（2016）桂01民终5050号

裁判日期: 2017-06-15

公开日期: 2018-02-28

案件名称

常智理、张秀英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常智理,张秀英,黄景山

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终5050号上诉人（原审被告、反诉原告）：常智理。上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀英。两上诉人共同委托诉讼代理人：何耀雄，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄景山。委托诉讼代理人：蒋文灿，广西文灿律师事务所律师。上诉人常智理、张秀英因与被上诉人黄景山房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016)桂0103民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人常智理、张秀英共同委托的诉讼代理人何耀雄，被上诉人黄景山及其委托诉讼代理人蒋文灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人常智理、张秀英上诉请求：1、撤销(2016)桂0103民初2926号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并确认被上诉人与上诉人签订的《建设住房名额和房屋转让协议书》无效；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，涉案房屋具有职工福利性质，具有人身专属性和人身依附性，合同法明确规定专属于债权人自身的权利不能转让。依据上诉人常智理与广西区林业局签订的《职工市场运作建房合同》，该合同明确约定广西区林业局(甲方)“为了改善职工住房条件，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》(桂政发[2004]24号精神)，并报自治区发展和改革委托员会批准(桂发改投资[2006]242号)，采用市场运作方式在南宁市凤岭建设住宅楼，建房所需全部资金一律由乙方承担”、“甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需费用由乙方承担”。该合同表明，涉案房屋具有福利性质，与职工身份关联，具有人身专属性和人身依附性。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，专属于债权人自身的权利不能转让。因此，涉案房屋是政府提供政策优惠，具有保障性质的福利性住房，对其权利对象有着严格的限制，只有符合条件的职工才具有购买资格。上诉人将住房名额转让给没有购买资格的被上诉人，使被上诉人虚名顶替，其行为扰乱了该市场运作房的管理秩序，损害了社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(四)项的情形，应属无效。二、《职工市场运作建房合同》中的规范性文件明确涉案房屋是出售给职工的建房方式，住房名额转让协议违反了《合同法》“根据合同性质不得转让”及“依照法律规定不得转让”的规定，应属无效。上诉人常智理与广西区林业局签订的《职工市场运作建房合同》所依据的《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》(桂政发[2004]24号精神)，该通知第五条明确“必须以解决单位职工住房困难为前提”，表明涉案房屋具有保障性质的福利性住房。涉案房屋是由政府提供划拨土地、税费减免等政策优惠，具有显著的福利性、保障性，只面向符合条件职工出售，经审查符合条件而获得的住房名额，具有强烈的人身专属性、福利性和保障性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，本案的涉案房屋至今未依法登记领取权属证书，属于依照法律规定不得转让的情形。本案中，被上诉人与上诉人签订的住房名额转让协议，因违反了合同法第五十二条第(四)项、第七十九条第(一)、(三)项的规定，自然应认定为无效。三、被上诉人转让涉案住房名额的行为未经通知，根据《合同法》，该转让不发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第八十条，本案的债权人即上诉人所转让的债权并未履行通知义务，即与被上诉人所签订的住房名额转让协议因未按上述法律规定通知广西区林业局而不发生效力。与此同时，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。而本案涉案标的转让是专属于上诉人自身的权利，故该转让因违反法律的规定而无效。四、本案的住房名额转让行为发生在《物权法》施行之前，一般认定合同无效。依据《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第五条规定，本案被上诉人与上诉人是于2004年12月8日签订《建设住房名额和房屋转让协议书》，转让行为发生在《物权法》施行之前，根据上述法律规定，应认定合同无效。五、购房指标转让协议应当属于《合同法》中第二十一章的“委托合同”性质，上诉人有权随时解除合同。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物，而是笼统的是要求受托人处理某项事务。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，上诉人有权随时解除合同，且上诉人解除合同的行为符合不可归责于该当事人的事由。六、享有所有权才具有使用权，本案被上诉人对涉案房屋并不享有所有权，一审判决被上诉人享有使用权没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。