费13849.30元（自2011年7月16日计算至立案之日，按每年5000元为标准，共计五年九个月十一天）；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年7月16日，原、被告达成口头协议，约定被告承租原告位于罗苏村养殖小区的土地，租赁费为每年5000元，现被告尚欠原告租赁费13849.30元，故原告提起本诉。被告徐书桓辩称，1、原告所诉无事实依据，不存在每年5000元租赁费的约定，也不存在欠费情况；2、原告转租行为违法，当时罗苏村委将土地是以发展养殖用途出租给岳可吉的，仅限于原告自己从事养殖，现在原告私自改变用途并欲以高额利润向其他村民发包，违反法���规定；3、原告岳可吉起诉并非本人意思，系他人操纵所为。本院经审理认定事实如下：原告岳可吉、被告徐书桓均系桓台县新城镇罗苏村村民。2003年4月26日，岳可吉与桓台县新城镇罗苏村民委员会（以下简称罗苏村委）签订《土地租赁合同》一份。合同约定：罗苏村委将土地1.7亩发包给岳可吉使用，自2003年4月26日至2033年7月1日止，土地承包费为每亩每年150元，共计7650元，岳可吉须一次性交清承包费，土地所有权归罗苏村委，承包期内土地经营权归岳可吉，罗苏村委不得干涉岳可吉的土地经营自主权，岳可吉有转让土地经营权的权利，合同到期后，岳可吉在土地上投资建设的地上附属物自行拆除、恢复土地原貌，罗苏村委不予补偿。岳可吉自罗苏村委租赁上述土地后，2011年7月16日岳可吉与徐书桓达成租赁该土地的口头约定，双方口头约定岳可吉将该土地出租给徐书桓，但对于租赁期限、租金等事项未进行书面约定。徐书桓承租涉案土地后，修复、新建了院墙和大门，新建了用作办公及居住的彩钢瓦房，新建了用作生产的钢结构车间大棚，并在此从事了短期的钢结构加工生产。在徐书桓承租期间，因其建设的钢结构车间大棚给邻居岳可彬种植的农作物造成了影响，故作为出租人的岳可吉、承租人的徐书桓、受损失人的岳可彬、证人的罗可强于2012年2月28日签订《补偿协议书》一份。约定：由于岳可吉对外出租养殖小区土地给承租方徐书桓建设钢结构大棚，因大棚太高，给岳可彬种植的农作物带来一定损失，由出租方和承租方共同协商给岳可彬补偿一定损失，每年补偿400元，一次性补偿五年，自2012年至2016年12月31日，如五年到期大棚继续存在，大棚使用人按现实情况另行协商补偿方案。之后，被告徐书桓在涉案土地上进行短期经营后，即暂停了相关生产经营，现相关场地、车间及设备闲置至今。2017年4月23日，原告岳可吉书写《解除合同通知书》一份，内容为：徐书桓你和我口头协议租赁我的养殖小区土地，现向你提出解除合同，自解除合同通知书到达之日，你和我口头协议租赁我的养殖小区租赁合同即已解除，特此通知。2017年4月25日，原告岳可吉通过其委托诉讼代理人朱玉涛，将该解除合同通知书邮寄给被告徐书桓，被告徐书桓于2017年4月27日收到该通知书。被告徐书桓收到通知书后，至今未拆除其建造的地上附属物并向原告岳可吉返还涉案土地。为此，原���岳可吉提起诉讼，要求解除与被告徐书桓之间的土地租赁合同，被告恢复原状并拆除建设的钢结构大棚，同时被告支付尚欠租金13849.30元。原告岳可吉在本案审理过程中，提交了其书面说明一份，内容为：我于今年4月份委托我弟弟岳可成和律师朱玉涛向法院起诉，请求解除口头合同并恢复原貌、支付拖欠租金，我只是肌肉萎缩，××，是一个正常人。原告另提交罗苏村委证明二份，内容为“岳可吉和岳可成是亲兄弟，岳可吉有岳可成赡养”、“因岳可吉生活不能自理，村委会经研究特指定，岳可吉弟弟岳可成为其监护人”。被告徐书桓在本案审理过程中，提交了案外人罗可强的证言，本院亦对罗可强进行了调查，罗可强称“曾受雇于徐书桓；岳可吉无妻儿，现在由岳可成及其子岳涛照料，双方有赡养协议，岳可吉��产由其继承，徐书桓及其妻也曾照顾岳可吉；岳可吉生病后身体瘫痪，大脑没有问题，但长期没有看见他；我清楚原、被告当时的事情，岳可吉共向徐书桓要了15000元，是多少年的我不知道，岳可吉说‘只要我还在世徐书桓就用着’，以后费用交不交不清楚；每年5000元承包费当时没有定”。在本案审理过程中，为查清本案事实、落实涉案土地及地上附属物现状，特别是原告岳可吉本人现在的身体状况，确定其民事行为能力和诉讼行为能力，本院先后组织双方当事人进行了两次现场勘查和调查。在首次现场勘察时，确定被告徐书桓在涉案土地上建造了大门、院墙、彩钢瓦房及钢结构车间大棚，现涉案土地及地上附属物均由被告徐书桓控制、占有；同时在首次勘察时，本院向原告岳可吉本人进行了调查，原告岳可吉因病现长期瘫痪在床，自己��法外出及自理，在回答承办法官问题时，神智及思路稍逊于正常人，但尚可基本表述本案起诉事项。