（2017）闽0302民初2257号
裁判日期: 2017-06-15
公开日期: 2017-11-16
案件名称
莆田金碧置业有限公司与梁晓成、朱娟娟商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市城厢区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田金碧置业有限公司,梁晓成,朱娟娟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初2257号原告：莆田金碧置业有限公司，住所福建省莆田市城厢区荔城中大道750号。统一社会信用代码：913503003374848217。法定代表人：刘海潮，该公司项目总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，1982年10月28日出生，汉族，该公司员工，住所地福建省霞浦县。委托诉讼代理人：岳冰冰，女，1991年1月10日出生，汉族，该公司员工，住所地福建省莆田市荔城区。被告：梁晓成，男，1990年9月30日出生，汉族，农民，住所地广东省信宜市。现住福建省莆田市城厢区。被告：朱娟娟，女，1988年4月5日出生，汉族，居民，住所地安徽省池州市九华山风景区。现住福建省莆田市城厢区。原告莆田金碧置业有限公司与被告梁晓成、朱娟娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田金碧置业有限公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼；被告梁晓成、朱娟娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莆田金碧置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认莆田金碧置业有限公司与梁晓成、朱娟娟签订的合同编号为C201503782的《商品房买卖合同（预售）》自莆田金碧置业有限公司解除商品房买卖合同通知送达梁晓成、朱娟娟之日起解除；2、判令梁晓成、朱娟娟返还莆田金碧置业有限公司为其代垫的按揭款（暂计至2017年3月17日为9635.97元）并按代垫款自2017年3月17日至还清之日止按日万分之一的标准支付违约金；3、判令梁晓成、朱娟娟协助莆田金碧置业有限公司到莆田市住房和城乡建设局、莆田市不动产登记中心等相关部门办理撤销商品房买卖合同备案及预告登记等手续；4、本案的诉讼费用由梁晓成、朱娟娟承担。事实和理由：一、2015年11月19日，莆田金碧置业有限公司与梁晓成、朱娟娟签订了编号为C201503782的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：1、莆田金碧置业有限公司将位于莆田市××区龙桥街道××村莆田恒大御景半岛一期A1地块5幢19层1902号商品房出售给梁晓成、朱娟娟，该商品房建筑面积为127.99平方米，总价款为1441009元。合同约定付款方式为商业贷款方式付款，梁晓成、朱娟娟应当在2015年11月19日前支付该商品房首期房价款441009元，余款100万元向按揭银行申请贷款支付。2、买卖合同附件四第（一）条第5款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。二、买卖合同签订后，梁晓成、朱娟娟支付了首付款441009元。2015年12月1日，莆田金碧置业有限公司按照买卖合同的约定就该商品房向莆田市住房和城乡建设局办理了备案手续。三、2015年12月9日、莆田金碧置业有限公司、梁晓成、朱娟娟与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行三方签订了编号为35020120150077599的《个人购房担保借款合同》，借款合同约定梁晓成、朱娟娟向银行借款100万元用于支付该商品房购房款，借款期限360个月。上述借款采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为360期，月还款额为5307.26元，莆田金碧置业有限公司为梁晓成、朱娟娟的借款提供阶段性连带保证责任。1、2015年12月17日，银行按借款合同约定向莆田金碧置业有限公司支付100万元作为梁晓成、朱娟娟购买该商品房的购房款，但自2017年1月20日起，梁晓成、朱娟娟未能按期偿还银行按揭款，莆田金碧置业有限公司曾于2017年2月15日向梁晓成、朱娟娟发出《还款提示函》，提示梁晓成、朱娟娟在2017年2月19日前向银行补交逾期偿还的贷款本金、利息及罚息，但梁晓成、朱娟娟却无视莆田金碧置业有限公司的提示，未按期补交按揭款。截止2017年3月17日，梁晓成、朱娟娟逾期偿还银行按揭贷款本金、利息、罚息共9635.97元。因梁晓成、朱娟娟逾期偿还上述按揭贷款，银行于2017年3月17日向莆田金碧置业有限公司发出《代偿申请函》，要求莆田金碧置业有限公司承担连带保证责任，并且从莆田金碧置业有限公司的中国农业银行账户（账号：13×××49）扣划了9635.97元用于代偿梁晓成、朱娟娟的债务。2、2017年3月24日及2017年3月30日莆田金碧置业有限公司向梁晓成、朱娟娟寄送了律师函，要求梁晓成、朱娟娟偿还代垫的按揭款，并告知其违约的法律后果，梁晓成、朱娟娟于2017年3月31日签收，但之后仍未履行还款义务。故莆田金碧置业有限公司于2017年4月6日向梁晓成、朱娟娟寄送了解除买卖合同通知函，梁晓成、朱娟娟于2017年4月8日签收该通知函。莆田金碧置业有限公司认为，双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。现因梁晓成、朱娟娟未按借款合同约定按期偿还银行按揭贷款，导致莆田金碧置业有限公司承担了连带清偿责任。梁晓成、朱娟娟经多次催告仍拒不履行还款义务，构成了违约，故请求判如所诉。梁晓成、朱娟娟未作答辩。莆田金碧置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，梁晓成、朱娟娟未举证和质证，本院对莆田金碧置业有限公司提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。根据莆田金碧置业有限公司的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月25日，莆田市住房和城乡建设局作出（2015）莆房许字第105号《商品房预售许可证》，批准莆田金碧置业有限公司可以预售“恒大御景半岛”一期A1地块1#楼、2#楼、3#楼、5#楼（地上）、53#楼、55#—63#楼、65#楼—73#楼、75#楼、76#楼（含地下室）。同年11月19日，莆田金碧置业有限公司与梁晓成、朱娟娟签订合同编号为C201503782的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定梁晓成、朱娟娟向莆田金碧置业有限公司购买坐落于莆田市××区龙桥街道××村莆田恒大御景半岛5#1902商品房，预测建筑面积127.99平方米，总价款为1441009元，以商业贷款的方式付款，梁晓成、朱娟娟应于2015年11月19日前支付首期房价款441009元，余款100万元向按揭银行申请贷款支付。