然而，本案中的被上诉人并不对涉案房屋享有所有权，一审法院判决涉案房屋由被上诉人使用，违反了享有所有权才具有处分权的原则，故一审判决被上诉人享有使用权没有法律依据。七、二审法院的相同类型生效判决认为，涉案标的的转让违反了法律的强制性规定，应属无效。广西壮族自治区南宁市中级人民法院于2015年12月22日作出(2015)南市民一终字第1565号民事判决书，认为涉案房屋的性质为市场运作方式建设住房，而单位开发市场运作方式建设住房的目的是合理利用单位土地资源，改善职工住房条件。未经单位同意，将其认购的住房对外出售给非本单位职工，损害了公共利益。且由于涉案房屋至今未取得房屋产权证书，房屋产权不明晰，故出售房屋的行为违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，双方签订的住房名额转让协议应属无效合同。因此，上诉人主张住房名额转让协议无效，所适用的《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项属于“以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据”，并非以“地方性法规、行政规章为依据”，即不属于一审法院适用的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的情形，亦不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四的情形，故一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黄景山辩称：一、本案协议书合法有效，依据最高法审理买卖合同司法解释第三条及物权法第十五条，即使未办理所有权证，房屋买卖合同依然是有效的，最高法（2012）民再申字第321号民事裁定书也明确购房指标转让协议是合法有效的，是否取得房屋所有权证不影响转让的效力，中国审判案例要览的审判要点的观点也认定本案的协议相关事项是有效的；最高法（2006）民一终字第26号民事判决明确认定城市房地产管理法第37、38条的规定不是认定转让合同效力的强制性规定，没有取得土地使用权证，没有支付土地出让金不影响转让合同的效力，最高法院2004民二抗字第6号民事判决书也明确买卖合同已履行多年后出卖人再以房屋未办理过户登记为由要求确认合同无效的，人民法院不予支持。广西区高院（2015）桂民申字第196号、162号，（2010）桂民申字340民事裁定都认定集资房属于商品房，集资房转让协议已经签订即发生法律效力，是否办理房产证不影响合同效力。上海市高级人民法院关于审理二手房买卖问题的解答第四条也明确未取得房屋所有权证的转让合同有效，指标是一种债权，没有理由不允许当事人转让自己的债权，所以本案的协议书是合法有效的。二、上诉人主张涉案房屋具有职工福利性不是事实，本案中的涉案房屋是市场运作房，土地、建房费用全部是由被上诉人支付，自治区林业局没有支付过任何费用，不存在任何福利。三、上诉人主张的广西区高院关于审理集资房的解答不是法律、法规或司法解释，不是具有认定合同有无效力的强制性规定。四、本案的涉案房屋的转让没有违反相关法律规定，上诉人提供的南宁中院（2015）南市民一终字第1565号民事判决不能作为本案的参考，因为该案与本案事实不一致，且该民事判决与最高法的判决和裁定相冲突。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人黄景山向一审法院起诉请求：一、位于南宁市青秀区归黄景山使用；二、本案诉讼费由常智理、张秀英承担。上诉人常智理、张秀英反诉请求：一、黄景山与常智理、张秀英签订的《建设住房名额和房屋转让协议书》无效；二、本案本诉与反诉的诉讼费用由黄景山承担。一审法院认定事实：2004年12月8日，黄景山（受让方、乙方）与常智理（转让方、甲方）签订一份《建设住房名额和房屋转让协议书》（以下简称《协议书》），协议的主要内容有：经甲乙双方协商，就有关转让事宜达成如下协议：1、甲方经配偶、子女同意后把本人享受其单位即区林业局在南宁凤岭地段广西林业职工新村市场运作建设住房名额一个转让给乙方，由乙方出资建设此栋房屋，该房屋的所有权归乙方拥有。2、乙方须于2004年12月10日前以甲方的名义向区林业局指定的银行交付完自选户型的购房手续费用。其余购房款按区林业局的通知（甲方及时转告）按时缴付。3、乙方须支付给甲方市场运作建设住房名额（一个）转让费215000元，在本协议生效之日支付完毕。4、乙方拥有该房的全部产权，房产办证、过户甲方双方所有的各种税费由乙方负责。黄景山与常智理分别在协议的乙方与甲方处签名按手印，张秀英与案外人常x分别在协议的配偶与子女代表处签字按手印。协议签订当日，黄景山即向常智理付清了转让费215000元。2007年8月7日，广西壮族自治区林业局（甲方，现已更名为广西壮族自治区林业厅，以下简称广西区林业厅）与常智理签订（乙方）《职工市场运作建房合同》，合同的主要内容有：1、甲方为改善职工住房条件，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发[2004]24号）精神，并报自治区发展和改革委员会批准，采用市场运作方式在南宁市凤岭建设住宅楼，建房所需全部资金一律由乙方承担。2、甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理房屋所有权证，所需费用由乙方承担。交房大约时间：2008年11月底。3、乙方的住房为玉兰路x号第x区第x栋x号，房屋建筑面积220平方米。另外分摊共用面积、车库面积待定。核定建房价款约为人民币伍拾壹万元。按基建办的规定分四次交付购房款，逾期交款的每天按2‰加收滞纳金，超过3个月不交款的，由甲方将住房收回。上述合同签订后，黄景山以常智理的名义向广西区林业厅交清了所有购房款661585.99元。2011年12月31日，黄景山与常智理办理了涉案房屋的交房手续。2012年2月19日，黄景山开始装修涉案房屋，装修完毕后，黄景山搬入涉案房屋居住至今。涉案房屋至今仍未办理房屋所有权证书。