（2017）湘0923民初733号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2018-07-17
案件名称
安化县新宇房地产开发有限责任公司与蒋兴岩房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
安化县人民法院
所属地区
安化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安化县新宇房地产开发有限责任公司,蒋兴岩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初733号原告：安化县新宇房地产开发有限责任公司，住所地，安化县东坪镇柳溪路。法定代表人：贺锦波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董不亚，湖南理定明律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒋兴岩，男，1945年11月12日出生，汉族，安化县人，住安化县委托诉讼代理人：罗斌，湖南资声律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘艳湘，���南资声律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告安化县新宇房地产开发有限责任公司（以下简称“新宇公司”）与被告蒋兴岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新宇公司的委托诉讼代理人董不亚，被告蒋兴岩的委托诉讼代理人罗斌、刘艳湘等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2012年7月3日所签订的《房屋拆迁补偿协议》第二条租赁条款、2012年7月4日所签订的《补充协议》第四条中的租赁条款无效；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2012年7月3日、2012年7月4日与被告分别签订《房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》，《房屋拆迁补偿协议》第二条约定”在县科技局租给甲方的门面中靠乙方的门面中租一个给乙方，时间从交房之日起10年，到期后由甲方无偿收回。租金按28000元/年给付“，《补充协议》作出详细约定，并在第五条约定负二楼地面现浇时，被告付给被告40万元，在修到二楼时，被告再向被告交付30万元，余款在房屋竣工验收时一次性付清。双方签订合同后，因被告及该栋房屋其他业主与承租人的矛盾，拆迁房屋不能按时交付原告进行开发，拖延开发时间长达三、四年之久，并致使原告至今无法办理建设工程规划许可证。且被告没有按照合同约定支付房款，经原告多次催讨至今仍未支付。鉴于被告违约行为，《房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》所涉房屋至今无法办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设���房屋，与承租人订立的合同无效”的规定，原告与被告所签订的《房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》中租赁条款显属无效。请求依法确认该条款无效。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实根据，依法应予以驳回。1.原、被告双方签订的拆迁协议中的租赁条款成立，是附条件生效的租赁条款。因为条款没有生效，不存在确认效力。原告诉称的二个条款，均为“从房屋交付之日起生效”，则房屋符合条件，这个条件需要符合法律规定，只有交付了才生效；2.原告在诉状中所诉称的事实第一、二段与本案无关，其表述的是违约的问题，且与客观事实不符，不能按期交房的是原告的原因，被告按约定交了房款，双方只存在结算的问题；3.假如该补偿条款无效，被告基于物权所得到的权利得不到保障，严重损害了被告的权利。当事人围绕诉讼请求提交了���据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月3日，被告蒋兴岩基于原有旧房交由原告新宇公司与安化科技局家属楼一同进行拆迁开发，与新宇公司签订《房屋拆迁补偿协议》，约定由新宇公司对蒋兴岩与安化科技局家属楼相邻房地产拆除进行开发，并在安化科技局出租给新宇公司的门面中，将靠被告蒋兴岩的门面租一个给蒋兴岩，租赁期限从交房之日起10年，租金为每年28000元。次日，双方签订《补充协议》，约定安化科技局出租给新宇公司的门面中，将靠蒋兴岩门面的一个租给蒋兴岩，时间从交房之日起10年，租金为每年20000元。另查明，原告新宇公司具有房地产开发肆级资质，2013年7月15日，安化程建筑工程公司中标承建新���公司的“新鑫科苑”项目。该项目至今未办理报建手续。本院认为，本案存在的争议焦点为《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》当中的租赁条款是否有效？本案原、被告双方在《房屋拆迁补偿协议》及《补充协议》当中所约定的租赁条款是在房屋修建前期筹备的拆迁过程中所订立的，是种预约条款，且是附生效条件的预约条款。该预约租赁条款是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，是合法有效的。本案争议的工程位于安化县城中心城区规划范围内，依法应当办理规划审批等报建手续，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，现该房屋未办理建设施工许可等报建手续属违法建筑。由于原告新宇公司没有办理好相关报建手续，无法进行交付使用，故相关租赁条款虽已有效成立，但尚未实际发生效力，而始终不发生实际效力，故应当解除之，以终结其所赋予当事人的期待效力。现原告新宇公司以此主张原、被告所签订的租赁条款违反了《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定而无效，来规避其应当承担��法律责任，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告安化县新宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一七年六月十五日书记员 王丽芳 关注微信公众号“”