……合同附件四第一条第5款规定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”合同签订后，梁晓成、朱娟娟依约支付了首期房款441009元，莆田金碧置业有限公司于2015年11月21日开具了《销售不动产统一发票》。12月1日，莆田金碧置业有限公司通过莆田房地产管理信息网将本案《商品房买卖合同（预售）》提交备案。同年12月9日，莆田金碧置业有限公司和梁晓成、朱娟娟与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：梁晓成作为借款人向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行借款100万元用于购买本案讼争房产，借款期限360个月，还款方式为等额本息还款法，并由莆田金碧置业有限公司作为保证人提供阶段性保证+抵押（即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。该合同9.1.4规定，保证人声明、保证和承诺：……（3）未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；……9.1.5规定，发生以下情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……12月17日，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行贷款放款，将100万元汇入莆田金碧置业有限公司尾号为8149的账户。之后，梁晓成、朱娟娟未按贷款合同的约定按时偿还银行按揭贷款。2017年2月15日，莆田金碧置业有限公司向梁晓成、朱娟娟发出《还款提示函》，告知其从2017年1月20日至今已有1期按揭贷款本息未正常偿还，要求其在2017年2月19日前速到中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行补交第13期贷款本金、利息及罚息。否则因逾期还款导致莆田金碧置业有限公司承担担保责任的，其将按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第一条第5点的约定单方解除《商品房买卖合同（预售）》，收回该商品房，并依法追究违约责任。之后中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行向莆田金碧置业有限公司发出《代偿申请函》，恳请莆田金碧置业有限公司依照合同约定抵偿借款人梁晓成结欠该行剩余贷款及逾期金额。3月17日，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行按借款合同约定从莆田金碧置业有限公司尾号为8149的账户划收了梁晓成逾期未还的贷款9635.97元。3月24日，莆田金碧置业有限公司向梁晓成、朱娟娟发出《律师函》，告知截止2017年3月17日，其已有2期按揭贷款未按期偿还，导致该公司向银行支付了9635.97元用于代偿按揭款。现限梁晓成、朱娟娟于2017年3月31日前依《买卖合同》《借款合同》约定向该公司偿还所垫付的按揭贷款本金、利息、罚息及相应违约金，并按借款合同约定按时履行银行按揭还款义务。因梁晓成、朱娟娟未签收，3月30日，莆田金碧置业有限公司又向其发出《律师函》，朱娟娟于3月31日签收该函。4月5日，莆田金碧置业有限公司再一次向梁晓成、朱娟娟发出《律师函》，函告关于解除商品房买卖合同一事。该律师函的主要内容为：根据《买卖合同》附件四第（一）条第5款及合同法第九十四条第三款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行”。因梁晓成、朱娟娟未按《借款合同》约定履行还款义务、经多次提示催告后仍未向银行偿还按揭贷款，导致莆田金碧置业有限公司承担了保证责任，构成违约，现要求解除双方签订的编号为C201503782的《商品房买卖合同》。朱娟娟于4月8日签收了该律师函。后因双方仍未对逾期偿还银行按揭贷款一事达成一致，莆田金碧置业有限公司即于2017年5月3日向本院提起诉讼。诉讼期间，莆田金碧置业有限公司申请撤回了诉讼请求第2点。本院认为：莆田金碧置业有限公司与梁晓成、朱娟娟签订的《商品房买卖合同（预售）》及其双方与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。梁晓成、朱娟娟未依约如期偿还中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行的抵押贷款，现莆田金碧置业有限公司被该支行依据《个人购房担保借款合同》第九条的规定划收了按揭贷款9635.97元，履行了保证责任。根据买卖合同附件四第一条第5款的规定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……因梁晓成、朱娟娟已违约，经莆田金碧置业有限公司两次律师函催告，梁晓成、朱娟娟仍不履行偿还银行按揭贷款的义务，已达到莆田金碧置业有限公司和梁晓成、朱娟娟约定的合同解除条件，故现莆田金碧置业有限公司要求解除双方签订的编号为C201503782的《商品房买卖合同（预售）》及要求梁晓成、朱娟娟协助其到莆田市住房和城乡建设局、莆田市不动产登记中心等相关部门办理撤销商品房买卖合同备案及预告登记等手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。梁晓成、朱娟娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第六十条、第九十三第二款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：解除莆田金碧置业有限公司与梁晓成、朱娟娟于2015年11月19日签订的合同编号为C201503782的《商品房买卖合同（预售）》；梁晓成、朱娟娟应于本判决生效之日起十日内协助莆田金碧置业有限公司到莆田市住房和城乡建设局、莆田市不动产登记中心办理注销本案编号为C201503782《商品房买卖合同（预售）》项下的莆田市××区龙桥街道××村莆田恒大御景半岛5#1902商品房备案登记、预购商品房预告登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17869元，由梁晓成、朱娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 黄 凤人民陪审员 何国庆人民陪审员刘秋峰二〇一七年六月十五日书 记 员 江 琦 敏附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：