一审法院认为：黄景山与常智理在平等、自愿、协商的基础上签订的《协议书》，系双方的真实意思表示。因该协议签订时涉案房屋尚未竣工，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，可见常智理对协议所指向的市场运作房享有的权利仅为资格权利，该资格权利是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权，属于债权的范畴。而市场运作房是参照商品房建设的相关规定执行，我国目前法律、行政法规并无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象应认定为无效的明确规定，该《协议书》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且黄景山已经向常智理付清了转让费215000元，并以常智理的名义向广西区林业厅付清了所有购房款661585.99元，并已搬入涉案房屋居住使用至今，双方已经实际履行了协议约定的内容，因此，本案《协议书》应属合法有效的合同。虽然常智理、张秀英以该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》的相关规定为由主张该《协议书》无效，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（以下简称“《合同法》解释”）（一）第四条及《合同法》解释（二）第十四条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能被认定为无效。黄景山所依据的《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》并不属于法律、行政法规的范畴，故不能作为认定合同效力的依据。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让合同效力的强制性规定，亦不能作为认定合同无效的依据。综上，双方在明知涉案房屋未建成的情况下仍然签订《协议书》，可见该协议所达成的内容，是双方自愿并希望积极促成的结果。常智理、张秀英在黄景山已经按照约定履行了所有付款义务后，又以上述理由主张协议无效，有违诚实信用原则，故对常智理、张秀英关于本案《协议书》无效的主张不予支持。黄景山基于有效合同占有使用涉案房屋，因目前涉案房屋的产权证尚未办理，故黄景山要求判决涉案房屋由其使用的诉请，于法有据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决：一、位于南宁市青秀区由黄景山使用；二、驳回常智理、张秀英的反诉请求。本案受理费1050元，由黄景山负担，反诉费50元，由常智理、张秀英负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。就双方当事人在二审期间争议的事实，本院认定如下：上诉人常智理、张秀英对一审判决认定“甲方经配偶、子女同意后把本人享受其单位即区林业局在南宁凤岭地段广西林业职工新村市场运作建设住房名额一个转让给乙方”有异议，认为是“甲方经配偶、子女或子女代表一致同意”，对“乙方须于2004年12月10日前以甲方的名义向区林业局指定的银行交付完自选户型的购房手续费用。”有异议，认为是“购房首期费用”，主张一审判决引述错误，被上诉人对上诉人该项异议予以认可，本院对一审判决上述两处认定予以纠正；2、上诉人常智理、张秀英对一审判决认定“原告与被告常智理办理了涉案房屋的交房手续。”有异议，主张系区林业厅与常智理办理了涉案房屋的交房手续。本院认为，争议房屋现由被上诉人居住使用，如双方未办理交接手续，显然不符合常理，本院对上诉人常智理、张秀英该项异议不予采纳；3、上诉人常智理、张秀英对一审判决认定“原告开始装修涉案房屋”有异议，认为系上诉人常智理、张秀英进行了装修。本案一审中，被上诉人已举证证明其以实际控制涉案房屋并进行装修，上诉人常智理、张秀英该主张并无证据支持，且与常理不符，本院不予采纳。双方当事人对一审法院认定的其他基本事实均无异议，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为：上诉人常智理、张秀英与被上诉人黄景山具备完全民事行为能力，上诉人常智理与被上诉人黄景山经平等、自愿协商订立《协议书》，系双方真实意思表示，上诉人张秀英亦在该《协议书》中签字确认，视为认可双方交易行为。双方订立协议时，涉案房屋尚未建成，该协议所指向的涉案市场运作房享有的权利属于资格权利，是一种可期待物权，本质上属债权范畴，双方订立该《协议书》约定转让该资格权利，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家或案外第三人的合法权益，该《协议书》应属有效合同，双方均应恪守履行。上诉人常智理、张秀英以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定及损害社会公共利益为由，主张该《协议书》为无效合同，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项属行政管理性规定，不属于认定民事合同效力的强制性规范，且《协议书》的内容亦未违背公序良俗，上诉人常智理、张秀英的主张理由不充分，本院不予支持。再者，双方订立《协议书》后，被上诉人黄景山已向上诉人常智理支付对价，并付清涉案房屋的建房款，现该房建成后已交付被上诉人黄景山居住使用至今，《协议书》已实际履行，现上诉人常智理、张秀英又以前述理由主张合同无效，显然违背诚实信用原则。据此，上诉人常智理、张秀英请求确认《协议书》无效，于法无据，本院不予支持。被上诉人黄景山请求确认涉案房屋由其使用，符合双方订立合同之目的，应予支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1100元（上诉人常智理、张秀英已预交），由上诉人常智理、张秀英承担。本判决为终审判决。审　判　长　　张雪梅审　判　员　　陈　杨代理审判员　　兰　帅二〇一七年六月十五日书　记　员　　王熙伟