在第二次现场调查时，原告岳可吉本人清晰、独立的向本院陈述了其诉讼请求、事实理由及与徐书桓发生涉案租赁事项的经过。另查明，因岳可吉身患××而其并无父母、配偶、子女对其进行照顾，为了确定岳可吉的生活及继承问题，相关当事人于2014年12月7日共同签署过继单一份。内容为“岳可吉生活由岳可成之子岳涛全权负责，岳可吉的房屋及财产由岳涛继承，岳可吉债务由岳涛偿还，岳可吉丧葬由岳涛负责处理……”。此后，岳涛偿还了部分岳可吉所欠债务、为岳可吉支付了部分费用。上述事实，有土地租赁合同、补偿协议书、解除合同通知书及投递回执、岳可吉书面说明、罗苏村委证明二份、过继单、收款单��罗可强证言、现场勘验笔录、对罗可强调查笔录、现场照片及视频、庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，原告岳可吉与被告徐书桓虽未签订书面租赁合同，但双方之间达成的租赁合意，口头约定的租赁事项，及双方由此形成的租赁合同关系，是双方真实、自愿意思表示，且不违反相关法律法规，合同双方均应恪守履约。原告岳可吉应履行交付租赁标的物之合同义务，被告徐书桓应履行支付租金之合同义务。关于原告岳可吉主张的合同解除和被告徐书桓恢复原状、拆除地上附属物的问题。《中华人民共和国合同法》规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿���失；租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原、被告在2011年7月份达成口头协议，但未就租赁事项签订书面合同，故涉案租赁合同为不定期租赁，作为出租人的岳可吉可随时主张解除合同。2017年4月份，原告岳可吉向被告徐书桓发出了解除合同书面通知，被告徐书桓亦已收悉，出租人岳可吉已经通知承租人徐书桓解除租赁合同。故原告主张解除涉案租赁合同，已完成了告知义务，解除合同符合法律规定。对于原告岳可吉主张解除其与被告徐书桓之间土地租赁合同关系之诉讼请求，本院予以支持。因返还租赁标��物是租赁合同解除的必然法律后果，故被告徐书桓应在涉案租赁合同解除后，将所租赁原告之涉案土地返还原告。同时因出租人岳可吉已将涉案土地交付承租人徐书桓，徐书桓在所承租土地上建造了地上附属物，依法在合同解除后，出租人岳可吉有权要求承租人徐书桓恢复原状。故此，被告徐书桓应当拆除其在涉案土地上建造的包括大门、院墙、彩钢瓦房、钢结构车间大棚及其它的地上附属物，取走并清理其放置在涉案土地之上的物品，将涉案土地恢复至租赁合同形成当时的状况。关于原告岳可吉所诉租金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告岳可吉主张已与被告徐书桓口头约定年租金5000元，被告至今尚欠租金13849.30元，��原告对此未提交充足证据，不能证实双方约定的租金标准，亦不能证实被告存在尚欠租金事实，故原告该项诉讼请求无证据证实，本院不予支持。关于被告徐书桓的辩称意见。被告辩称不存在原告主张的年租金5000元及被告拖欠租金的情况，因原告对其该项诉求无证据证实，故被告该项辩称理由，本院予以采信。被告辩称原告转租行为违法，但根据原告与罗苏村委的租赁合同，已约定“罗苏村委不得干涉岳可吉的土地经营自主权、岳可吉有转让土地经营权的权利”，故原告岳可吉自罗苏村委承租涉案土地后，享有自主经营权，亦有权利对该经营权进行出租，被告该项辩称理由，与实不符，本院不予采信。被告辩称原告岳可吉起诉并非真实意思，但通过本院二次实地查看，原告岳可吉起诉系其本人真实、自愿行为，岳可吉本人虽然瘫痪在床，但其神志清晰、表达准确，特别是对其诉讼主张可以明确陈述，对其委托他人进行诉讼代理亦可述清，故被告该项辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告岳可吉与被告徐书桓就涉案土地形成的租赁合同关系。二、被告徐书桓拆除其在涉案土地上建造的地上附属物，清理、腾空涉案土地之上的物品，并将涉案土地返还原告岳可吉，于本判决生效之日起六十日内履行完毕。三、驳回原告岳可吉的其他诉讼请求。案件受理费146元，减半收取计73元，由原、被告均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 邓旭光二〇一七年六月十五日书记员 梁胤哲 关注公众号“”